每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月23日，“代建一哥”綠城管理控股（HK09979，股價(jià)2.73港元，市值55.28億港元；以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城管理）發(fā)布2024年中期業(yè)績(jī)公告。在中報(bào)發(fā)布前，綠城管理公告稱(chēng)，公司執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席李軍辭職。

作為綠城管理的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員，李軍曾是綠城首個(gè)商業(yè)代建項(xiàng)目的總經(jīng)理，一手創(chuàng)立了輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并擔(dān)任了9年集團(tuán)總裁。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年上半年，綠城管理多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增速跌至個(gè)位數(shù)，也創(chuàng)下近4年來(lái)同期增速新低：

2021年至2024年，綠城管理中期營(yíng)收同比增長(zhǎng)分別為32.6%、16.4%、23.1%和7.8%；中期毛利同比增長(zhǎng)分別為51.0%、23.7%、27.0%和6.7%；中期凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)分別為82.8%、33.4%、31.3%和6.3%。

8月26日開(kāi)盤(pán)，綠城管理股價(jià)應(yīng)聲下跌，截至當(dāng)日收盤(pán)，跌幅達(dá)31.75%，報(bào)2.73港元。8月27日開(kāi)盤(pán)，綠城管理股價(jià)出現(xiàn)小幅上漲，截至發(fā)稿，綠城管理股價(jià)報(bào)2.75港元，漲幅為0.73%，市值為55.28億港元。

在同日舉行的2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城管理董事會(huì)聯(lián)席主席郭佳峰表示：“短期來(lái)看，代建行業(yè)規(guī)模增速放緩、蛋糕變小，一部分出險(xiǎn)房企進(jìn)入代建賽道加劇行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，部分企業(yè)對(duì)于代建費(fèi)只求‘能發(fā)工資就行’，行業(yè)呈現(xiàn)接近‘零利潤(rùn)’的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。這樣的形勢(shì)可以說(shuō)是階段性的，但這個(gè)階段并不會(huì)在半年或一年就結(jié)束，可能延續(xù)時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。”

新簽合同金額下降18%

中報(bào)顯示，今年上半年，綠城管理實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入16.7億元，同比增長(zhǎng)7.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.0億元，同比增長(zhǎng)5.8%；合約總建筑面積1.23億平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。

即便是市占率超過(guò)20%，從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的絕對(duì)值和增速來(lái)看，綠城管理在市場(chǎng)“蛋糕變小”面前同樣無(wú)可奈何。

“今年代建行業(yè)呈現(xiàn)出非常明顯的規(guī)模增速下降、費(fèi)率下降態(tài)勢(shì)。上半年全國(guó)代建行業(yè)總體規(guī)模是7325萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)僅有3%，而2023年的增幅是56%。如果剔除其中咨詢(xún)、代銷(xiāo)等低單價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的全過(guò)程代建業(yè)務(wù)量下降達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)以上。”綠城管理副總裁程敏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“代建行業(yè)從高歌猛進(jìn)進(jìn)入了增長(zhǎng)放緩，甚至階段性減弱的階段。”

記者注意到，綠城管理上半年新簽約數(shù)據(jù)下行更快：新簽合同金額41.9億元，同比下降18%。

雖然代建市場(chǎng)的蛋糕在變小，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈，如后入局的藍(lán)綠雙城、旭輝建管、龍湖龍智造、金地管理等均在發(fā)力。從中指研究院今年4~6月代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜可見(jiàn)，旭輝建管、龍湖龍智造、新城建管占據(jù)前三，TOP20中并未出現(xiàn)綠城管理的身影。盡管上半年綠城管理新簽規(guī)模仍以較大幅度領(lǐng)先，但下行市場(chǎng)的規(guī)模競(jìng)速中，增速過(guò)低只會(huì)進(jìn)一步降低其在行業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。

郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，代建行業(yè)由于沒(méi)有重資產(chǎn)資金問(wèn)題，也沒(méi)有去化的歷史性包袱，收入可以馬上轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)，所以在階段性問(wèn)題解決及市場(chǎng)趨穩(wěn)之后，代建行業(yè)的業(yè)績(jī)也會(huì)有較大反彈。“中長(zhǎng)期來(lái)看，代建行業(yè)仍然有比較大的成長(zhǎng)空間。”

代建費(fèi)收取下降27.7%

代建費(fèi)收取與毛利率的雙雙下行，可能是綠城管理在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都需要面對(duì)的問(wèn)題。

程敏在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，上半年綠城管理代建費(fèi)收取14.14億元，相比2023年同期的19.57億元下降了27.7%；毛利率為51.5%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利率29.4%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于代建費(fèi)收取減少的原因，程敏表示，不少項(xiàng)目因?yàn)殇N(xiāo)售和資金回籠問(wèn)題，造成了委托方的資金壓力，導(dǎo)致代建費(fèi)收取的滯緩。

由此可見(jiàn)，在房企“去化”壓力面前，代建企業(yè)也難以獨(dú)善其身。

另一方面，從不同業(yè)務(wù)毛利率來(lái)看，綠城管理收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源商業(yè)代建毛利率為54.2%，增長(zhǎng)了2.7個(gè)百分點(diǎn)；但政府代建毛利率40.4%，同比下降了4個(gè)百分點(diǎn)。綠城管理解釋稱(chēng)，這與近兩年政府代建收費(fèi)單價(jià)持續(xù)走低有關(guān)，并且未來(lái)毛利率可能也存在一定下降的可能性。

綠城管理總結(jié)了2024年代建行業(yè)的三個(gè)變化：一是潛在委托方并不看好當(dāng)下市場(chǎng)，暫緩拿地、觀望情緒濃厚；二是已經(jīng)拿地的委托方，鑒于市場(chǎng)壓力選擇暫緩開(kāi)發(fā)，特別是托底高價(jià)拿地的城投等；三是受到收購(gòu)商品房作為保障房等政策影響，相關(guān)省市對(duì)于安置房的開(kāi)發(fā)計(jì)劃作出相應(yīng)調(diào)整。這三個(gè)方面的變化令所有代建公司的拓展都承受了階段性壓力。

面對(duì)這樣的壓力，綠城管理方面表示：“公司一方面增強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)度，特別是促銷(xiāo)回款，緩解委托方的資金壓力；另一方面出臺(tái)相關(guān)激勵(lì)政策，將代建費(fèi)收款與一線(xiàn)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)相掛鉤。此外，通過(guò)對(duì)部分尾盤(pán)項(xiàng)目選用金融工具來(lái)保障回款。”

公開(kāi)回應(yīng)李軍辭職

值得一提的是，在8月23日發(fā)布中報(bào)前，綠城管理公告稱(chēng)，李軍已辭任執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席。

李軍于2002年進(jìn)入綠城集團(tuán)，2015年主導(dǎo)組建綠城管理集團(tuán)并出任董事、總經(jīng)理。2023年8月，綠城管理發(fā)布人事調(diào)整公告，李軍不再擔(dān)任綠城管理行政總裁（首席執(zhí)行官）。

“大約兩年前，李軍出于家庭原因和子女教育的考慮，已經(jīng)表達(dá)過(guò)離開(kāi)綠城管理的意愿，因此公司在經(jīng)營(yíng)班子的人選上也做了較大調(diào)整。近期李軍提交了辭呈，公司內(nèi)部也及時(shí)進(jìn)行了安排，相信依靠目前綠城管理集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)力量和合理的體制機(jī)制，以及綠城中國(guó)的不斷賦能，綠城管理能一如既往地交出滿(mǎn)意答卷。”

郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，李軍是管理集團(tuán)的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)成員，從管理階段初創(chuàng)到上市，以及如今的發(fā)展中都做出了巨大貢獻(xiàn)。“李軍在未來(lái)依然看好代建行業(yè)，將以股東的身份一如既往地支持公司發(fā)展。”

“代建市場(chǎng)的整體下行，主體是受代建模式本身的風(fēng)險(xiǎn)和隱患影響，高管個(gè)人的離職不會(huì)有太大影響。”8月26日，一位代建行業(yè)資深人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“代建行業(yè)的整體市場(chǎng)在萎縮，其中重要的風(fēng)險(xiǎn)，一方面來(lái)自代建模式本身存在的六大風(fēng)險(xiǎn)：所有風(fēng)險(xiǎn)集聚在投資人、定位等重大決策事項(xiàng)的錯(cuò)誤不可逆轉(zhuǎn)、投資人收益與代建費(fèi)收益已形成倒掛、代建招投標(biāo)存在重大隱患、代建團(tuán)隊(duì)素養(yǎng)缺乏保障性、代建過(guò)度承諾引發(fā)重大訴訟糾紛。”

“另一方面，是代建模式所帶來(lái)的市場(chǎng)支持度和影響力在下降，加上代建企業(yè)之間的拼費(fèi)率、拼兜底利潤(rùn)等惡性競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)影響整個(gè)代建市場(chǎng)。特別是兜底利潤(rùn)如出現(xiàn)閃失，代建企業(yè)會(huì)陷入利潤(rùn)、業(yè)績(jī)兌現(xiàn)不了的司法訴訟。”該人士表示。