每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳在全渠道嚴控房價走高。

今日晚間，一份《深圳市住建局關于進一步規(guī)范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》的文件在網(wǎng)上流傳，文件指出，預、現(xiàn)售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，同時，對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復。

對于該網(wǎng)傳文件真實性，《每日經(jīng)濟新聞》記者向深圳市住建局相關工作人員核實，其表示“真的，并非征求意見稿”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，2016年10月深圳啟動過一輪限價，后來擴大到全國20余個城市，此后由于地價走高和市場回落，限價政策在2018、2019年逐漸被放開。此次深圳新啟動限價明顯要嚴于上輪，這最終反映在國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)上，每期價格不再大幅拉升。

“新房一年內(nèi)不得漲價”

文件指出，按照深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策相關規(guī)定，要求，預、現(xiàn)售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。

而網(wǎng)簽價格對標樓盤的選取原則，文件明確，根據(jù)項目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)周邊不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進行比對，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個。若同片區(qū)新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴展范圍。

對于價格測算流程，按照房地產(chǎn)調(diào)控的整體要求以及市政府會議精神，對于待入市項目的價格測算，原則上以新盤網(wǎng)簽價格為測算依據(jù)，具體測算流程如下：第一，原則上預售項目選取預售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進行參考；現(xiàn)售項目選取現(xiàn)售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)進行參考。

第二，原則上選取上一年度至今的所有同質(zhì)可比新盤的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。對于在上一年度之前審批的預售項目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，不做參考；對于上一年度至今審批的預售項目，若網(wǎng)簽數(shù)據(jù)小于等于50條，則直接參考其備案均價。

此外，文件對分期開發(fā)、商務公寓、預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售以及零星銷售的項目均作出了明確規(guī)定。

其中，分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復；商務公寓的價格指導規(guī)則與住宅相同，原則上采用同時期、同項目的商品住宅與商務公寓網(wǎng)簽價格的比值。預售商品住房和商務公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價格不得向上調(diào)整。

而對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進行備案。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，新規(guī)規(guī)定了新建住宅及公寓的價格制定，需要參考近一年同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格，可以預見未來幾年，深圳各區(qū)新房價格將保持相對穩(wěn)定。

通過精裝修拉升房價渠道被圍堵

值得注意的是，該文件對通過精裝修變相拉高房價的方式也進行了徹底圍堵。

文件指出，為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價格變相抬高房價，對新房市場的價格水平造成影響，要求各區(qū)局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎上，對精裝修價格進行總體把控。

毛坯交樓的項目，區(qū)局按照毛坯價審批;精裝交樓的項目，由區(qū)局根據(jù)裝修清單核定裝修價格，不得超過最高裝修價。對于社會關注度高的項目，指導價格由局房地產(chǎn)調(diào)控領導小組會議審定。

原則上，精裝修項目價格核定需按照工程造價方法進行核算，由區(qū)造價部門或第三方評估機構進行審核，精裝修價格梯度區(qū)間隨著項目均價不同以千元每平米梯度遞增，最高精裝修標準不得超過6000元/平方米。

“以前對現(xiàn)房價格是不限制的”，李宇嘉認為，本次文件對預售轉(zhuǎn)現(xiàn)售也進行了限制，此外，精裝修價格梯度的規(guī)定，勢必將對開發(fā)商進入深圳市場積極性產(chǎn)生一定影響。開發(fā)商在深圳拿地成本較高，并需要配建一定量的人才房、公共設施配建等，此前可以通過裝修走高端化路線，實現(xiàn)盈利。

在何倩茹看來，精裝修價格梯度的規(guī)定，為深圳房價平穩(wěn)上了雙保險。“本次針對裝修價制定標準，原本開發(fā)商通過搭配裝修來提高整體房價的方法被堵截，此舉有利于保證實際的交易價格不會大幅被提高，整體房價將更為穩(wěn)定。”

值得注意的是，2021年，按照官方此前披露，深圳商品住房用地面積達到了149.3公頃，此后也將根據(jù)規(guī)劃，適當轉(zhuǎn)化其他用地為住宅用地，增加供應，而該批住宅預計將成為2022年新房市場的主力。

此外，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，截至5月底，深圳在售的樓盤共有101個，其中36個樓盤有住宅在售，公寓項目有64個，公寓數(shù)量將近在售住宅項目的兩倍，且各區(qū)均有存貨，主要集中在寶安、福田和龍崗三區(qū)。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝