每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 在房地產(chǎn)市場相對低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀錄，目前已經(jīng)突破3000億元大關，高于去年同期，全年更有希望達到3500億元。土地成交金額的連破紀錄，以及連日來宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權一事的爭端，不禁讓業(yè)界揣測：房地產(chǎn)市場是否見底回暖？ 一個證據(jù)是，龍湖地產(chǎn)集團品牌及營銷部總經(jīng)理袁春曾表示，龍湖拿地的時間，往往是市場反彈之初。近日，龍湖地產(chǎn)成功以總價37.8億元,競得廣州市天河東奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個證據(jù)是，中國指數(shù)研究院11月17日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測報告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點監(jiān)測房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤等巨頭也紛紛出手。 《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企融資規(guī)模擴大以及各地出臺的救市政策，都是促成土地市場活躍的重要因素。但面粉漲價是否意味著面包一定會漲價，還有待進一步觀察。 沉寂許久的土地市場似乎又要“發(fā)燒”了。 11月19日，位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號地塊以248.5億元，被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣紀錄，是今年以來全國范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價，溢價率高達105.11%，刷新了區(qū)域樓面價的最高值。 在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風，而土地市場翹尾的跡象也十分明顯。“隨著9月末央行房貸新政的出臺，樓市成交顯著回升，開發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強，不理性拿地又有抬頭的傾向?！钡掠拥禺a(chǎn)分析師趙葆根在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時如是說。 全年有望突破3500億元/ 董家渡地王的誕生將年末上海土地市場推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場也在加速回暖。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價全面刷新歷史紀錄，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是有史以來首次突破3000億元大關，達到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。 從樓面價看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達57%。 土地市場升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步。《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，11月以來，20大標桿房企中，遠洋、華潤、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地；從9月開始，包括萬科等標桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日，20大標桿房企拿地額度已經(jīng)超過262億元，全月有望再次突破300億元。 “標桿房企之前不拿地，主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大，導致地方政府的財政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價格開始下調(diào)，加上地方政府救市政策的疊加，預計在土地市場降溫半年之后，部分企業(yè)可能又將開始抄底拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時指出，但不同于三四線城市，一線城市土地市場依然維持高熱度。 張大偉進一步指出，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，加上部分企業(yè)的抄底行為，預計四季度部分熱點地塊的拍賣競價將比三季度更加激烈。 市場已現(xiàn)大規(guī)模回暖苗頭/ 土地市場的升溫早已傳導至商品房銷售，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)，房價持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：10月，二手住宅價格環(huán)比指數(shù)12個月以來首次出現(xiàn)回升，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個月出現(xiàn)小幅上升。 近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了北京多個在售項目，明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來店咨詢的購房者數(shù)量都明顯增加。 “現(xiàn)在一天的來電訪問量趕上之前一個禮拜的量?！北本┠吃谑垌椖康臓I銷負責人對記者說，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動等疊加效應逐步釋放，購房者的消費信心上揚。與此同時，開發(fā)商整體的項目促銷和打折活動也比較豐富，使得現(xiàn)階段的房價處于相對低位。 不光是剛需項目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個高端項目，保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨御府等，盡管都屬于千萬級豪宅，但項目售樓處依然有不少前來看房咨詢的消費者。 “今年開盤的位于海淀的多個高端項目銷售額都將突破20億元大關。”上述某項目負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，包括萬柳書院在內(nèi)的上述五大高端項目預期銷售額將突破100億元。 北京萬科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時曾表示，對于千萬元級別的豪宅來說，20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右，況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。 然而，央行“930新政”的出臺無疑加大了樓市去化的信心。 9月30日，央行發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升?！锻ㄖ穼κ滋追吭賳ⅰ罢J貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準利率0.7倍；二套房已結清相應購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；購買三套及以上住房的，在已取消或未實施“限購”措施的城市，放開已結清相應購房貸款家庭的多套房貸；同時放開非本地居民住房貸款限制。 “對于曾經(jīng)貸過若干次款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的需求釋放。”華潤萬橡府營銷負責人秦江向記者表示，首套房認定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。 亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫對記者表示，央行“認貸不認房”的政策，受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購房者。據(jù)統(tǒng)計，10月份北京成交均價在300萬~800萬元的中端改善型樓盤累計成交936套，環(huán)比大漲32%。 “在經(jīng)過幾個月的蓄客期后，中高端改善型樓盤于下半年集中入市，受樓市大環(huán)境影響，入市項目定價較為謹慎，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價格，從供應層面為這類房源成交量的上升提供了源動力?！比螁Ⅵ握f。 《《《 庫存 房企拿地后顧之憂：多數(shù)城市去化周期超15月警戒線 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 盡管在央行“930新政”之后，市場成交出現(xiàn)大幅提振，但困擾樓市的庫存壓力并沒有明顯減輕。 根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然“銀十月”市場成交大幅反彈，但重點城市依然庫存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月，二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月，加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應，房企的庫存警報仍未解除。 世聯(lián)行董事長陳勁松向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在目前積壓最嚴重的產(chǎn)品類型中，中高端項目與旅游地產(chǎn)成為“重災區(qū)”。由于市場基本面已經(jīng)發(fā)生變化，這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。 二線城市平均土地消化周期約2.2年/ 得益于“銀十月”市場成交回暖，一二線城市供求比指標有所好轉(zhuǎn)，短期供求矛盾有所緩和，但受年內(nèi)存量持續(xù)積壓的影響，至10月底，絕大多數(shù)城市庫存消化周期仍高于去年同期。 克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國20個重點城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看，沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月，去化壓力極為嚴峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。 “雖然房貸新政釋放了一波改善性需求，但由于房價上漲的預期并沒有形成，10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出現(xiàn)沖高回落，因此需求端能否持續(xù)回暖仍存疑問”，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但在供應端，除了上述以在售面積計算的去化周期，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米，加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升，10月份的市場回暖難以扭轉(zhuǎn)供過于求的總體局面。 以土地消化周期計算，克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，截至10月末，一線城市由于旺盛的市場需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由于近年來加大城市新區(qū)建設力度，導致土地供應大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年，供過于求相當明顯。 反映在上市房企的財務報表上，大型房企的庫存壓力也在攀升。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至三季度末，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期增長4000億元，漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增，泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。 豪宅產(chǎn)品是庫存主力/ 在庫存積壓的背后，滯銷最嚴重的主要是面積超大、總價超高的豪宅項目。 克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，TOP50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示，中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%，銷售面積貢獻率共計80%，在各檔次銷售業(yè)績中仍占據(jù)絕對比重。其中，中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對，中檔、中高檔及高檔項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。 盡管市場期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場，但實際效果并不理想。克而瑞調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區(qū)間計算，10月份144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。 “以豪宅為代表的中高端市場，在未來相當長的一段時間內(nèi)難以再次被激活”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對于自用型的豪宅買家而言，由于他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對于產(chǎn)品設計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內(nèi)對于豪宅并沒有明確的定義，市場充斥著大量戶型大但品質(zhì)不高的“偽豪宅”，且大多集中于新城區(qū)，這種產(chǎn)品對于以自住為目的的買家難以產(chǎn)生吸引力。 對于投資型買家而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為，一方面，目前房價上漲的預期已經(jīng)被打破，投資型買家往往是買漲不買跌，因此目前的市場環(huán)境很難吸引他們出手；另一方面，由于國內(nèi)樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購，導致大量富人轉(zhuǎn)移到海外投資。 陳勁松認為，對于大多數(shù)經(jīng)濟欠發(fā)達的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產(chǎn)品后市并不樂觀。 旅游地產(chǎn)滯銷更嚴重/ 與豪宅相比，在更多的地產(chǎn)大佬看來，近年來拔地而起的旅游地產(chǎn)泡沫更大。 克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目共計926個，但截至2013年底，該數(shù)字已經(jīng)刷新至5299個。業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場上以旅游地產(chǎn)作為賣點并獲得相對不錯成績的項目，多位于核心城市周邊1小時車程以內(nèi)，而真正意義上“遠途第二居所”的旅游地產(chǎn)項目，除了雅居樂清水灣以外，行業(yè)中鮮有其他成功的案例。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，即便是被譽為“旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂，盡管其雅居樂清水灣被譽為國內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項目，至今已經(jīng)帶來逾450億元的收入，但公司隨后在海南與云南開發(fā)的數(shù)個旅游地產(chǎn)項目表現(xiàn)不溫不火。自去年起，雅居樂加大了對普通住宅的布局力度，這從側面印證了國內(nèi)旅游地產(chǎn)模式正走向困境。 “真正意義上的旅游地產(chǎn)應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目在自然資源上并無優(yōu)勢，更多只是以‘旅游’的名義賣住宅”，歐陽捷告訴記者，從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地一般人一輩子只會去一兩次，住酒店完全可以解決問題，沒必要買房子，這注定了旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式不可持續(xù)，很多旅游地產(chǎn)項目將面臨嚴峻的銷售壓力。 《《《 融資 上市房企競相融資蓄勢一線城市拿地 每經(jīng)實習記者林東岳發(fā)自上海 今年下半年以來，港股市場多家地產(chǎn)商利用優(yōu)先票據(jù)進行融資，A股市場不少房企通過定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來獲取資金。一時間改善財務結構、確立資金優(yōu)勢成為眾多地產(chǎn)商追求的目標。 隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺，市場的樂觀情緒更是激發(fā)了上市房企再融資的沖動。房企通過各種融資渠道獲得資金之后，其資金流向則成為各方關注的焦點。《每日經(jīng)濟新聞》記者通過采訪和梳理相關信息，為讀者展現(xiàn)目前房企的最新動向。 港股房企熱衷優(yōu)先票據(jù) 11月17日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機構投資者進行5億美元優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售。 實際上，不僅是瑞安房地產(chǎn)，今年進入下半年以來，受融資渠道逐步開閘的影響，趁行情轉(zhuǎn)好采用優(yōu)先票據(jù)進行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。 7月30日，合景泰富稱，公司將發(fā)行于2019年到期本金總額4億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產(chǎn)宣布，其子公司擔保人及合資子公司擔保人與美銀美林、瑞信、國泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已于9月10日就發(fā)行于2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。 11月11日，中糧置地宣布，就一筆票據(jù)發(fā)行訂立認購協(xié)議，該筆票據(jù)總額為8億美元；此外，時代地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等上市房企也紛紛選擇海外優(yōu)先票據(jù)的融資方式。 億翰智庫上市房企研究部副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，利用海外優(yōu)先票據(jù)利率較低，使得發(fā)債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無需擔心公司的經(jīng)營權發(fā)生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。 A股房企融資更為多樣 相比港股地產(chǎn)商相對單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發(fā)、可轉(zhuǎn)債、中期票據(jù)甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發(fā)和發(fā)行中期票據(jù)成為最普遍的融資方式。 11月4日晚，陽光城公告披露，非公開發(fā)行股份2.28億股，有6名認購對象獲得配售，扣除發(fā)行費用后募資凈額為25.31億元人民幣。 此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過定增來籌集資金，或償還到期債務啟動再融資，或儲備資金用于項目開發(fā)。 不過，張化東表示，利用定向增發(fā)來增加股本，可以增加企業(yè)凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，但由于利潤被攤薄，因此這并非一項可長期持續(xù)采用的融資方式。 因此，今年下半年以來，招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金隅股份、中南建設、金融街等多家房企紛紛選擇發(fā)行中期票據(jù)。 五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，A股房企發(fā)行中期票據(jù)是屬于比較常規(guī)的融資工具，通過此舉企業(yè)可以實現(xiàn)融資成本的靈活配置，從而減輕股權融資的壓力，以往這道口子未被打開，資金無法注入。隨著融資渠道的逐步市場化，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的活躍度明顯提升。 此外，A股房企采取了更為多元的融資方式，定增、企業(yè)債、房地產(chǎn)基金、信托等渠道紛紛登場?？硕穑–RIC）研究中心分析師朱一鳴認為，地產(chǎn)公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場見底回暖的走勢，預計到年底的融資力度會更大。 中小房企融資成本難降 據(jù)了解，11月4日，恒基旭輝中心項目與由境內(nèi)外銀行組成的銀團簽訂銀團貸款融資協(xié)議。旭輝方面稱，其所簽訂的銀團貸款境外貸款部分利率為中國香港銀行同業(yè)拆借利率加4%，已達到項目貸款中的最低水準?？梢?，降低融資成本已成為各家房企追逐利潤最大化的一個重要手段。 據(jù)《中國證券報》報道，目前中期票據(jù)三年期AAA級企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，略高于基準利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權平均利率7.26%，而企業(yè)開發(fā)貸的成本則在8%~12%左右。 朱一鳴表示，由于融資渠道的開閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準利率加10%左右，但上市房企通過定增和發(fā)行中期票據(jù)的方法，能拿到利率更低、風險更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加了40%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來萬科、保利、招商、金融街等13家房企陸續(xù)公布票據(jù)融資計劃，總金額已接近1000億元人民幣。 然而，不同規(guī)模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開閘對房地產(chǎn)行業(yè)而言也是一次洗牌。呂偉賓認為，10月份開始市場行情有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)的融資能力也決定了今后的持續(xù)發(fā)展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進行融資，而中小房企則因相對高的融資成本在競爭中喪失先機。 克而瑞研究機構的研究報告顯示，今年第三季度，國內(nèi)樓市行情開始觸底反彈，通過對A股139家房企的財務分析，不同規(guī)模房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，但大型房企的負債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)則并不樂觀。 對此，張化東對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，較高的負債率會使得中小房企的生存空間進一步被擠壓，財務指標的惡化會使得融資更難。 融入資金或流入土地市場 上市房企在獲取資金之后，資金流向成為各方關注的焦點。 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，11月4日港股朗詩綠色地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，此前供股所得7.4億港元的款項用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。 招商地產(chǎn)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，寄希望于抓住房地產(chǎn)行業(yè)融資契機，儲備資金用于后續(xù)發(fā)展；金地集團表示，發(fā)行債務融資工具的募集資金將用于歸還到期借款、項目投資及補充流動資金等；中糧地產(chǎn)宣稱，募集到的資金擬用于調(diào)整公司債務結構、補充流動資金、項目后續(xù)開發(fā)等。 記者發(fā)現(xiàn)，多家房企提到融資目的是為了補充流動資金用于后續(xù)發(fā)展。對此，朱一鳴表示，今年以來，土地市場總體波瀾不驚，年底地方政府出于財政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線城市會有不少拿地的機會，相信不少房企會在年底資金充裕的情況下會選擇出手。 新城控股高級副總裁歐陽捷表示，一線城市今年1~9月土地購置總量較去年呈負增長，但10月份恢復正增長，這很可能是市場回暖的信號。大中型房企出于對經(jīng)營業(yè)績的追求，在目前一線城市土地資源稀缺的情況下，依然會有比較高的拿地意愿，而部分二三線城市土地供應量相對充足，資金流入這些城市土地市場的可能性并不大。 不過，呂偉賓表示，房企資金是否會選擇流入土地市場，除了和市場反饋情況以及是否有持續(xù)的利好消息有關，與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略也密不可分。從10月份以來的情況看，一線城市去化速度較快，房企拿地的意愿會有一定程度的上升。 《《《 土地儲備 一線城市土地市場回暖龍頭房企仗資金實力表現(xiàn)活躍 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 11月18日，今年全國總價地王在上海誕生。土地出讓金高達248.5億元的董家渡地塊刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。 雖然目前樓市庫存量仍較大，品牌房企利潤縮水以及部分房企逐漸退出地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)象時有發(fā)生，但有報告顯示10月10大房企新增土地儲備面積環(huán)比大幅上升275.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。不過，由于許多開發(fā)商資金回籠慢，對前景悲觀，仍不敢大舉拿地。 一線城市再現(xiàn)搶地戰(zhàn)/ 11月19日，上海迎來了三幅宅地的出讓，其中浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)住宅地塊吸引了多達14家開發(fā)商的激烈爭奪。最終東原地產(chǎn)旗下的重慶藍森房地產(chǎn)以15.57億元的價格奪標。成交樓板價1.3萬元/平方米，溢價率高達105.11%。該地塊也成為惠南地區(qū)單價最高的地塊。 “非理性拿地或再抬頭。”德佑地產(chǎn)相關負責人評論說。對于董家渡總價地王的成交僅溢價0.2%，業(yè)內(nèi)分析，如果不是上海黃浦區(qū)政府堅持要求整體出讓，這一地塊分割開分批出讓，就會有更多有實力企業(yè)參與競爭，獲得高溢價應該不成問題?，F(xiàn)在是土地挑開發(fā)商，地方政府并不擔心流拍之類的情況。 上海上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理卓健良告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。有些價格明顯過高的地塊風險太大，開發(fā)商態(tài)度謹慎，對于價格合適的一線城市地塊，特別是純住宅地塊，開發(fā)商興趣濃厚。對于商住混合類地塊，則掂量得更多一些。 這一轉(zhuǎn)變基于銷售的回暖。從世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一、二線城市來看，10月份的新建商品住宅交易量再創(chuàng)本年新高，環(huán)比9月上漲21.2%。其中，寧波、武漢的銷量更是創(chuàng)五年來的新高。 按區(qū)域來看，華東和華南主要一、二線城市銷量復蘇勢頭強勁，環(huán)比平均漲幅均超過40%。隨著“930”信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻降低進而加速入市，是本月主要一、二線城市銷量反彈的主要原因。 10月新增土儲環(huán)比大增/ 上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布報告，國內(nèi)10家最大的房地產(chǎn)企業(yè)正在土地市場變得更活躍，預計今年第四季度，土地市場的暖意更為明顯。被調(diào)查的10大房企指的是萬科、恒大、保利、中海、綠地、萬達、碧桂園、世茂、綠城和融創(chuàng)。 上述報告顯示，10月10大房企新增土地儲備面積總量增幅明顯，樓板價基本平穩(wěn)。僅在10月，10大房企新增土地儲備面積達到368萬平方米，環(huán)比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，萬達大舉拿地190萬平方米，綠地拿地121萬平方米。 卓健良告訴記者，開發(fā)商們認為住宅市場已沒有太大問題，是否拿地取決于自己公司的資金實力。上市公司融資渠道多，資金充裕，因而在土地市場上更加活躍。最近一段時間一個突出的現(xiàn)象是，一些中小城市的開發(fā)商爭相進入一線城市拿地，因為他們也認為，三四線城市的高庫存消化速度慢，回暖還需要較長的時間。 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年京滬兩地出讓的土地總量低于去年，但總金額高于去年，說明土地市場還在漲價的過程中。萬科、綠地、恒大等龍頭企業(yè)，完成今年的預定目標應該難度不大。 李戰(zhàn)軍認為，目前國內(nèi)城市庫存住宅量還很大，不會出現(xiàn)市場回暖、開發(fā)商無房可賣的情況。開發(fā)商在拿地方面一般會考慮比較充分、比較有把握，一旦市場有了回暖的信號，他們就能快速作出調(diào)整。 另外，10月，上海經(jīng)營性用地成交金額創(chuàng)下年度最低值，僅有4幅地成交，成交面積14.53公頃，環(huán)比大幅減少84.2%。值得注意的是，土地成交雖然不多，但交易地塊價格仍保持高位。而10月樓市交易創(chuàng)下年度新高，一手住宅成交（剔除配套動遷房）成交突破100萬平方米，環(huán)比增長近四成。 上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，伴隨前兩個月的土地供應，11月份土地市場將迎來成交盛宴，土地預成交幅數(shù)16幅，土地預成交面積69.28公頃，在出現(xiàn)董家渡地王的背景下，土地起始總價高達325億元，為今年月度最高值。 《《《 變革 方興拿下大寧地塊謀產(chǎn)品升級后溢價銷售 每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 9個月前，方興地產(chǎn)以101億元的總價，111.6%的溢價率競得上海閘北大寧國際社區(qū)地塊時，誰都不清楚方興地產(chǎn)的真正意圖；直到近期，方興地產(chǎn)透露出當時高價拿下這一地塊的真正想法——想用海德公園一號這樣的綠色建筑標準，在國內(nèi)建造第一個使用英國綠色建筑評估標準的住宅樓盤。 據(jù)了解，如果使用原有地塊去建造新產(chǎn)品，開發(fā)商很難在銷售價格上有溢價銷售的機會，只有在新項目中全面推出新產(chǎn)品，才有可能實現(xiàn)溢價。此前，包括萬科、世茂、新城及朗詩在內(nèi)的多家房企龍頭都計劃在今年推出一系列大量使用全新高科技設備和智能設施的新產(chǎn)品。然而，目前市場真能認可這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新嗎？有待市場進一步的檢驗。 房地產(chǎn)企業(yè)打創(chuàng)新牌 “擺脫原來的地段論、產(chǎn)品論，從科技、健康、人文等方面真正做到對人的關心，這才是未來高端住宅的發(fā)展方向?！狈脚d地產(chǎn)（中國）有限公司總裁助理、方興地產(chǎn)上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海表示，產(chǎn)品升級令房企擴大了拍地的范圍，原來一些非核心區(qū)域的地塊現(xiàn)在也可以用來開發(fā)高端住宅。 方興地產(chǎn)花101億元拍得的大寧地塊，原先并不是上海的核心區(qū)域。當?shù)氐亩址績r格在去年底時，也只有4萬元/平方米左右。據(jù)上海媒體的預估，方興大寧項目銷售價格預計有望達到8萬~10萬元/平方米。 據(jù)方興地產(chǎn)介紹，他們所以對大寧項目會有如此高的信心，是因為對原有的產(chǎn)品進行了大面積、更高層科技的升級和創(chuàng)新，采用了最新鹽溶液和靜電除塵技術和凈水軟水系統(tǒng)以及同步歐洲的12大科技系統(tǒng)。 事實上，今年有創(chuàng)新產(chǎn)品的企業(yè)不在少數(shù)，萬科、世茂、新城、朗詩都以“特斯拉”為榜樣，試圖研發(fā)新一代的具有更高科技功能的產(chǎn)品。 比如世茂就設想，開發(fā)一種在天花板、墻壁以及地板內(nèi)固定安裝家具的產(chǎn)品。同一個空間，可以根據(jù)不同的需要，同時用作為臥室、書房和客廳來使用，使得購買力不夠的年輕人也可以擁有自己的單身空間；新城的百年住宅，則可以根據(jù)不同年齡階段的人群需要，將一套房屋隔成多套，不僅可以自用，也可以出租。 這些創(chuàng)新一定程度上，均與產(chǎn)品升級有望提高溢價率有關。三湘股份副總經(jīng)理張濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》，由于使用了包括去除pm2.5設備，以及恒溫保濕等產(chǎn)品，三湘在上海嘉定南翔的項目目前的銷售價達到了當?shù)仨椖康淖罡咚?。也因為上述原因，?chuàng)新產(chǎn)品能夠幫助開發(fā)商進一步提高企業(yè)的地價承受能力，幫助企業(yè)在爭奪激烈的土地市場中最終勝出。 產(chǎn)品創(chuàng)新有待市場認可 對于產(chǎn)品創(chuàng)新是否真能提升開發(fā)商地價承受能力，行業(yè)內(nèi)有不同看法。 房地產(chǎn)業(yè)資深行人士宋家泰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他在南京做過一個項目，就曾遇到過升級產(chǎn)品后，沒有取得溢價的現(xiàn)象。當時，上述樓盤使用了去除PM2.5的設備，能App遙控過濾家中空氣，比一般空氣凈化器厲害很多。 其實，很多行業(yè)人士也對產(chǎn)品升級后，市場能否接受有所擔憂。此前，上海就有部分高端樓盤在使用了大量的節(jié)能環(huán)保設備后，售價比周邊高出近一倍，但這些房子一直賣不動。 對于上述風險，新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，創(chuàng)新升級產(chǎn)品中，很多都不是剛需類產(chǎn)品，或者至少不是標準剛需產(chǎn)品，能否賣得動是個未知數(shù)。 然而，張濤卻用自己的親身經(jīng)歷提供了一個反例。他介紹稱，三湘在嘉定南翔的上述項目雖然銷售價格是整個區(qū)域最高的，但銷售套數(shù)和金額在這一區(qū)域卻一直排名前三。因此，產(chǎn)品升級并不會影響到樓盤銷售。 此前，萬科總裁郁亮在浙江莫干山和華東地區(qū)媒體見面時也曾談到，產(chǎn)品升級對促進房屋銷售，提升市場份額的作用。他表示，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比如小米，往往在產(chǎn)品升級換代后，并沒有溢價銷售，但提高了市場份額，獲得了更多的用戶。而未來的房地產(chǎn)行業(yè)，也應當學習互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，側重于考慮擴大市場份額，而不是提高溢價。