每經編輯 每經記者 王杰 胡健 發(fā)自北京    

每經記者 王杰 胡健 發(fā)自北京

央行11月下旬突然降息，隨后半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現回暖，一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬，給房企的年終業(yè)績“釜底添薪”。

不過，現在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續(xù)加溫之上，積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產業(yè)中，如何理解存貨的含義？2.2億存貨意味著什么？在不同城市，不同房企中，房地產存貨現狀如何，需要多少時間來消化？未來，價與量的選擇題如何做，這些問題都將持續(xù)考驗房企的綜合能力。

隨著政策環(huán)境改善，土地市場和樓市成交逐漸回暖，但房地產行業(yè)存貨仍在高位上是不爭的事實。

CRIC研究中心提供的統(tǒng)計數據顯示，三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環(huán)比上升5%。其中，4家大房企存貨環(huán)比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月，深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。

不過，昨日（12月9日）中原地產研究報告顯示，北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關，全年將有望突破3500億。

中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房地產行業(yè)的整體趨勢還是體現為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金，使資金成本進一步升高，也會影響到房企的周轉速度，使得去庫存的壓力進一步加大。

三季度庫存持續(xù)攀升/

中國房產信息集團研究員陳開朝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企存貨包括已購置土地、新開工后建設投入以及拿到預售許可證的可售部分 （包括未竣工待售和已竣工待售）。

CRIC研究中心的統(tǒng)計數據顯示，從庫存走勢看，A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續(xù)攀升。

從增速看，2011年139家房企庫存同比增長43%，2012年同比增長19%，2013年同比增長26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻，但庫存依然保持快速增長態(tài)勢。

CRIC的研報指出，前幾年庫存快增是因為大好行情拉動，庫存中很大部分是土地投入，屬于正常的庫存增長；今年房企拿地銳減下庫存繼續(xù)激增，是因為銷售端遇阻，屬于非“常態(tài)”的庫存增長。

陳開朝分析，從房價與庫存走勢看，2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%，庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前，房價主要跟供需有關，行業(yè)庫存對房價的影響較小。2014年以來，房企拿地力度銳減，建設投入雖然也有所下滑，但在高周轉下，建設投入依然保持較快的增速

（這從全國的房地產投資增速中可看出）。今年由于總體行情調整，銷售端受阻（大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動），所以房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業(yè)庫存風險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作，加大打折促銷力度，整體房價因此下滑或持穩(wěn)。”

土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規(guī)模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米，保利地產為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，銷售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫存有待市場的整體轉暖，開發(fā)商也需要在價格上做文章，拓展更多的銷售渠道，去以價換量。

15家中型房企凈負債率“高危”/

陳晟告訴 《每日經濟新聞》記者，目前房產行業(yè)的主要形勢是千方百計去庫存，對一些中小企業(yè)甚至會造成生存上的壓力。庫存的高企，也使一些地區(qū)的房價滯漲。對于一些非常有把握的城市，房企可以進行一定的土地儲備，而不是大面積的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫存問題，根本原因是市場供需壓力。

“總體上看，同樣是庫存快速增長，但不同的行情下，對房企的意義迥然不同：行情好時，高庫存將支持企業(yè)快速擴張，盈利、負債、資金運營等財務指標不斷改善；行情不好時，高庫存會推高企業(yè)負債率，財務趨于惡化。”陳開朝表示。

CRIC研究中心統(tǒng)計數據顯示，三季度末，A股139家房企凈負債率為101%，季度同環(huán)比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規(guī)模的房企分化較大：4家大房企凈負債率為62%，環(huán)比下降2個百分點，負債水平合理；15家中型房企凈負債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負債率109%，環(huán)比微增1個百分點。

對于大型房企和中型房企的劃分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保萬金，中型房企主要是年銷售業(yè)績或年營業(yè)收入接近或超過100億元的房企，很多是曾經進入過TOP50榜單的房企。

上述15家中型房企包括中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設、榮盛發(fā)展、濱江集團、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實業(yè)等。

上述機構認為，凈負債率方面，如果高周轉房企突破150%，非高周轉房企突破120%，企業(yè)會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發(fā)生資金鏈斷裂風險。“按上述標準，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線，明顯進入高危狀態(tài)。”

很顯然，去庫存和市場需求的波動有明顯的關聯。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房地產市場需求不足的原因之一，還包括城鎮(zhèn)化人口增速放緩。

一二線城市成交仍受制庫存/

臨近年底，土地市場似乎迎來暖冬。上周，中指院監(jiān)測的40個主要城市共推出各類土地187宗，較上周增加85宗，推出面積887萬平方米，較上周增加386萬平方米；南京、武漢和天津推出量較大。

中原地產研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風險，房企更加扎堆一線城市。同時，信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業(yè)可能進入土地市場抄底。部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增加。

中指院報告還顯示，二線城市供應量上漲七成，二線代表城市共推出土地147宗，較上周增加59宗，推出面積800萬平方米，較上周增加338萬平方米，環(huán)比增加73%。

成交上看，張大偉說，整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫，但依然處于高位，預計12月市場成交將依然處于高位。

他還同時介紹說，11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現最明顯的是一線城市，北京、上?？蛻糇稍兞可蠞q80%以上。二手房業(yè)主更是堅挺報價，小部分業(yè)主開始有提價意向。

不過，樓市整體成交火熱程度仍然受制于高庫存，即便一線城市也存在同樣問題。

根據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，截至12月7日，北京新建商品住宅庫存量為93430套，雖然在政策環(huán)境的利好下，客戶的入市積極性有所增加，但是與9萬余套的庫存相比，房企的去化壓力依然較大。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅介紹，當前北京樓市庫存主要集中在郊區(qū)新城，近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主，同一個區(qū)域多個樓盤同時推盤，再加上區(qū)域內前期并未消化的庫存，造成在售項目銷售壓力巨大，區(qū)域庫存有所攀高。

二線城市也同樣面臨類似問題，杭州透明售房網數據顯示，杭州市區(qū)11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創(chuàng)下歷史新高?？硕饠祿@示，雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少了21%，但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。

鏈家分析師張旭認為，目前各線城市都存在庫存壓力，樓市成交逐漸回暖基調已經較為確定，但是不會出現恐慌性購買，房價估計仍然會保持在平穩(wěn)區(qū)間。

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企業(yè)樣本

新掌門面臨“去化”考驗：華遠地產152億存貨壓頂

每經記者 董來孝康 發(fā)自北京

任志強在外界的關注下揮一揮衣袖瀟灑退休，對于華遠地產新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

《每日經濟新聞》記者梳理發(fā)現，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產調控政策出臺后，當年華遠地產前三季度經營活動產生的現金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠地產該數據約為-27.68億元，同比減少近1905%。

“公司今年前三季度銷售業(yè)績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些項目開發(fā)進度影響了開盤的時間，進而對銷售業(yè)績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤，但因為有很多審批環(huán)節(jié)，也耽誤了一些時間。最后一個季度會改善一些。”華遠地產相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，預計2014年銷售簽約額不會少于去年，銷售簽約面積應該也與去年差不多。

前三季銷售簽約額同比跌21%

10月底，華遠地產發(fā)布了2014年第三季度經營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經營情況簡報。

上述簡報顯示，2014年前三季度華遠地產營業(yè)收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.89億元，同比跌7.54%。

據公開數據統(tǒng)計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現歸屬于上市公司股東的凈利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現負增長。

業(yè)內人士向 《每日經濟新聞》記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，11月百城住宅均價環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，同比下跌1.57%。

對銷售不景氣體現最為明顯的指標就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠地產開復工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現全年銷售目標的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，并已提前實現全年銷售目標。

此外，有公開報道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務。

存貨集中于在建工程和土地儲備

銷售完成率低直接導致存貨高企。據《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計，2009年到2014年，華遠地產第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。

盛富資本總裁黃立沖等業(yè)內資深人士表示，行業(yè)內計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額（即銷售簽約額），計算結果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預收賬款或營業(yè)成本做除數時效性更強。

《每日經濟新聞》記者發(fā)現，華遠地產去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠地產2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個月。

華遠地產今年前三季度預收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業(yè)成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預收賬款和營業(yè)成本為除數，存貨消化周期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。

相關調研機構表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 （2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12），萬科、保利地產、招商地產和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。

華遠地產并沒有在第三季報中對存貨進行解釋，但2014年半年報顯示，華遠地產存貨余額約為144.56億元，其中開發(fā)成本和開發(fā)產品分別約134.98億元和9.58億元。

“存貨增加對于地產公司來說是一件很好的事情，說明公司規(guī)模在擴大，最重要的是存貨的質量；公司存貨中開發(fā)產品即現房余額很少，開發(fā)成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠地產相關負責人稱。

半年報顯示，華遠地產開發(fā)成本項下共有14個項目，分布在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末余額共計5.6億元，沒有開工時間和預計竣工時間表。上述業(yè)內資深人士表示這幾個項目應該是土地儲備。

在長沙，華遠地產共有三個項目，其中長沙華遠·華中心項目期末余額達21.18億元，預計總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預計2018年才能竣工。

上述相關負責人表示：“長沙的項目原本是老舊城區(qū)，公司將其分成南北兩區(qū)，北區(qū)由橘韻公司開發(fā)，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區(qū)由人韻和地韻公司開發(fā)，因規(guī)劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

華遠地產的開發(fā)產品即現房，一共10個項目，期末金額共計在10億元以下。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴 《每日經濟新聞》記者：“從去庫存的角度看，現房多自然是優(yōu)勢，是能快速轉為現金流的資產；土地儲備到現房，中間涉及太多不確定性，也易耗費資金；在市場降溫的事后，高庫存擠占了大量資金。”

上述相關負責人并沒有透露，華遠地產第三季度末存貨中的開發(fā)成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲備。

銀行借款同比增近150%

在存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下，預收賬款往往是房企保證資金鏈穩(wěn)定的重要手段之一。

但據Wind統(tǒng)計，135家申萬A股上市房企第三季度末預收賬款總體增速也在下降，預示未來收入增速還將處于較低水平。

《每日經濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現，從2009年到2014年，華遠地產第三季度末預收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

“預收賬款下滑，是因為今年前三季度，銷售簽約額跟不上結轉營業(yè)收入。但第四季度銷售完成以后，應該會有一點改善。相比前三個季度，第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加。”上述相關負責人稱。

在預收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠地產短期借款和長期借款共計49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長期借款。

上述相關負責人表示：“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的，四季度短期借款會降下來，債務結構會改善。”

據CRIC廣州房價測評中心統(tǒng)計，A股139家上市房企籌資活動產生的現金流凈額高達1812億元，環(huán)比增長23%。業(yè)內普遍認為，融資連續(xù)三個季度成為房地產行業(yè)現金流入的主要來源，表明企業(yè)正常資金運營依然離不開舉債。

2014年1~9月，華遠地產銷售商品、提供勞務提供的現金約為29.11億元，取得借款收到的現金近56.99億元，兩者之比為0.51.

CRIC廣州房價測評中心提供的數據顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務收到的現金與融資流入的現金之比為0.87，這是2010年中以來該指標首次低于1，表明融資繼續(xù)為行業(yè)主要資金來源，凸顯了融資對房企現金運營的極端重要性。

2014年9月末，華遠地產貨幣現金、短期借款、一年內到期的非流動負債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現金短債比為0.72，長短債比為1.16。

今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業(yè)現金短債比為0.89；長短債比為1.68，環(huán)比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長短債比環(huán)比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

但公開數據表示，部分企業(yè)短債比偏低，泰禾集團和嘉凱城的現金短債比都低至0.17，其次為濱江集團0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業(yè)內人士直言相關企業(yè)資金運營壓力極大。

接受《每日經濟新聞》記者采訪的業(yè)內人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購，但隨著美聯儲的QE已結束，國內外融資環(huán)境較為嚴峻，流動性有趨向萎縮節(jié)制的可能；包括華遠地產在內的中小房企由于融資相對不暢和面臨較大的短債償付，未來一段時間資金鏈將繼續(xù)承壓。

（實習生張瑾對本文亦有貢獻）

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區(qū)域樣本

“藍印戶口”后遺癥顯露天津去化周期達33個月

每經記者 王杰 發(fā)自北京

如今，三四線城市被視為房企的“紅海”，而一二線城市被看作新的利潤增長點，房企爭相在一二線城市拿地，此類城市也被捧為“香餑餑”。不過令人感到奇怪的是，天津，這個“1.5線”城市竟也庫存過高。中指院天津分院提供的數據顯示，截至11月30日，天津住宅市場的可售量為2358.87萬平方米，出清周期升至33.6個月（出清周期=目前可售面積/往前推6個月的平均銷售面積），11月天津商品住宅可售量及出清周期均達歷史較高水平。

首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，天津樓市形成高庫存的原因之一是停辦藍印戶口導致外來人口的住房需求減少，還有樓市低迷下投資投機需求被擠出，京津冀協同發(fā)展雖有良好預期，但吸引北京的人口與產業(yè)到天津落地還需要時間。“盡管天津房價便宜，住在天津，工作在北京的雙城生活還是不太現實。”趙秀池說。

出清周期升至33.6個月

中指院天津分院的統(tǒng)計數據顯示，截至11月30日，天津住宅市場可售量為2358.87萬平方米，環(huán)比10月增加16萬平方米，攀升至歷史新高；11月住宅市場新增入市面積125.63萬平方米，環(huán)比增幅高達51.69%。

上述機構的研究報告稱，11月天津住宅市場供需均現明顯增幅，但銷供比仍在1以下，表現為供過于求，導致庫存持續(xù)走高。繼取消限購、限貸政策之后，11月央行降息政策出臺進一步提振了市場信心，政策疊加效果促使成交量大幅回升至百萬平方米以上，但受6月以來市場復蘇緩慢影響，去化速度仍處低位，導致當月出清周期持續(xù)上升至33.6個月。

雖然庫存處于高位，但由于特殊的地理位置，天津依然吸引了眾多房企關注?！睹咳战洕侣劇酚浾卟樵兲旖蚴薪y(tǒng)計局數據發(fā)現，1~10月該市房地產開發(fā)投資1452.93億元，同比增長18.9%，占全市城鎮(zhèn)固定資產投資的比重為15.1%。

新城控股高級副總裁歐陽捷曾告訴記者，天津樓市庫存量較大的主要原因是前幾年的土地出讓過量。新城控股的分析數據顯示，2006年，天津市成交土地建筑面積625萬平方米，商品房銷售面積1458萬平方米，二者的比值為0.43。而這一比值在2007年后持續(xù)上升，2010年達到高峰，為3.02。而從2011年之后，這一比值又逐年下降，2013年跌至1.22。

城市板塊持續(xù)分化

歐陽捷指出，城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業(yè)分化已經成為樓市的四大新趨勢。

據中指院天津分院統(tǒng)計，11月天津各區(qū)成交結構持續(xù)調整，市內六區(qū)成交量持續(xù)增加，達到今年以來的峰值，成交占比上升近2個百分點，達到20%；環(huán)城四區(qū)成交量居四大片區(qū)中的首位，11月成交亦有明顯增幅，成交占比上升至39%；濱海新區(qū)、遠郊區(qū)縣成交增幅相對較緩，市場份額分別降至17%和24%。

在業(yè)內人士看來，天津樓市起伏，受政策面的影響很大。由于“藍印戶口”末班車效應，天津樓市在5月份進入空前火爆，而到6月份，市場迅速轉入下行通道。

克而瑞的數據顯示，今年5月，天津一手房價格指數為1150.1點，同比上漲11.40%。自4月中旬天津市宣布“藍印戶口”將于5月底取消以來，作為“藍印”重鎮(zhèn)的遠郊區(qū)縣，武清樓市進入為期一個半月的瘋狂狀態(tài)，成交量占同期全市成交量三分之一以上。受武清樓市火爆影響，5月份天津樓市成交增長率居全國第一。不過，進入6月之后，武清乃至天津全市樓市迅速轉冷。

由于地處京津冀三地中心位置，武清成為京津地區(qū)近兩年來房地產開發(fā)投資最為集中的地區(qū)之一。據不完全統(tǒng)計，包括保利、住總、中國水利水電、首創(chuàng)、世貿、恒大、遠洋、新華聯、泰禾等大型企業(yè)均在武清“重兵布陣”，而且項目多為超級大盤。恒大在武清區(qū)介入一級開發(fā)，土地儲備超百萬平方米；保利取得武清區(qū)光明道項目，建筑面積約27萬平方米；北京住總在武清開發(fā)總建筑面積27.6萬平方米的住總尚清灣項目；首創(chuàng)也在武清拿到了290萬平方米的用地。

年末天津樓市或迎暖冬

天津取消“藍印戶口”之后，一家大型開發(fā)商武清區(qū)項目負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，看市場要看周期，并且要把周期放到整個行業(yè)里面，武清樓市的走向，要看京津冀一體化對天津的利好程度。

中指院發(fā)布的《天津房地產企業(yè)動態(tài)監(jiān)測》報告中指出，11月，天津商品房銷售總額連續(xù)第4個月上漲，達147億元，其中重點監(jiān)測的30家品牌房企占比61.3%，銷售額共計90.05億元，環(huán)比增長34.6%，同比增長7.2%，年內第二次出現正增長態(tài)勢。整體來看，隨著限購、限貸政策的放松，以及11月央行下調存貸款利率，確實對市場成交和投資型需求起到了釋放作用，年末天津樓市或將迎來暖冬。

而據上海易居研究院提供的市場成交報告，11月監(jiān)測的30個典型城市中，有13個城市新建商品住宅成交面積呈現環(huán)比上升的態(tài)勢，其中天津環(huán)比上升31.5%，位居第二。

根據《2014年11月中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數報告》，天津房價環(huán)比漲幅為0.53%，同比漲幅為-3.03%。

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，天津“救市”力度比較大，能夠帶動成交量的上升，這會使得房價的環(huán)比增長由負轉正。但最大的問題是，天津的庫存規(guī)模絕對值偏大，去庫存需要耐心，而這也使得天津的房價依然面臨同比下跌的壓力。

趙秀池認為，在庫存高企的情況下，在津布局的房企可以采取“以價換量”策略。但即便如此，去庫存也需要一定時間。

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機構觀察

賽普咨詢李春亮：去化需考慮資金安全和利潤平衡點

每經記者 王杰 發(fā)自北京

由于房地產行業(yè)具有很強的周期性，而庫存直接影響到上市房企的業(yè)績，庫存高低也是投資者頗為關注的問題。

目前行業(yè)整體庫存水平如何？企業(yè)從戰(zhàn)略角度如何把握好庫存這一指標？《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮，對房企庫存進行深入剖析。

NBD：從房企角度看，庫存有不同的分類，包括未開工、在建開發(fā)工程、庫存現房、在銷項目、未開盤銷售的項目以及尚未結算的項目等。從開發(fā)商的角度看，哪類庫存的去化，對企業(yè)經營的影響最大？

李春亮：無論是哪個階段的庫存，從本質上看，拿地之后回款時間拖得越久，成本代價就越高，對房企的壓力自然就越大。所以，庫存現房無疑是包袱最重的。

其實，房企更多的庫存壓力出現在開盤前后這個階段。從近期統(tǒng)計數據來看，開盤一次去化率能達六成的項目就已經不錯，還有近一半庫存對后期續(xù)銷帶來的壓力可想而知。反過來說，正是因為擔憂開盤效果不夠理想，一些項目將開盤時間往后一拖再拖，致使大部分庫存的壓力通過開盤彰顯出來。開盤可能是一個收獲期，亦可能是一個危險期。

NBD：住建部提出今年下半年要積極去庫存，您認為提出去庫存目標的出發(fā)點是什么？

李春亮：房地產市場周期性波動是規(guī)律，但波動幅度和持續(xù)時間卻受外力影響。一方面是需求端的去投資化，另一方面是供應端的過度投資化，兩者共同作用引發(fā)了目前樓市供需結構性逆轉的現狀。住建部提出的積極去庫存就是疏通的思路，引導市場盡快回歸到供需平衡的健康發(fā)展軌道。

NBD：從行業(yè)實際情況看，今年的庫存壓力如何，是否還處于可控水平，房企應該擴張拿地還是加速去庫存？

李春亮：目前部分城市庫存壓力非常大，去庫存仍是開發(fā)商的首要任務。至于土地儲備，在現金流安全和資金成本可控的前提下，在窗口期適度補倉是房企的必然選擇。

NBD：房企在去庫存方面可以有哪些新的舉措？

李春亮：回看2014年這場持久的去庫存之戰(zhàn)，出現了多種多樣的營銷創(chuàng)新，但主要集中于兩大發(fā)力點，一是降價，二是圍繞客戶群體下功夫。比較主流的新舉措大概有五種：一是降低首付門檻，例如以恒大、合生為代表的零首付等概念；二是外延營銷隊伍，例如萬科的全民經紀人、碧桂園的編外經紀人等；三是深挖老客戶，例如綠城發(fā)放的300億元優(yōu)惠券等；四是創(chuàng)新互聯網渠道，例如萬科的淘寶額抵房款、方興的雙十一“光盤節(jié)”等；五是眾籌模式，一些房企已經在做了，但規(guī)模都不大，不過未來的前景值得期待。

NBD：今年政策利好面不斷疊加，包括限購、限貸的松綁、降息等，能否從基本面上解決庫存問題？

李春亮：近期的一系列政策調整無疑是利好因素，對加快去化有一定正向作用，但市場反響并無房企期待的那樣理想。庫存壓力短期內難以逆轉，過度透支的市場供需差徹底消除需要時間，而且這個時間在各個城市的差異較大。

NBD：企業(yè)如何從戰(zhàn)略角度把握好存貨這一指標？

李春亮：企業(yè)在選擇擴張戰(zhàn)略還是收縮戰(zhàn)略時，既要統(tǒng)籌考慮大周期，更有必要研究單城市的小周期。大周期決定了整體戰(zhàn)略布局，小周期影響著具體拿地路徑。還需要通過強有力的資源統(tǒng)籌和精準的分配實現戰(zhàn)略和路徑的匹配。因此，在整體現金流相對安全的前提下，各城市存貨量控制是一道多選題，可能存在許多種組合解。決不能采用一刀切的方式去化，對資金安全和利潤平衡點的掌握很關鍵，也很難。