每經(jīng)記者｜任鋼    每經(jīng)編輯｜祝裕    

“編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，拿出不低于40%的土地供應(yīng)，舍棄土地出讓金，優(yōu)先保障公租房、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，有效增加保障房用地供應(yīng)總量。”西安市房管局保障處一位李姓干部告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近日西安住房改革最大的亮點(diǎn)，就在于每年西安市將拿出至少40%的土地建保障房。

9月14日，西安市房管局召開(kāi)了住房供給側(cè)改革通氣會(huì)，同時(shí)發(fā)布了《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），《方案》提到，自2018年起，西安市20%的居住用地將用于公租房建設(shè)；20%的居住用地，用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，簡(jiǎn)稱(chēng)“兩個(gè)20%原則”。

上述西安市房管局保障處干部李先生稱(chēng)，“長(zhǎng)期以來(lái)我們是從需求端進(jìn)行調(diào)控，但房地產(chǎn)是一個(gè)供需兩側(cè)，需要同時(shí)發(fā)力才能穩(wěn)定住的市場(chǎng)。在這一背景下，就需要對(duì)西安整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。”

“真金白銀”解決供需矛盾

《方案》出臺(tái)后，關(guān)于對(duì)西安未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的討論一直在延續(xù)，特別是針對(duì)《方案》中40%土地用于建公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的原則。一種質(zhì)疑在于如果未來(lái)只有60%土地供給商品房市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)抬高地價(jià)，造成商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上升？

但在李先生看來(lái)，恰恰與公眾疑惑相反，這次改革的最大亮點(diǎn)就是西安從供給側(cè)出發(fā)，主動(dòng)舍棄部分土地出讓金，增加保障房供應(yīng)，用“真金白銀”控房?jī)r(jià)。

針對(duì)“兩個(gè)20%原則”推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，他解釋稱(chēng)，住房問(wèn)題在供需的平衡上，保證供應(yīng)量是重要一步。目前商品房總體的供應(yīng)量是政府通過(guò)土地的供應(yīng)量進(jìn)行調(diào)控的。“比如去年供應(yīng)1萬(wàn)畝，今年供應(yīng)1.5萬(wàn)畝，可能商品住房的供地并沒(méi)有減少。”

其次從需求端來(lái)說(shuō)，正因?yàn)殇N(xiāo)售型保障房在市場(chǎng)上的份額太小，才導(dǎo)致剛需家庭全部涌入商品房市場(chǎng)。“假設(shè)未來(lái)總體供應(yīng)量不變，商品房因?yàn)楣┑販p少，供應(yīng)量縮減，其實(shí)需求量也會(huì)相應(yīng)地下降。因?yàn)榇蟛糠直Ｕ戏勘阋?，而且保障房的品質(zhì)一定不低于商品房，在選址配套上，甚至要超過(guò)商品房。”

李先生認(rèn)為，目前住房問(wèn)題，歸根結(jié)底是供需矛盾。

“出臺(tái)這個(gè)文件，在當(dāng)下是十分有必要的。它建立了一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，是持續(xù)性、穩(wěn)定性的。老百姓有預(yù)期，知道明年的土地供應(yīng)，總有40%用于共有產(chǎn)權(quán)房和公租房。”李先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

從全國(guó)來(lái)看，西安是第一個(gè)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的土地供應(yīng)量進(jìn)行固化的城市。

李先生說(shuō)，如果地方政府沒(méi)有魄力，沒(méi)有壯士斷腕的勇氣，還靠行政手段對(duì)需求側(cè)進(jìn)行調(diào)控的話(huà)，應(yīng)該說(shuō)短期內(nèi)有效，但長(zhǎng)期來(lái)看解決不了住房問(wèn)題。“我們的定位還是住有所居。盡量放大居住屬性，壓縮投資屬性。”

“租購(gòu)并舉”擴(kuò)大保障覆蓋面

《方案》提出，將租賃型保障房（含廉租房、公租房）整合為公租房，以低于市場(chǎng)租金一定比例的價(jià)格，面向本市居民、新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無(wú)自有住房且經(jīng)市委人才辦、市人社局認(rèn)定的各類(lèi)人才或新畢業(yè)大學(xué)生出租。

將經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房整合為共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向在本市無(wú)自有住房且5年內(nèi)無(wú)住房登記信息和交易記錄的本市戶(hù)籍居民、取得本市居住證的非本市戶(hù)籍居民和各類(lèi)人才供應(yīng)。

李先生認(rèn)為，根據(jù)黨的十九大報(bào)告，堅(jiān)持“房住不炒”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度是大勢(shì)所趨，“剛畢業(yè)大學(xué)生或潛在人才通過(guò)租住保障性住房，既解決了住房問(wèn)題，同時(shí)也能減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，為日后購(gòu)房進(jìn)行積累。”

此次出臺(tái)《方案》的重點(diǎn)工作之一也在于完善住房供應(yīng)體系，即統(tǒng)籌解決各類(lèi)居民的住房問(wèn)題，構(gòu)建和完善以公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房和商品住房為主的多主體供應(yīng)、多渠道保障的住房供應(yīng)體系，分層次滿(mǎn)足不同人群的住房需求。

“往長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著年輕一代的成長(zhǎng)，包括國(guó)家相關(guān)政策的執(zhí)行，將來(lái)房屋租賃的比例會(huì)越來(lái)越高。如果租賃市場(chǎng)做好了，那么我們的住房問(wèn)題也會(huì)得到改善。如果中低收入或剛需家庭的住房問(wèn)題解決了，整個(gè)市場(chǎng)也就不會(huì)過(guò)熱。這會(huì)形成一個(gè)良性的發(fā)展。”李先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

建立專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)盤(pán)活資產(chǎn)

提升保障性住房的品質(zhì)是此次《方案》所著重強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)。

在地段選擇上，未來(lái)西安保障性住房會(huì)優(yōu)先布局在城市建成區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)客空間、軌道交通沿線(xiàn)等配套完善區(qū)。

此外，戶(hù)型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方面，《方案》細(xì)則明確規(guī)定，公租房戶(hù)均面積75平方米左右，最大不超過(guò)90平方米；共有產(chǎn)權(quán)房戶(hù)均面積為90平方米左右，最大可達(dá)到144平方米。

“這種戶(hù)型適應(yīng)性更強(qiáng)。一家三口既可以保證生活，又能維持一定生活品質(zhì)。”李先生說(shuō)，“對(duì)購(gòu)房者，這是滿(mǎn)滿(mǎn)的誠(chéng)意。”

《方案》還明確，要成立國(guó)有專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)——西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)，承擔(dān)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的投資、籌集、建設(shè)、供給和運(yùn)營(yíng)管理的工作。

李先生告訴記者，目前，全市公租房總量近20萬(wàn)套、1100萬(wàn)平方米，絕大多數(shù)由各級(jí)政府投資建設(shè)，市值近千億。但由于機(jī)制問(wèn)題，大量?jī)?yōu)良資產(chǎn)未能有效盤(pán)活。

“目前公租房租金僅夠運(yùn)營(yíng)維護(hù)，時(shí)間長(zhǎng)了，維修的費(fèi)用也會(huì)逐年增加。此外，近千億的資產(chǎn)沉淀，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有作用，新建還要財(cái)政不停投入。”

這次改革，就是要依靠國(guó)有政策性住房資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)收入，成立安居集團(tuán)，通過(guò)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金等方式，盤(pán)活存量資產(chǎn)，減輕財(cái)政壓力。

“這是一個(gè)大的調(diào)整。資產(chǎn)盤(pán)活以后，保障的覆蓋面可以進(jìn)一步擴(kuò)大。”李先生認(rèn)為，這次改革從規(guī)劃選址、城市配套、戶(hù)型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面，全面提升公租房、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)品質(zhì)，就是要讓保障對(duì)象“住得進(jìn)、穩(wěn)得住、有尊嚴(yán)。”