每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

6月25日，上海首批集中供地全部結(jié)束，合計(jì)成交56宗住宅用地，共291公頃住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的40%。其中30幅涉及商品住宅的地塊，成交總金額約772.77億元。

本次土拍合計(jì)攬金857億元，整體溢價(jià)率為4.90%。

總的來(lái)看，本次土拍，中建、金地、碧桂園各競(jìng)得3宗地塊，成為最大贏家。其中，金地耗資68.54億元布局松江車(chē)墩地塊，以及嘉定的馬陸地塊、南門(mén)地塊；碧桂園則落子嘉定南翔地塊、寶山新江灣地塊和閔行華漕地塊，總成交金額95.13億元。此外，保利、光明和中建二局也各競(jìng)得兩塊地。

一次性報(bào)價(jià)規(guī)則打破“價(jià)高者得”

本次土拍的一次性報(bào)價(jià)規(guī)則，打破了原有“價(jià)高者得”的規(guī)律。

上海此次土拍規(guī)則基于房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，設(shè)置地塊起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的1.1倍（即溢價(jià)率最高為10%），報(bào)價(jià)低于中止價(jià)時(shí)，為價(jià)高者得；若高于終止價(jià)，進(jìn)入一次性書(shū)面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。一次性書(shū)面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次性書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的為土地確定競(jìng)得者。

雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價(jià)的金額打入監(jiān)管賬戶(hù)的要求讓中小規(guī)模房企捉襟見(jiàn)肘，但招標(biāo)過(guò)程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機(jī)制，也為頭部房企多拿地增加了難度。

另外，“同一申請(qǐng)人的規(guī)定”也讓一家房企無(wú)法以多個(gè)馬甲的方式增大拿地概率。

本次集中供地的56宗地中，有27宗地（都為純住宅用地與綜合用地）涉及限地價(jià)、一次性報(bào)價(jià)的競(jìng)拍規(guī)則。

其他29宗地則為價(jià)高者得，分別是25宗安置房與租賃房用地，以及4宗城中村改造項(xiàng)目地塊。

國(guó)企央企仍占優(yōu)勢(shì)

從最終拿地結(jié)果來(lái)看，24家房企瓜分31宗涉住宅地塊，大規(guī)模品牌房企還是占了優(yōu)勢(shì)。

金地、碧桂園、中建在此次土拍中各拿下三宗地塊，并列拿地?cái)?shù)量第一。

從房企規(guī)?？?，保利、碧桂園、招商與金地等9家一線(xiàn)品牌房企成功取地，拿地金額合計(jì)為484億元，占總成交金額的56.5%，規(guī)模房企對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較高熱情。

從成交結(jié)構(gòu)看，新城區(qū)承擔(dān)此批次土地供應(yīng)主力。供地最多的區(qū)域是浦東新區(qū)(11宗)、奉賢(8宗)，依序是松江(7宗)、寶山(7宗)、閔行(6宗)、青浦(4宗)。不難看出此次集中供地旨在提高外郊環(huán)區(qū)域的供應(yīng)，遵循上海的城市發(fā)展規(guī)劃以及緩解住房剛性需求。

從區(qū)域來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)此次政策創(chuàng)新性拍地規(guī)則對(duì)部分城區(qū)的效果明顯，如楊浦區(qū)溢價(jià)率從2020年28.87%顯著下滑至此次供地的9.21%，樓面價(jià)也從2020年77670元/平方米回落至此次供地的64040元/平方米。

房企盈利空間仍存

除了明顯帶有特殊出讓條件的地塊，剩余成交的地塊中房地比多數(shù)在2.0以上，后期存在一定的利潤(rùn)空間，但整體低于近期蘇州集中供地成交的地塊、高于寧波集中供地成交的地塊，其中次主城區(qū)的靜安、楊浦地塊，未來(lái)銷(xiāo)售壓力不大；另外部分帶有嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)出讓條件的地塊將更加考驗(yàn)企業(yè)能力。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨告訴記者，上海首輪集中供地采取的土拍政策具有特殊性，或成為全國(guó)土拍“模板”。

本次集中供地共計(jì)四大政策相輔相成控制土地市場(chǎng)熱度，除了高自有資金監(jiān)管外，實(shí)施“房?jī)r(jià)、地價(jià)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制（除限價(jià)外，分別設(shè)定地塊起始價(jià)、中止價(jià)及一次書(shū)面報(bào)價(jià)），“鎖死”地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，同時(shí)也可保障企業(yè)一定的利潤(rùn)空間；且采取招掛復(fù)合制度，使用打分制確定入圍者和扣分制（企業(yè)拿地?cái)?shù)越多將扣分越多，倒逼房企不要大規(guī)模拿地）；多重措施控“馬甲、圍標(biāo)”亂象。整體符合國(guó)家政策邏輯“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，或?qū)⒊蔀槠渌鞘型僚恼吣０濉?/p>

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)