每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

如今，三四線城市被視為房企的“紅?！保欢€城市被看作新的利潤增長點(diǎn)，房企爭相在一二線城市拿地，此類城市也被捧為“香餑餑”。不過令人感到奇怪的是，天津，這個(gè)“1.5線”城市竟也庫存過高。中指院天津分院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，天津住宅市場的可售量為2358.87萬平方米，出清周期升至33.6個(gè)月（出清周期=目前可售面積/往前推6個(gè)月的平均銷售面積），11月天津商品住宅可售量及出清周期均達(dá)歷史較高水平。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，天津樓市形成高庫存的原因之一是停辦藍(lán)印戶口導(dǎo)致外來人口的住房需求減少，還有樓市低迷下投資投機(jī)需求被擠出，京津冀協(xié)同發(fā)展雖有良好預(yù)期，但吸引北京的人口與產(chǎn)業(yè)到天津落地還需要時(shí)間?！氨M管天津房價(jià)便宜，住在天津，工作在北京的雙城生活還是不太現(xiàn)實(shí)?！壁w秀池說。

出清周期升至33.6個(gè)月

中指院天津分院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，天津住宅市場可售量為2358.87萬平方米，環(huán)比10月增加16萬平方米，攀升至歷史新高；11月住宅市場新增入市面積125.63萬平方米，環(huán)比增幅高達(dá)51.69%。

上述機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告稱，11月天津住宅市場供需均現(xiàn)明顯增幅，但銷供比仍在1以下，表現(xiàn)為供過于求，導(dǎo)致庫存持續(xù)走高。繼取消限購、限貸政策之后，11月央行降息政策出臺(tái)進(jìn)一步提振了市場信心，政策疊加效果促使成交量大幅回升至百萬平方米以上，但受6月以來市場復(fù)蘇緩慢影響，去化速度仍處低位，導(dǎo)致當(dāng)月出清周期持續(xù)上升至33.6個(gè)月。

雖然庫存處于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了眾多房企關(guān)注?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查詢天津市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1~10月該市房地產(chǎn)開發(fā)投資1452.93億元，同比增長18.9%，占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為15.1%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷曾告訴記者，天津樓市庫存量較大的主要原因是前幾年的土地出讓過量。新城控股的分析數(shù)據(jù)顯示，2006年，天津市成交土地建筑面積625萬平方米，商品房銷售面積1458萬平方米，二者的比值為0.43。而這一比值在2007年后持續(xù)上升，2010年達(dá)到高峰，為3.02。而從2011年之后，這一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。

城市板塊持續(xù)分化

歐陽捷指出，城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化已經(jīng)成為樓市的四大新趨勢。

據(jù)中指院天津分院統(tǒng)計(jì)，11月天津各區(qū)成交結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，市內(nèi)六區(qū)成交量持續(xù)增加，達(dá)到今年以來的峰值，成交占比上升近2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20%；環(huán)城四區(qū)成交量居四大片區(qū)中的首位，11月成交亦有明顯增幅，成交占比上升至39%；濱海新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交增幅相對(duì)較緩，市場份額分別降至17%和24%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，天津樓市起伏，受政策面的影響很大。由于“藍(lán)印戶口”末班車效應(yīng)，天津樓市在5月份進(jìn)入空前火爆，而到6月份，市場迅速轉(zhuǎn)入下行通道。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，天津一手房價(jià)格指數(shù)為1150.1點(diǎn)，同比上漲11.40%。自4月中旬天津市宣布“藍(lán)印戶口”將于5月底取消以來，作為“藍(lán)印”重鎮(zhèn)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，武清樓市進(jìn)入為期一個(gè)半月的瘋狂狀態(tài)，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清樓市火爆影響，5月份天津樓市成交增長率居全國第一。不過，進(jìn)入6月之后，武清乃至天津全市樓市迅速轉(zhuǎn)冷。

由于地處京津冀三地中心位置，武清成為京津地區(qū)近兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資最為集中的地區(qū)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括保利、住總、中國水利水電、首創(chuàng)、世貿(mào)、恒大、遠(yuǎn)洋、新華聯(lián)、泰禾等大型企業(yè)均在武清“重兵布陣”，而且項(xiàng)目多為超級(jí)大盤。恒大在武清區(qū)介入一級(jí)開發(fā)，土地儲(chǔ)備超百萬平方米；保利取得武清區(qū)光明道項(xiàng)目，建筑面積約27萬平方米；北京住總在武清開發(fā)總建筑面積27.6萬平方米的住總尚清灣項(xiàng)目；首創(chuàng)也在武清拿到了290萬平方米的用地。

年末天津樓市或迎暖冬

天津取消“藍(lán)印戶口”之后，一家大型開發(fā)商武清區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，看市場要看周期，并且要把周期放到整個(gè)行業(yè)里面，武清樓市的走向，要看京津冀一體化對(duì)天津的利好程度。

中指院發(fā)布的《天津房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)監(jiān)測》報(bào)告中指出，11月，天津商品房銷售總額連續(xù)第4個(gè)月上漲，達(dá)147億元，其中重點(diǎn)監(jiān)測的30家品牌房企占比61.3%，銷售額共計(jì)90.05億元，環(huán)比增長34.6%，同比增長7.2%，年內(nèi)第二次出現(xiàn)正增長態(tài)勢。整體來看，隨著限購、限貸政策的放松，以及11月央行下調(diào)存貸款利率，確實(shí)對(duì)市場成交和投資型需求起到了釋放作用，年末天津樓市或?qū)⒂瓉砼?/p>

而據(jù)上海易居研究院提供的市場成交報(bào)告，11月監(jiān)測的30個(gè)典型城市中，有13個(gè)城市新建商品住宅成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上升的態(tài)勢，其中天津環(huán)比上升31.5%，位居第二。

根據(jù)《2014年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，天津房價(jià)環(huán)比漲幅為0.53%，同比漲幅為-3.03%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，天津“救市”力度比較大，能夠帶動(dòng)成交量的上升，這會(huì)使得房價(jià)的環(huán)比增長由負(fù)轉(zhuǎn)正。但最大的問題是，天津的庫存規(guī)模絕對(duì)值偏大，去庫存需要耐心，而這也使得天津的房價(jià)依然面臨同比下跌的壓力。

趙秀池認(rèn)為，在庫存高企的情況下，在津布局的房企可以采取“以價(jià)換量”策略。但即便如此，去庫存也需要一定時(shí)間。