每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

今年最受矚目的上市物業(yè)公司非碧桂園服務(wù)莫屬，先是并下藍(lán)光嘉寶成就物業(yè)行業(yè)目前最大一宗收并購(gòu)案，再是近期在資本市場(chǎng)融資超過(guò)155億港元，堪稱業(yè)內(nèi)最大規(guī)模的融資動(dòng)作。

5月25日，碧桂園服務(wù)公告稱，與配售代理訂立配售協(xié)議，配售發(fā)行合共139,380,000股股份，價(jià)格為每股股份75.25港元，預(yù)估配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額約104.88億港元。同時(shí)，還計(jì)劃發(fā)行一筆本金總額為50.38億港元的可轉(zhuǎn)換債券，本次合計(jì)募資總額高達(dá)155.26億港元。

碧桂園服務(wù)本次如此大規(guī)模的融資透露出一個(gè)明顯信號(hào)，在大手筆收購(gòu)藍(lán)光嘉寶后，作為目前市值最高的上市物業(yè)公司，碧桂園服務(wù)或?qū)⒗^續(xù)進(jìn)行規(guī)模性收并購(gòu)。市面上潛在的規(guī)模性物業(yè)公司標(biāo)的不少，比如蘇寧旗下的銀河物業(yè)，已經(jīng)將部分股權(quán)質(zhì)押給碧桂園服務(wù)。

大并購(gòu)猜想

碧桂園服務(wù)配售的價(jià)格并不低。

公告顯示，碧桂園服務(wù)本次配售價(jià)格為每股75.25港元，較5月24日收市價(jià)折讓6%，共配售約1.39億股股份，配售事項(xiàng)所得款總額及所得款凈額估計(jì)分別104.88億港元及104.24億港元，經(jīng)發(fā)行配售股份而擴(kuò)大的公司已發(fā)行股本約4.35%。

同時(shí)，本次發(fā)行的50.38億港元可換股債券，初始轉(zhuǎn)換價(jià)為每股股份97.83港元，較5月24日收盤(pán)價(jià)80.05港元溢價(jià)約22.21%。

截至5月27日收盤(pán)，碧桂園服務(wù)報(bào)收每股80.50港元，較今年初61.3港元每股增長(zhǎng)約31.31%。市盈率76.42倍，總市值約2436.15億港元。

資本市場(chǎng)很快給出了快速且積極的反映，中信建投、匯豐研究、里昂等紛紛上調(diào)碧桂園服務(wù)目標(biāo)價(jià)超過(guò)90港元，且均維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。

商寫(xiě)、商管領(lǐng)域或?qū)⑹潜坦饒@服務(wù)下一個(gè)收并購(gòu)重點(diǎn)賽道之一。記者了解到，在今年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江就表示過(guò)對(duì)商寫(xiě)、商管的重視。

“目前我們正在構(gòu)建基于城市的大物管服務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式，正在構(gòu)建商業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、商寫(xiě)的市場(chǎng)外拓和戰(zhàn)略，我們組建了商業(yè)拓展以及商業(yè)管理專(zhuān)職團(tuán)隊(duì)，在2021年，我們必將實(shí)現(xiàn)重大的全面的成果突破。”

在收購(gòu)藍(lán)光嘉寶后，市面上就傳出碧桂園服務(wù)或?qū)⑹召?gòu)銀河物業(yè)，后者業(yè)態(tài)覆蓋綜合商業(yè)、科技辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高端住宅、公共服務(wù)等，契合碧桂園服務(wù)想要拓展商寫(xiě)、商管領(lǐng)域的戰(zhàn)略。

國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，今年3月23日，蘇寧置業(yè)將銀河物業(yè)部分股權(quán)質(zhì)押給碧桂園服務(wù)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額3001。5月17日，銀河物業(yè)新增投資人南京鐘山國(guó)際高爾夫置業(yè)有限公司，該公司的實(shí)控人為蘇寧劉玉萍、張康陽(yáng)母子。次日，該公司就將銀河物業(yè)股權(quán)質(zhì)押給碧桂園服務(wù)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額1014。

在行業(yè)中，物業(yè)公司之間一般很少出現(xiàn)股權(quán)質(zhì)押的情況。

毛利隱憂

自“物業(yè)第一股”彩生活登陸資本市場(chǎng)開(kāi)啟大規(guī)模收并購(gòu)以來(lái)，收并購(gòu)一直是物企擴(kuò)大規(guī)模的主要選擇之一，包括橫向并購(gòu)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈的縱向并購(gòu)。

因?yàn)槌藛渭兊囊?guī)模需求，拓展更多地域、新業(yè)態(tài)賽道也是物企進(jìn)行收并購(gòu)的重要原因，一如萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司以補(bǔ)齊商管短板，雅生活也通過(guò)一系列收購(gòu)公建物業(yè)管理相關(guān)公司填補(bǔ)其在該業(yè)態(tài)上的空白。

但如何做好第三方外接盤(pán)的物業(yè)服務(wù)、收購(gòu)新業(yè)態(tài)后如何打造新的業(yè)務(wù)引擎，持續(xù)提升物業(yè)品牌的口碑是行業(yè)目前面臨的共同問(wèn)題。

“在規(guī)模擴(kuò)張的路上狂奔時(shí)，做大并不一定能帶來(lái)品牌積淀，而不談品牌的服務(wù)業(yè)并購(gòu)更是個(gè)偽命題。”萬(wàn)物云CEO朱保全近期在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專(zhuān)訪時(shí)如是表示。

對(duì)龍頭物企來(lái)說(shuō)，在手現(xiàn)金充裕，以資本擴(kuò)張規(guī)模不是難事，但以品牌拓展市場(chǎng)才是長(zhǎng)久之道。

李長(zhǎng)江也深知這一點(diǎn)，他在第十屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上就表示，“不是大就一定好，大是有質(zhì)量的大，有質(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張，而基礎(chǔ)是要把服務(wù)做好。通過(guò)收并購(gòu)（贏得市場(chǎng)）是要拿出錢(qián)來(lái)的，并且價(jià)格還不低。而在市場(chǎng)拓展的過(guò)程中，以品牌拓展市場(chǎng)，這樣的成本是最低的。”

不過(guò)，物企必須面臨的一個(gè)問(wèn)題是續(xù)約率，大部分物管協(xié)議一般都是三年一簽，合約到期能否續(xù)約存在不確定性。收并購(gòu)雖然能收購(gòu)項(xiàng)目，但合約時(shí)間一到，能留住業(yè)主和項(xiàng)目的不是物企的資本，而是品牌與口碑。

一位TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，物業(yè)“萬(wàn)億藍(lán)海”的概念吸引了不少資本和企業(yè)涌入，一些物業(yè)公司的收購(gòu)價(jià)格或PE倍數(shù)現(xiàn)在已經(jīng)偏高。很多時(shí)候，通過(guò)收并購(gòu)方式擴(kuò)規(guī)模的生意不是每筆都那么劃算。

大規(guī)模收并購(gòu)下伴隨的另一個(gè)問(wèn)題就是毛利存在下降的可能。在碧桂園服務(wù)之前，上市物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)?fù)跏遣噬?、雅生活?/p>

由于并表萬(wàn)象美使得毛利率較低的項(xiàng)目占比增長(zhǎng)，彩生活2018年的物業(yè)管理服務(wù)板塊毛利率下降9.1個(gè)百分點(diǎn)至26.1%，整體毛利率也出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性下滑。

前幾年，雅生活吃下中民投物業(yè)公司，但因?yàn)橥馔仨?xiàng)目增加支出，疊加收并購(gòu)項(xiàng)目部分毛利水平較低，雅生活2019年毛利率減少1.2個(gè)百分點(diǎn)至36.7%，這也是雅生活近三年毛利率首次下降。

2020年，雅生活毛利率又減少7個(gè)百分點(diǎn)至29.7%。其中，由于拓展力度增大，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目占比較大，其物業(yè)管理服務(wù)的毛利率較2019年下降3.5個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)也不可避免存在類(lèi)似問(wèn)題。2020年，碧桂園服務(wù)在城市服務(wù)分部的毛利率由2019年的38.7%下降6.2個(gè)百分點(diǎn)至32.5%，原因是，“年內(nèi)收購(gòu)滿國(guó)及東飛業(yè)務(wù)的毛利率較低所致，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)由于年內(nèi)投入設(shè)施維護(hù)成本高，其毛利率下降6.4個(gè)百分點(diǎn)至約7%；社區(qū)增值服務(wù)毛利率出現(xiàn)微降。

不過(guò)，由于物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率增長(zhǎng)抹平了下跌的影響，去年其整體毛利率微增2.4個(gè)百分點(diǎn)至34%。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)