每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 胡廷鴻 徐學(xué)成 發(fā)自北京 深圳 廣州    

每經(jīng)記者 葉書(shū)利 胡廷鴻 徐學(xué)成 發(fā)自北京 深圳 廣州

2011年年初，房地產(chǎn)業(yè)曾是一個(gè)平均行業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到36%，僅次于食品、飲料之后的高利潤(rùn)行業(yè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者當(dāng)時(shí)曾報(bào)道，部分樓盤(pán)的售價(jià)甚至達(dá)到當(dāng)時(shí)買(mǎi)地樓板價(jià)的80倍。

而在一年后，整個(gè)行業(yè)的高利潤(rùn)趨勢(shì)或已被扭轉(zhuǎn)。多位地產(chǎn)大佬在各種論壇上承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的時(shí)代已結(jié)束。

目前整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率究竟有多高？山西證券的一份報(bào)告披露，根據(jù)測(cè)算，2011年伴隨融資成本上揚(yáng)以及房?jī)r(jià)松動(dòng)，有專(zhuān)家指出房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)將被蠶食近10%。山西證券進(jìn)一步指出，如果行業(yè)房?jī)r(jià)普遍下降15%，而其他因素保持穩(wěn)定，則房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將下降至26.5%，將會(huì)是近5年來(lái)最低水平。

全行業(yè)利潤(rùn)率下滑似乎是不爭(zhēng)的事實(shí)。但上述利潤(rùn)率下滑現(xiàn)象究竟只是暫時(shí)的，還是中長(zhǎng)期的趨勢(shì)？在整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)下滑的大背景下，有沒(méi)有項(xiàng)目和企業(yè)的利潤(rùn)率出現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)？今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率的實(shí)際趨勢(shì)又將是怎樣的？利潤(rùn)率的下滑會(huì)不會(huì)讓資金本就極為緊張的房地產(chǎn)行業(yè)更加雪上加霜？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)率情況展開(kāi)了一番調(diào)查。 每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

地產(chǎn)調(diào)控之下，成本上升的項(xiàng)目不止有銷(xiāo)售難度加大帶來(lái)的相關(guān)促銷(xiāo)成本以及管理成本，還有融資成本。

融資成本高企

近日，保利地產(chǎn)發(fā)布的《保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司2011年年度業(yè)績(jī)快報(bào)》顯示，2011年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約470億元，同比增長(zhǎng)31.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約65億元，同比增長(zhǎng)32.39%。

東方證券研究員楊國(guó)華對(duì)此份業(yè)績(jī)快報(bào)的簡(jiǎn)評(píng)中指出，2011年保利地產(chǎn)整體利潤(rùn)仍保持了較高增速，但2011年凈利潤(rùn)額“略低于我們的預(yù)測(cè)數(shù)約5%”,主要原因“可能是2011年期間費(fèi)用較2010年上升因此侵蝕了部分凈利潤(rùn)”。

楊國(guó)華進(jìn)一步解釋道，從2011年三季度的情況看,保利地產(chǎn)銷(xiāo)售和管理費(fèi)用占公司營(yíng)業(yè)收入的比例為5.7%,較2010年上升了1.9個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售和管理費(fèi)用占銷(xiāo)售金額的比例為2.19%,較2010年上升了0.11個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn),管理費(fèi)用的剛性和銷(xiāo)售難度的增加,增加了房企的成本，蠶食了房企利潤(rùn)空間。

之前，房企融資主要來(lái)自于銀行開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，以及證券市場(chǎng)一定規(guī)模的直接融資。而以限購(gòu)與限貸等為代表的本輪地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，房企融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款均出現(xiàn)大幅回落，并有降幅不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。相比較而言，房企自籌資金的增速開(kāi)始有所增加，且保持高位穩(wěn)定運(yùn)行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年房企本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，其中，國(guó)內(nèi)貸款量基本與上年持平，自籌資金量增長(zhǎng)28%。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的各年房企資金使用情況的數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，2007年以來(lái)的5年，2011年房企的資金杠桿率 （資金來(lái)源總量與自籌資金量的比率）為最低，僅為2.44倍，而2007年至2010年分別為3.18倍、2.53倍、3.19倍、2.71倍。

泛海建設(shè)一位匿名高管向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，房企資金杠桿率的進(jìn)一步去杠桿化，意味著房企自籌資金壓力在不斷疊加，而在房企不斷升高的自籌資金中，在信貸收緊之下，信托融資、民間借貸等高成本資金占比在水漲船高。

以房企自籌資金的主要形式地產(chǎn)信托和民間借貸為例。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松指出，2010年全國(guó)發(fā)行信托3.6萬(wàn)億，2011年上半年發(fā)行4萬(wàn)億，比2010年全年總量還要多，其中1/3為銀行的理財(cái)產(chǎn)品，2/3面向房地產(chǎn)。此外，2011年有近2萬(wàn)億元民間借貸進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)。

國(guó)泰君安的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報(bào)率達(dá)15%~20%,遠(yuǎn)高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時(shí)壓縮著房企的利潤(rùn)空間。