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/房企分化/

部分房企利潤仍在增長 高周轉(zhuǎn)或更順應(yīng)市場趨勢

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

有道是有人歡喜有人愁。雖然有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會(huì)“蒸發(fā)”10%~15%，且可能下降至5年來的最低水平，但一些項(xiàng)目布局合理或者追求高周轉(zhuǎn)的房企依然在低迷的市場環(huán)境下獲得良好的收益。中投證券預(yù)測顯示，2011年萬科的營業(yè)收入和凈利潤分別可能達(dá)到659.28億元和97.97億元，依此計(jì)算，其去年的利潤率將同比2010年的14.3%出現(xiàn)小幅提高，除萬科之外，恒大、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等房企2011年的盈利也保持較快增長。

2011年的房地產(chǎn)市場格局分化日益明顯，在周轉(zhuǎn)速度和品質(zhì)利潤之間，房企依然在尋找自己的平衡。

部分房企利潤仍逆市上漲

萬科于日前發(fā)布的2011年業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2011年全年萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。

公開數(shù)據(jù)顯示，2011年萬科144平方米以下戶型占比達(dá)88%，而這一比例在第四季度達(dá)91%。

雖然在公布全年銷售業(yè)績的同時(shí)，萬科并未透露2011年的利潤增長情況，但據(jù)一些機(jī)構(gòu)的分析數(shù)據(jù)，萬科去年的凈利潤得以保持高速增長。中投證券預(yù)測顯示，2011年萬科的營業(yè)收入和凈利潤分別可能達(dá)到659.28億元和97.97億元，依此計(jì)算，其去年的凈利潤率將達(dá)到14.8%，同比2010年的14.3%有所提高；保利地產(chǎn)于近期發(fā)布的業(yè)績快報(bào)則顯示，2011年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入470.27億元，同比增31.02%。依此計(jì)算，保利地產(chǎn)去年的凈利潤率為13.8%，同比2010年的13.7%也有小幅提高。

根據(jù)中投證券提供的數(shù)據(jù)，保利在去年年初就主動(dòng)增加了中小戶型的比例，而144平方米以上的大戶型占比下降了10%~20%。

除上述兩家房企之外，在2011年業(yè)績方面表現(xiàn)突出的還包括恒大和融創(chuàng)中國。

公開數(shù)據(jù)顯示，2011年恒大全年銷售達(dá)到803.9億元，同比增長59.4%；截至2011年12月31日，融創(chuàng)中國全年合約銷售金額達(dá)192億元，同比增長130%。

高周轉(zhuǎn)更勝一籌

根據(jù)由中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》，前20位的房企中，除2家沒有公布2011年銷售目標(biāo)的房企外，只有8家完成了全年任務(wù)，由此可以看出，有一半的房企并沒有完成年度銷售目標(biāo)。

CRIC分析指出，房企市場格局的分化已經(jīng)十分明顯，但總體來看，一些奉行高周轉(zhuǎn)策略的房企表現(xiàn)均比較搶眼。

從業(yè)績排名靠前的幾大房企中可以看出，萬科、恒大等均是以高周轉(zhuǎn)著稱，而這些房企在盈利能力上的表現(xiàn)也十分突出，利潤均保持一定幅度的增長。

前述分析顯示，萬科和保利均在去年減少了大戶型的占比，增加了中小戶型的產(chǎn)品比例；恒大在近幾年則一直致力于二、三線城市的拓展，其2011年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在其進(jìn)駐的101個(gè)城市中，二線城市和三線城市分別為24個(gè)和74個(gè)，而在項(xiàng)目布局上，一線城市只占3.3%，二、三線城市則占據(jù)96.7%。

相關(guān)分析指出，從二、三線城市的地價(jià)上漲和房價(jià)上漲的對比情況來看，早期在二、三線城市布局的房企拿地成本普遍較低，但近兩年來，二、三線城市的房價(jià)上漲幅度卻高于一線城市，兩相對比不難看出，這些房企的利潤相當(dāng)可觀。

地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，在二、三線城市布局可以獲得成本控制上的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)快速銷售快速回款，這說到底也是一種追求高周轉(zhuǎn)的策略。

CRIC分析稱，在今年信貸緊張，資金成本較高的環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進(jìn)快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。

增長策略的博弈

從上述分析不難看出，調(diào)控持續(xù)深入的情況下，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)無疑更順應(yīng)市場趨勢，而一些追求高品質(zhì)高利潤的房企則舉步維艱。

以綠城和SOHO中國為例，根據(jù)綠城2011年中報(bào)，2011年上半年，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率從前年年底的132%攀升至163.2%，負(fù)債率遠(yuǎn)高于其他房企，而在2008年，綠城也面臨著同樣的資金困境。經(jīng)緯行研究中心對此分析原因指出，除了綠城專注于豪宅的打造、定價(jià)較高外，不斷融資、不斷拿地這種快速擴(kuò)張的模式也對企業(yè)的資金鏈提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

此外，去年的前11個(gè)月，SOHO中國銷售業(yè)績同比下滑了54.62%，擴(kuò)張快速和銷售放緩亦是制約其資金鏈的重大因素。

CRIC分析稱，在發(fā)展策略上，房企其實(shí)一直在尋找高周轉(zhuǎn)和品質(zhì)利潤之間的平衡，品質(zhì)利潤型企業(yè)更多地追求項(xiàng)目品質(zhì)帶來的高毛利率和土地升值溢價(jià)帶來的超額利潤，在目前的市場環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制。

當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤率作為代價(jià)，但是從整體效率上來看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤率的降低，并且提升程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利潤率的下降幅度，非但沒有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率，反而加快了資本使用效率，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。