每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有很強的周期性，而庫存直接影響到上市房企的業(yè)績，庫存高低也是投資者頗為關注的問題。

目前行業(yè)整體庫存水平如何？企業(yè)從戰(zhàn)略角度如何把握好庫存這一指標？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮，對房企庫存進行深入剖析。

NBD：從房企角度看，庫存有不同的分類，包括未開工、在建開發(fā)工程、庫存現(xiàn)房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結算的項目等。從開發(fā)商的角度看，哪類庫存的去化，對企業(yè)經(jīng)營的影響最大？

李春亮：無論是哪個階段的庫存，從本質(zhì)上看，拿地之后回款時間拖得越久，成本代價就越高，對房企的壓力自然就越大。所以，庫存現(xiàn)房無疑是包袱最重的。

其實，房企更多的庫存壓力出現(xiàn)在開盤前后這個階段。從近期統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，開盤一次去化率能達六成的項目就已經(jīng)不錯，還有近一半庫存對后期續(xù)銷帶來的壓力可想而知。反過來說，正是因為擔憂開盤效果不夠理想，一些項目將開盤時間往后一拖再拖，致使大部分庫存的壓力通過開盤彰顯出來。開盤可能是一個收獲期，亦可能是一個危險期。

NBD：住建部提出今年下半年要積極去庫存，您認為提出去庫存目標的出發(fā)點是什么？

李春亮：房地產(chǎn)市場周期性波動是規(guī)律，但波動幅度和持續(xù)時間卻受外力影響。一方面是需求端的去投資化，另一方面是供應端的過度投資化，兩者共同作用引發(fā)了目前樓市供需結構性逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。住建部提出的積極去庫存就是疏通的思路，引導市場盡快回歸到供需平衡的健康發(fā)展軌道。

NBD：從行業(yè)實際情況看，今年的庫存壓力如何，是否還處于可控水平，房企應該擴張拿地還是加速去庫存？

李春亮：目前部分城市庫存壓力非常大，去庫存仍是開發(fā)商的首要任務。至于土地儲備，在現(xiàn)金流安全和資金成本可控的前提下，在窗口期適度補倉是房企的必然選擇。

NBD：房企在去庫存方面可以有哪些新的舉措？

李春亮：回看2014年這場持久的去庫存之戰(zhàn)，出現(xiàn)了多種多樣的營銷創(chuàng)新，但主要集中于兩大發(fā)力點，一是降價，二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大概有五種：一是降低首付門檻，例如以恒大、合生為代表的零首付等概念；二是外延營銷隊伍，例如萬科的全民經(jīng)紀人、碧桂園的編外經(jīng)紀人等；三是深挖老客戶，例如綠城發(fā)放的300億元優(yōu)惠券等；四是創(chuàng)新互聯(lián)網(wǎng)渠道，例如萬科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節(jié)”等；五是眾籌模式，一些房企已經(jīng)在做了，但規(guī)模都不大，不過未來的前景值得期待。

NBD：今年政策利好面不斷疊加，包括限購、限貸的松綁、降息等，能否從基本面上解決庫存問題？

李春亮：近期的一系列政策調(diào)整無疑是利好因素，對加快去化有一定正向作用，但市場反響并無房企期待的那樣理想。庫存壓力短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，過度透支的市場供需差徹底消除需要時間，而且這個時間在各個城市的差異較大。

NBD：企業(yè)如何從戰(zhàn)略角度把握好存貨這一指標？

李春亮：企業(yè)在選擇擴張戰(zhàn)略還是收縮戰(zhàn)略時，既要統(tǒng)籌考慮大周期，更有必要研究單城市的小周期。大周期決定了整體戰(zhàn)略布局，小周期影響著具體拿地路徑。還需要通過強有力的資源統(tǒng)籌和精準的分配實現(xiàn)戰(zhàn)略和路徑的匹配。因此，在整體現(xiàn)金流相對安全的前提下，各城市存貨量控制是一道多選題，可能存在許多種組合解。決不能采用一刀切的方式去化，對資金安全和利潤平衡點的掌握很關鍵，也很難。