每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 胡廷鴻 徐學(xué)成 發(fā)自北京 深圳 廣州    

房?jī)r(jià)下行壓縮利潤(rùn)空間

地產(chǎn)調(diào)控之下，融資成本上升擠壓著房企利潤(rùn)空間；另一方面，房?jī)r(jià)的下行更進(jìn)一步壓縮著房企的利潤(rùn)空間。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2011年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量達(dá)到49個(gè)，占比達(dá)七成，這一現(xiàn)象普遍被業(yè)內(nèi)看成是房?jī)r(jià)暫時(shí)步入“跌時(shí)代”的重要標(biāo)志。

而在市場(chǎng)層面，迫于市場(chǎng)壓力，萬(wàn)科、龍湖、保利地產(chǎn)等房企正在掀起一波又一波的降價(jià)促銷(xiāo)，以搶收備糧。

地產(chǎn)評(píng)論人士王世泰認(rèn)為，在從緊的地產(chǎn)調(diào)控之下，受房?jī)r(jià)下行和融資成本上升等的擠壓，房企的利潤(rùn)空間受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。

不過(guò)，泛海建設(shè)的匿名高管對(duì)此分析說(shuō)，2011年房企的大規(guī)模降價(jià)促銷(xiāo)主要發(fā)生在年末的兩個(gè)月內(nèi)。而按照財(cái)務(wù)結(jié)算的一般行規(guī)，一個(gè)項(xiàng)目只有交樓后才能進(jìn)入財(cái)務(wù)結(jié)算程序。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從銷(xiāo)售到交樓，期間一般有一年半到兩年的間隔周期，因此2011年各房企入賬的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，基本是2009年和2010年市場(chǎng)較好時(shí)候的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，而2011年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，尤其是2011年年末的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，一般需到2012年、2013年的財(cái)務(wù)報(bào)表中才得以體現(xiàn)。因此，2011年年末降價(jià)促銷(xiāo)而導(dǎo)致的一些利潤(rùn)率相對(duì)下降的銷(xiāo)售額，或很難反映在2011年報(bào)里。

龍湖一位高管向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者反映說(shuō)，根據(jù)房企的結(jié)算程序以及2011年房企銷(xiāo)售的項(xiàng)目，地塊的拿地時(shí)間一般在2009年以前，也就是說(shuō)項(xiàng)目具備土地成本優(yōu)勢(shì)，因此房企的利潤(rùn)率不會(huì)下降太多，且仍會(huì)維持在高位運(yùn)行。

一份房企的調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)對(duì)此進(jìn)行了有力佐證。該報(bào)告對(duì)30家房企2011年前11月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上榜的30家房企平均毛利率為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利潤(rùn)率為28.91%，較2010年上升8.42%。其中，毛利潤(rùn)率超過(guò)50%的房企數(shù)量達(dá)5家，比2010年同期多一家，有13家房企毛利潤(rùn)率空間在40%~50%，較2010年同期多5家。

利潤(rùn)下滑或在中報(bào)顯示

2011年的行業(yè)整體利潤(rùn)下滑跡象可能在2012年的中報(bào)中得以反映。

龍湖高管對(duì)此解釋說(shuō)，目前的很多大型房企，公司土地儲(chǔ)備量一般以2年~3年為一個(gè)周期。根據(jù)這個(gè)土地儲(chǔ)備周期計(jì)算，2012年房企銷(xiāo)售的地產(chǎn)項(xiàng)目，正常情況之下，多數(shù)土地的拿地時(shí)間為2009年之后，而2009年后，伴隨房?jī)r(jià)的飆升，地價(jià)更是一路猛漲。這批土地上的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售期后，項(xiàng)目的土地成本將大大蠶食項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

值得注意的是，2011年房企的相關(guān)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)將陸續(xù)被結(jié)算進(jìn)2012年房企的相關(guān)財(cái)報(bào)，由于促銷(xiāo)成本和融資成本等上升，房?jī)r(jià)下行等影響，這批銷(xiāo)售數(shù)據(jù)計(jì)入財(cái)報(bào)后將拉低相關(guān)財(cái)報(bào)的利潤(rùn)率。

龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事、首席市場(chǎng)官秦力洪對(duì)此也認(rèn)為，一線房企目前的凈利潤(rùn)率在15%左右。如果2011年這批以3%、5%和8%凈利潤(rùn)率銷(xiāo)售的樓盤(pán)在2012年進(jìn)入結(jié)算通道后，將進(jìn)一步把房企的凈利潤(rùn)率拉低至10%上下。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2011年銷(xiāo)售的數(shù)據(jù)將從2012年中報(bào)開(kāi)始得以體現(xiàn)，而集中反應(yīng)期會(huì)在2012年年報(bào)及2013年房企相關(guān)財(cái)報(bào)。