每經(jīng)評(píng)論員 傅克友

12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組舉行第十四次會(huì)議，明確提出要“抑制房地產(chǎn)泡沫”。這是今年以來，中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問題。

此前三次分別為：7月26日，中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”；10月28日再次提及“注重抑制資產(chǎn)泡沫”；12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則在明確“著力防控資產(chǎn)泡沫”的同時(shí)，還提及要加快研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

第四次提到房地產(chǎn)泡沫，可見中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題的真實(shí)性和嚴(yán)重性。但是怎么看房地產(chǎn)泡沫？它是怎么產(chǎn)生的？這個(gè)問題如果搞不清楚，那么在消除房地產(chǎn)泡沫時(shí)，可能就難以對(duì)癥下藥。

通常認(rèn)為，收縮的土地供給和貨幣超發(fā)共舞，是今年短期一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的原因。這種從市場(chǎng)供需的角度進(jìn)行的房?jī)r(jià)分析，當(dāng)然是對(duì)的，但還只是一種表面的常規(guī)思路。

需要認(rèn)識(shí)到的是，中國(guó)房?jī)r(jià)問題具有超越于一般經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的性質(zhì)。它既是中國(guó)特色的，也是普世的；它既是過去和現(xiàn)在的，還是未來的；它既是短期的，也是長(zhǎng)期的。即便我們分析的是短期房?jī)r(jià)大漲，其實(shí)其中也交織了諸多未來的和長(zhǎng)期的因素。

道理很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)反映的其實(shí)不是當(dāng)期的價(jià)格，而在很大程度上是對(duì)于未來的預(yù)期。人們之所以追捧，是因?yàn)轭A(yù)期，是因?yàn)榭吹轿磥怼Ｄ敲磳?duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，來自哪里？有三個(gè)角度，可以提供參考。

第一是貨幣化進(jìn)程。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易綱提出了“貨幣化”概念。由于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)最初的貨幣化程度非常低；改革開放后，經(jīng)濟(jì)開始大量吸收新發(fā)行的貨幣，從而貨幣的增長(zhǎng)不僅迅速提高了貨幣化的程度，而且沒有造成通貨膨脹。這個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)可以適用于房地產(chǎn)問題的分析。

房地產(chǎn)就是一個(gè)貨幣化加深的重要領(lǐng)域。這也是房地產(chǎn)領(lǐng)域之所以能夠成為資金蓄水池的原因。

而這個(gè)貨幣化的過程現(xiàn)在有沒有完成還沒有定論。也就是說，中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)化有一個(gè)逐步卷入和擴(kuò)散的過程，而且并不均衡。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)價(jià)格在某些市場(chǎng)化程度較高的城市會(huì)鼓起“大包”，異軍突起。隨著房地產(chǎn)貨幣化進(jìn)程的深化，這種差序格局會(huì)得到緩解。以前的調(diào)控雖然可以抑制這個(gè)貨幣化進(jìn)程，但是未必能夠改變總的趨勢(shì)。

第二是城鎮(zhèn)化規(guī)律。經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁教授多次提到一個(gè)觀點(diǎn)，即向城市集聚是城鎮(zhèn)化的全球趨勢(shì)，大城市的密度越來越高。例如，美國(guó)城市人口約2.4億，所居住的城市面積僅占美國(guó)國(guó)土面積的3%，卻生產(chǎn)了全國(guó)GDP的85%；日本更為極端，僅三個(gè)大的都市圈就集中了全國(guó)近69%的總?cè)丝?，生產(chǎn)了74%的GDP。

把城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)聯(lián)系到一起，在某種程度上，是這個(gè)聚集的過程帶來了大城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。城市的密度高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集，人均產(chǎn)出增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)水漲船高，這是一個(gè)相輔相成的過程。

比如，硅谷房?jī)r(jià)高不可攀，可能恰恰是經(jīng)濟(jì)活力的表現(xiàn)和結(jié)果。

當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前之所以不夠健康，跟土地供應(yīng)的現(xiàn)狀密切相關(guān)。中國(guó)實(shí)際上并不缺乏建設(shè)用地，但是即便擴(kuò)大或者放開土地市場(chǎng)供應(yīng)，仍然不能改變上述城市密度越來越高的趨勢(shì)。在大城市生活和聚集，就意味著更多的資源和機(jī)會(huì)，包括就業(yè)機(jī)會(huì)、投資機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，意味著更高的收入。這種趨勢(shì)也會(huì)與更高的房?jī)r(jià)伴隨共生。

第三是大歷史視角。

從世界很多國(guó)家和大城市的房?jī)r(jià)規(guī)律來看，都有一個(gè)長(zhǎng)期上漲的過程。統(tǒng)計(jì)顯示，美國(guó)整體房?jī)r(jià)在過去100多年中，年平均增長(zhǎng)率約為3%，略高于美國(guó)2.8%的通脹率。這100多年中，美國(guó)出現(xiàn)三次房?jī)r(jià)十年累計(jì)漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938~1954年、1969~1986年、1995~2007年。日本GDP從1960年代開始一度保持年均10%的經(jīng)濟(jì)增速，而該國(guó)房?jī)r(jià)也從1960年代甚至更早開始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經(jīng)歷了大約30年的樓市繁榮。資料顯示，同期日本六大城市地價(jià)大約上漲了56.1倍。

這種現(xiàn)象，也可以拿來參照觀察中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)問題。有了這樣的角度，再來看中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，可能會(huì)有更清醒的認(rèn)識(shí)。高房?jī)r(jià)中哪一部分是真實(shí)的房地產(chǎn)泡沫，還要有區(qū)別和鑒定。

其實(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問題，內(nèi)生于中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的邏輯。房地產(chǎn)泡沫之所以可怕，不是簡(jiǎn)單地因?yàn)樗鼉r(jià)格高，而是因?yàn)樗斐闪酥袊?guó)經(jīng)濟(jì)其他方面的拖累，造成了“脫實(shí)入虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不僅沒能跟上房地產(chǎn)，反而受到了抑制。

也只有這樣，才能理解中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為什么提出“要加快研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。注意，這里一方面是強(qiáng)調(diào)“抑制房地產(chǎn)泡沫”，另一方面是強(qiáng)調(diào)“防止大起大落”，而不是簡(jiǎn)單地一味打壓。具體措施中，也更多向供給側(cè)轉(zhuǎn)移，要求房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。很明顯，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的上述措辭，有助于我們對(duì)房地產(chǎn)泡沫更深層次的認(rèn)識(shí)。