每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進入2024年，代建行業(yè)出現(xiàn)規(guī)模增速和費率下降等明顯變化，行業(yè)“一哥”綠城管理控股（HK09979，股價3.50港元，市值70.55億港元；以下簡稱綠城管理）也面臨同樣壓力。

據(jù)綠城管理近日公布的數(shù)據(jù)：今年前9月，公司新拓代建項目的合約總建筑面積達2720萬平方米，較去年同期增長約1.8%；新拓代建項目代建費預估為66.2億元，較去年同期下降約16.4%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，綠城管理前9月的相關數(shù)據(jù)較上半年已經(jīng)有所改善。在中期業(yè)績發(fā)布會上，綠城管理的管理層透露，上半年公司新拓項目代建費41.9億元，同比減少了18.1%。

事實上，隨著超百家房企布局代建領域，行業(yè)正逐步走向“微利潤”的競爭趨勢。作為頭部代建企業(yè)的綠城管理，其規(guī)模增長是否已經(jīng)見頂？利潤承壓短期能否改善？代建模式是否會隨著行業(yè)的變化而更新？在新的競爭環(huán)境下如何繼續(xù)保持“領先一個身位”？

新拓項目代建費下降

2024年中報顯示，上半年綠城管理新拓項目代建費41.9億元，同比減少了18.1%。到了三季度，綠城管理預估代建費降幅有所收窄，但同比仍下降16.4%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，由于代建費收取與毛利率雙雙下行，綠城管理2024年中期營收增速已降至近四年來最低，2024年中期利潤則出現(xiàn)近四年來的首次下滑：2021年上半年、2022年上半年、2023年上半年及2024年上半年，綠城管理營收同比增長分別為32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；毛利同比增長分別為51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；凈利潤同比增長分別為82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

而各個業(yè)務板塊之中，政府代建業(yè)務的收入和毛利率下降無疑對綠城管理的業(yè)績產(chǎn)生了較大影響。

今年上半年，綠城管理來自政府代建的收入僅3.32億元，同比下降16.1%，占總收入比近20%，而該收入下降進一步影響毛利率從去年同期的44.8%下降至40.4%。商業(yè)代建業(yè)務的收入為13.08億元，同比增長22.9%，商業(yè)代建業(yè)務毛利率也從去年同期的51.5%增至54.2%。

“政府代建收入下降的主要原因是政府新拓代建項目代建費下降，同時本公司在眾多保障房項目建設中挑選較為優(yōu)質的地區(qū)及項目進行深耕。”綠城管理在半年報中解釋稱。

盡管上半年綠城管理的新拓總建筑面積達1740萬平方米，與去年同期幾乎持平，但其中結構變化帶來的利潤變動卻顯而易見。其中，政府代建項目面積為540萬平方米，占比30.7%，達到近三年最高；其次是私營企業(yè)項目，面積從去年上半年的340萬平方米（占比20.1%）升至510萬平方米，占比29.5%。

政府代建業(yè)務對利潤的影響仍在持續(xù)，盡管預估代建費在縮減，但其規(guī)模和占比的增大使得其對整體利潤的影響不可忽視。下一階段，如果新拓的政府代建項目收入和毛利率水平無法顯著改善，那么綠城管理在營收與凈利潤改善層面仍將面臨巨大壓力。

代建費率會回歸理性

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年9月，已經(jīng)有超過100家房企入局代建或承接代建業(yè)務。也就是說，市場上有意愿、有能力的房企幾乎全部“下場”代建。而且，新入局企業(yè)的兇猛擴張，如旭輝建管和招商建管今年第三季度新增代建規(guī)模超過200萬平方米。今年前三季度，共有9家企業(yè)的新增代建簽約面積超過500萬平方米。

今年前三季度，代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)合計簽約建面12040萬平方米，較二季度末增長40%。雖然規(guī)模增速有所放緩，但行業(yè)集中度卻進一步提升。

“（代建行業(yè)）規(guī)?；旧弦呀?jīng)到極限了。”一位資深代建行業(yè)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時這樣判斷行業(yè)現(xiàn)狀。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，開源證券在研報中提示，綠城管理面臨“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不及預期”“行業(yè)競爭加劇”“項目拓展不及預期”等風險。招商證券也在研報中指出，上半年新拓代建費同步下行反映出土地供應量減少、銷售復蘇緩慢對房企開發(fā)信心的抑制，以及啟動項目資金不足，短期內房地產(chǎn)銷售快速復蘇的能見度較低。

而此前，上述代建人士也曾質疑當下代建行業(yè)的競爭環(huán)境：“代建市場競爭已相當充分，費率之戰(zhàn)更激烈。如果業(yè)務模式差不多，通常到最后就是拼費率，業(yè)主方當然樂見其成，但是行業(yè)的生態(tài)和規(guī)則就會被打破。按照當前競爭之下的費率標準，代建能夠把項目做到什么程度？是成熟產(chǎn)品體系的延伸，還是結合在地文化的定制化服務？”

綠城管理顯然早已意識到“行業(yè)呈現(xiàn)接近零利潤的競爭趨勢”。

在今年的中期業(yè)績會上，綠城管理的管理層表示：“希望進一步加快項目的啟動，縮短開發(fā)周期。產(chǎn)品方面要進行持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新，加大議價空間。銷售方面進一步的精準產(chǎn)品定位、加強數(shù)字營銷、嚴控無效成本，降低費用支出。”

綠城管理方面認為，代建費率會回歸理性，基于行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢、體系的支撐和規(guī)模優(yōu)勢，盈利的門檻也會進一步提升。在長三角、珠三角區(qū)域存在著很多模式創(chuàng)新的機會，而部分省份目前還處于培育期。如何分別選定開發(fā)模式、獲取點狀機會，進而獲得市場占有率，是綠城管理已經(jīng)擺上議事日程的問題。

從實際動作來看，綠城管理多元化業(yè)態(tài)拓展的意圖也相當明顯。上半年，其新拓業(yè)務除銷售類住宅外，亦包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公租房、人才公寓、共有產(chǎn)權房、未來社區(qū)、市政配套、商業(yè)、酒店、辦公室等。

“未來公司將持續(xù)拓展端優(yōu)選區(qū)域、篩選優(yōu)質項目合作、提高項目經(jīng)營兌現(xiàn)度和強化資源整合能力等措施，努力保持毛利率及凈利率領先行業(yè)平均水平。”綠城管理副總裁程敏表示。