每經(jīng)記者尚希發(fā)自北京 在房地產(chǎn)市場相對低迷的今年，一線城市的土地成交金額卻已刷新歷史紀錄，目前已經(jīng)突破3000億元大關(guān)，高于去年同期，全年更有希望達到3500億元。土地成交金額的連破紀錄，以及連日來宋衛(wèi)平和孫宏斌就綠城股權(quán)一事的爭端，不禁讓業(yè)界揣測：房地產(chǎn)市場是否見底回暖？ 一個證據(jù)是，龍湖地產(chǎn)集團品牌及營銷部總經(jīng)理袁春曾表示，龍湖拿地的時間，往往是市場反彈之初。近日，龍湖地產(chǎn)成功以總價37.8億元,競得廣州市天河東奧體板塊的兩幅土地；本月初，龍湖還在成都拿地。另一個證據(jù)是，中國指數(shù)研究院11月17日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測報告（2014.11.10~11.16）》顯示，僅第46周重點監(jiān)測房企就拿地20宗，投入金額194億元，除龍湖外，金地、華潤等巨頭也紛紛出手。 《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企融資規(guī)模擴大以及各地出臺的救市政策，都是促成土地市場活躍的重要因素。但面粉漲價是否意味著面包一定會漲價，還有待進一步觀察。 沉寂許久的土地市場似乎又要“發(fā)燒”了。 11月19日，位于上海市黃浦區(qū)外灘金融集聚帶核心位置的董家渡13、15號地塊以248.5億元，被中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)拍走，刷新去年上海徐家匯中心地塊217.7億元的拍賣紀錄，是今年以來全國范圍內(nèi)成交額最高的地塊。而就在同一天，備受關(guān)注的浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)地塊，也拍出了13092元/平方米的樓面價，溢價率高達105.11%，刷新了區(qū)域樓面價的最高值。 在央行“930新政”的刺激下，樓市刮起陣陣暖風，而土地市場翹尾的跡象也十分明顯?！半S著9月末央行房貸新政的出臺，樓市成交顯著回升，開發(fā)商年末的拿地意愿亦大為增強，不理性拿地又有抬頭的傾向?！钡掠拥禺a(chǎn)分析師趙葆根在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時如是說。 全年有望突破3500億元/ 董家渡地王的誕生將年末上海土地市場推至高潮。不單是上海，北京、廣州等地的土地市場也在加速回暖。 根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至11月18日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅土地成交價全面刷新歷史紀錄，不僅提前突破2013年創(chuàng)造的歷史記錄，也是有史以來首次突破3000億元大關(guān)，達到了3037.9億元，全年更有望突破3500億元。 從樓面價看，2014年截至11月18日，四大一線城市成交的188宗住宅土地平均樓面價高達11892元/平方米，較2013年的7571元/平方米上漲高達57%。 土地市場升溫的背后則是房企不斷加快的拿地腳步?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理近期房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，11月以來，20大標桿房企中，遠洋、華潤、保利、金地、中海、龍湖、綠城等企業(yè)都已出手拿地；從9月開始，包括萬科等標桿房企已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。11月截至16日，20大標桿房企拿地額度已經(jīng)超過262億元，全月有望再次突破300億元。 “標桿房企之前不拿地，主要是因為去庫存。但不拿地的舉動對土地市場的影響越來越大，導致地方政府的財政壓力逐漸增大。最近部分城市的土地價格開始下調(diào)，加上地方政府救市政策的疊加，預計在土地市場降溫半年之后，部分企業(yè)可能又將開始抄底拿地?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受記者采訪時指出，但不同于三四線城市，一線城市土地市場依然維持高熱度。 張大偉進一步指出，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，加上部分企業(yè)的抄底行為，預計四季度部分熱點地塊的拍賣競價將比三季度更加激烈。 市場已現(xiàn)大規(guī)?；嘏珙^/ 土地市場的升溫早已傳導至商品房銷售，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)，房價持續(xù)下跌的狀況出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象：10月，二手住宅價格環(huán)比指數(shù)12個月以來首次出現(xiàn)回升，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)也連續(xù)兩個月出現(xiàn)小幅上升。 近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了北京多個在售項目，明顯感覺到售樓處的“溫度”有所上升，看房的人以及來店咨詢的購房者數(shù)量都明顯增加。 “現(xiàn)在一天的來電訪問量趕上之前一個禮拜的量?！北本┠吃谑垌椖康臓I銷負責人對記者說，伴隨著央行“930新政”、公積金貸款政策松動等疊加效應逐步釋放，購房者的消費信心上揚。與此同時，開發(fā)商整體的項目促銷和打折活動也比較豐富，使得現(xiàn)階段的房價處于相對低位。 不光是剛需項目，改善型需求的釋放同樣刺激了中高端市場。記者走訪了位于海淀區(qū)的多個高端項目，保利·海德公園、華潤萬橡府、五礦萬科如園、京投銀泰琨御府等，盡管都屬于千萬級豪宅，但項目售樓處依然有不少前來看房咨詢的消費者。 “今年開盤的位于海淀的多個高端項目銷售額都將突破20億元大關(guān)?！鄙鲜瞿稠椖控撠熑讼颉睹咳战?jīng)濟新聞》記者透露，包括萬柳書院在內(nèi)的上述五大高端項目預期銷售額將突破100億元。 北京萬科副總經(jīng)理肖勁在接受記者采訪時曾表示，對于千萬元級別的豪宅來說，20億元的銷售總額意味著要銷售200套左右，況且，單價50000元/平方米以上的高端項目，很難像剛需盤一樣快速去庫存。 然而，央行“930新政”的出臺無疑加大了樓市去化的信心。 9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升?！锻ㄖ穼κ滋追吭賳ⅰ罢J貸不認房”界定標準，貸款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房貸款最低首付比例為30%；貸款利率下限為基準利率0.7倍；二套房已結(jié)清相應購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；購買三套及以上住房的，在已取消或未實施“限購”措施的城市，放開已結(jié)清相應購房貸款家庭的多套房貸；同時放開非本地居民住房貸款限制。 “對于曾經(jīng)貸過若干次款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的需求釋放。”華潤萬橡府營銷負責人秦江向記者表示，首套房認定新規(guī)執(zhí)行后，部分高端客戶賣一套房后就湊齊了首付款，然后再貸款購房，基本上不需要消耗其現(xiàn)有的存量資金就可以解決改善性購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。 亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫對記者表示，央行“認貸不認房”的政策，受益最大的是“賣舊買新”的首次改善型購房者。據(jù)統(tǒng)計，10月份北京成交均價在300萬~800萬元的中端改善型樓盤累計成交936套，環(huán)比大漲32%。 “在經(jīng)過幾個月的蓄客期后，中高端改善型樓盤于下半年集中入市，受樓市大環(huán)境影響，入市項目定價較為謹慎，高品質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套，加之合理的價格，從供應層面為這類房源成交量的上升提供了源動力?！比螁Ⅵ握f。 《《《 庫存 房企拿地后顧之憂：多數(shù)城市去化周期超15月警戒線 每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 盡管在央行“930新政”之后，市場成交出現(xiàn)大幅提振，但困擾樓市的庫存壓力并沒有明顯減輕。 根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然“銀十月”市場成交大幅反彈，但重點城市依然庫存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫存去化周期均超過17個月，二三線城市中的沈陽、無錫等地庫存去化周期更是超過20個月，加上去年土地市場火爆所帶來的潛在供應，房企的庫存警報仍未解除。 世聯(lián)行董事長陳勁松向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在目前積壓最嚴重的產(chǎn)品類型中，中高端項目與旅游地產(chǎn)成為“重災區(qū)”。由于市場基本面已經(jīng)發(fā)生變化，這兩類項目占比較高的房企未來將面臨巨大的去化壓力。 二線城市平均土地消化周期約2.2年/ 得益于“銀十月”市場成交回暖，一二線城市供求比指標有所好轉(zhuǎn)，短期供求矛盾有所緩和，但受年內(nèi)存量持續(xù)積壓的影響，至10月底，絕大多數(shù)城市庫存消化周期仍高于去年同期。 克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國20個重點城市中有18個城市的商品住宅在售庫存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫存量同比增幅分別達到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長沙、濟南的庫存量同比增幅也在40%以上。以庫存消化周期來看，沈陽、青島、長春的消化周期超過20個月，去化壓力極為嚴峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長沙的消化周期超過15個月的警戒線。 “雖然房貸新政釋放了一波改善性需求，但由于房價上漲的預期并沒有形成，10月份市場成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出現(xiàn)沖高回落，因此需求端能否持續(xù)回暖仍存疑問”，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但在供應端，除了上述以在售面積計算的去化周期，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月全國商品住宅新開工面積高達10.28億平方米，加上去年市場火爆導致各地土地成交量上升，10月份的市場回暖難以扭轉(zhuǎn)供過于求的總體局面。 以土地消化周期計算，克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，截至10月末，一線城市由于旺盛的市場需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由于近年來加大城市新區(qū)建設(shè)力度，導致土地供應大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過5年，供過于求相當明顯。 反映在上市房企的財務報表上，大型房企的庫存壓力也在攀升。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至三季度末，A股142家上市房企存貨總計為2.3萬億元，比去年同期增長4000億元，漲幅達21.05%。部分房企庫存壓力驟增，泰禾集團與陽光城的存貨同比增幅分別高達116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達到52%。 豪宅產(chǎn)品是庫存主力/ 在庫存積壓的背后，滯銷最嚴重的主要是面積超大、總價超高的豪宅項目。 克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，TOP50房企各檔次項目金額與面積貢獻率情況顯示，中檔、中低檔項目銷售金額貢獻率共計67%，銷售面積貢獻率共計80%，在各檔次銷售業(yè)績中仍占據(jù)絕對比重。其中，中低檔項目銷售金額和銷售面積貢獻率較2013年同期分別上升4個百分點和6個百分點。與之相對，中檔、中高檔及高檔項目銷售金額貢獻率不同程度地下跌1~3個百分點。 盡管市場期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場，但實際效果并不理想?？硕鹫{(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區(qū)間計算，10月份144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。 “以豪宅為代表的中高端市場，在未來相當長的一段時間內(nèi)難以再次被激活”，歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對于自用型的豪宅買家而言，由于他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對于產(chǎn)品設(shè)計、項目地段、交通配套有很高的要求。但目前國內(nèi)對于豪宅并沒有明確的定義，市場充斥著大量戶型大但品質(zhì)不高的“偽豪宅”，且大多集中于新城區(qū)，這種產(chǎn)品對于以自住為目的的買家難以產(chǎn)生吸引力。 對于投資型買家而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽捷認為，一方面，目前房價上漲的預期已經(jīng)被打破，投資型買家往往是買漲不買跌，因此目前的市場環(huán)境很難吸引他們出手；另一方面，由于國內(nèi)樓市前幾年對中高端項目實行嚴厲的限購，導致大量富人轉(zhuǎn)移到海外投資。 陳勁松認為，對于大多數(shù)經(jīng)濟欠發(fā)達的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產(chǎn)品后市并不樂觀。 旅游地產(chǎn)滯銷更嚴重/ 與豪宅相比，在更多的地產(chǎn)大佬看來，近年來拔地而起的旅游地產(chǎn)泡沫更大。 克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目共計926個，但截至2013年底，該數(shù)字已經(jīng)刷新至5299個。業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場上以旅游地產(chǎn)作為賣點并獲得相對不錯成績的項目，多位于核心城市周邊1小時車程以內(nèi)，而真正意義上“遠途第二居所”的旅游地產(chǎn)項目，除了雅居樂清水灣以外，行業(yè)中鮮有其他成功的案例。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，即便是被譽為“旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂，盡管其雅居樂清水灣被譽為國內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項目，至今已經(jīng)帶來逾450億元的收入，但公司隨后在海南與云南開發(fā)的數(shù)個旅游地產(chǎn)項目表現(xiàn)不溫不火。自去年起，雅居樂加大了對普通住宅的布局力度，這從側(cè)面印證了國內(nèi)旅游地產(chǎn)模式正走向困境。 “真正意義上的旅游地產(chǎn)應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目在自然資源上并無優(yōu)勢，更多只是以‘旅游’的名義賣住宅”，歐陽捷告訴記者，從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地一般人一輩子只會去一兩次，住酒店完全可以解決問題，沒必要買房子，這注定了旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式不可持續(xù)，很多旅游地產(chǎn)項目將面臨嚴峻的銷售壓力。 《《《 融資 上市房企競相融資蓄勢一線城市拿地 每經(jīng)實習記者林東岳發(fā)自上海 今年下半年以來，港股市場多家地產(chǎn)商利用優(yōu)先票據(jù)進行融資，A股市場不少房企通過定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來獲取資金。一時間改善財務結(jié)構(gòu)、確立資金優(yōu)勢成為眾多地產(chǎn)商追求的目標。 隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺，市場的樂觀情緒更是激發(fā)了上市房企再融資的沖動。房企通過各種融資渠道獲得資金之后，其資金流向則成為各方關(guān)注的焦點?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者通過采訪和梳理相關(guān)信息，為讀者展現(xiàn)目前房企的最新動向。 港股房企熱衷優(yōu)先票據(jù) 11月17日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機構(gòu)投資者進行5億美元優(yōu)先票據(jù)國際發(fā)售。 實際上，不僅是瑞安房地產(chǎn)，今年進入下半年以來，受融資渠道逐步開閘的影響，趁行情轉(zhuǎn)好采用優(yōu)先票據(jù)進行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。 7月30日，合景泰富稱，公司將發(fā)行于2019年到期本金總額4億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產(chǎn)宣布，其子公司擔保人及合資子公司擔保人與美銀美林、瑞信、國泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已于9月10日就發(fā)行于2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。 11月11日，中糧置地宣布，就一筆票據(jù)發(fā)行訂立認購協(xié)議，該筆票據(jù)總額為8億美元；此外，時代地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等上市房企也紛紛選擇海外優(yōu)先票據(jù)的融資方式。 億翰智庫上市房企研究部副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，利用海外優(yōu)先票據(jù)利率較低，使得發(fā)債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無需擔心公司的經(jīng)營權(quán)發(fā)生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。 A股房企融資更為多樣 相比港股地產(chǎn)商相對單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發(fā)、可轉(zhuǎn)債、中期票據(jù)甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發(fā)和發(fā)行中期票據(jù)成為最普遍的融資方式。 11月4日晚，陽光城公告披露，非公開發(fā)行股份2.28億股，有6名認購對象獲得配售，扣除發(fā)行費用后募資凈額為25.31億元人民幣。 此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過定增來籌集資金，或償還到期債務啟動再融資，或儲備資金用于項目開發(fā)。 不過，張化東表示，利用定向增發(fā)來增加股本，可以增加企業(yè)凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負債率，但由于利潤被攤薄，因此這并非一項可長期持續(xù)采用的融資方式。 因此，今年下半年以來，招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金隅股份、中南建設(shè)、金融街等多家房企紛紛選擇發(fā)行中期票據(jù)。 五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，A股房企發(fā)行中期票據(jù)是屬于比較常規(guī)的融資工具，通過此舉企業(yè)可以實現(xiàn)融資成本的靈活配置，從而減輕股權(quán)融資的壓力，以往這道口子未被打開，資金無法注入。隨著融資渠道的逐步市場化，房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的活躍度明顯提升。 此外，A股房企采取了更為多元的融資方式，定增、企業(yè)債、房地產(chǎn)基金、信托等渠道紛紛登場?？硕穑–RIC）研究中心分析師朱一鳴認為，地產(chǎn)公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場見底回暖的走勢，預計到年底的融資力度會更大。 中小房企融資成本難降 據(jù)了解，11月4日，恒基旭輝中心項目與由境內(nèi)外銀行組成的銀團簽訂銀團貸款融資協(xié)議。旭輝方面稱，其所簽訂的銀團貸款境外貸款部分利率為中國香港銀行同業(yè)拆借利率加4%，已達到項目貸款中的最低水準?？梢?，降低融資成本已成為各家房企追逐利潤最大化的一個重要手段。 據(jù)《中國證券報》報道，目前中期票據(jù)三年期AAA級企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，略高于基準利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，而企業(yè)開發(fā)貸的成本則在8%~12%左右。 朱一鳴表示，由于融資渠道的開閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準利率加10%左右，但上市房企通過定增和發(fā)行中期票據(jù)的方法，能拿到利率更低、風險更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加了40%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來萬科、保利、招商、金融街等13家房企陸續(xù)公布票據(jù)融資計劃，總金額已接近1000億元人民幣。 然而，不同規(guī)模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開閘對房地產(chǎn)行業(yè)而言也是一次洗牌。呂偉賓認為，10月份開始市場行情有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)的融資能力也決定了今后的持續(xù)發(fā)展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進行融資，而中小房企則因相對高的融資成本在競爭中喪失先機。 克而瑞研究機構(gòu)的研究報告顯示，今年第三季度，國內(nèi)樓市行情開始觸底反彈，通過對A股139家房企的財務分析，不同規(guī)模房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，但大型房企的負債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)則并不樂觀。 對此，張化東對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，較高的負債率會使得中小房企的生存空間進一步被擠壓，財務指標的惡化會使得融資更難。 融入資金或流入土地市場 上市房企在獲取資金之后，資金流向成為各方關(guān)注的焦點。 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，11月4日港股朗詩綠色地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，此前供股所得7.4億港元的款項用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。 招商地產(chǎn)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，寄希望于抓住房地產(chǎn)行業(yè)融資契機，儲備資金用于后續(xù)發(fā)展；金地集團表示，發(fā)行債務融資工具的募集資金將用于歸還到期借款、項目投資及補充流動資金等；中糧地產(chǎn)宣稱，募集到的資金擬用于調(diào)整公司債務結(jié)構(gòu)、補充流動資金、項目后續(xù)開發(fā)等。 記者發(fā)現(xiàn)，多家房企提到融資目的是為了補充流動資金用于后續(xù)發(fā)展。對此，朱一鳴表示，今年以來，土地市場總體波瀾不驚，年底地方政府出于財政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線城市會有不少拿地的機會，相信不少房企會在年底資金充裕的情況下會選擇出手。 新城控股高級副總裁歐陽捷表示，一線城市今年1~9月土地購置總量較去年呈負增長，但10月份恢復正增長，這很可能是市場回暖的信號。大中型房企出于對經(jīng)營業(yè)績的追求，在目前一線城市土地資源稀缺的情況下，依然會有比較高的拿地意愿，而部分二三線城市土地供應量相對充足，資金流入這些城市土地市場的可能性并不大。 不過，呂偉賓表示，房企資金是否會選擇流入土地市場，除了和市場反饋情況以及是否有持續(xù)的利好消息有關(guān)，與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略也密不可分。從10月份以來的情況看，一線城市去化速度較快，房企拿地的意愿會有一定程度的上升。 《《《 土地儲備 一線城市土地市場回暖龍頭房企仗資金實力表現(xiàn)活躍 每經(jīng)記者盧曦發(fā)自上海 11月18日，今年全國總價地王在上海誕生。土地出讓金高達248.5億元的董家渡地塊刷新了上海去年新鴻基徐家匯地王218億元的紀錄。 雖然目前樓市庫存量仍較大，品牌房企利潤縮水以及部分房企逐漸退出地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)象時有發(fā)生，但有報告顯示10月10大房企新增土地儲備面積環(huán)比大幅上升275.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。不過，由于許多開發(fā)商資金回籠慢，對前景悲觀，仍不敢大舉拿地。 一線城市再現(xiàn)搶地戰(zhàn)/ 11月19日，上海迎來了三幅宅地的出讓，其中浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)住宅地塊吸引了多達14家開發(fā)商的激烈爭奪。最終東原地產(chǎn)旗下的重慶藍森房地產(chǎn)以15.57億元的價格奪標。成交樓板價1.3萬元/平方米，溢價率高達105.11%。該地塊也成為惠南地區(qū)單價最高的地塊。 “非理性拿地或再抬頭?！钡掠拥禺a(chǎn)相關(guān)負責人評論說。對于董家渡總價地王的成交僅溢價0.2%，業(yè)內(nèi)分析，如果不是上海黃浦區(qū)政府堅持要求整體出讓，這一地塊分割開分批出讓，就會有更多有實力企業(yè)參與競爭，獲得高溢價應該不成問題。現(xiàn)在是土地挑開發(fā)商，地方政府并不擔心流拍之類的情況。 上海上投置業(yè)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理卓健良告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在開發(fā)商普遍看好一線城市。有些價格明顯過高的地塊風險太大，開發(fā)商態(tài)度謹慎，對于價格合適的一線城市地塊，特別是純住宅地塊，開發(fā)商興趣濃厚。對于商住混合類地塊，則掂量得更多一些。 這一轉(zhuǎn)變基于銷售的回暖。從世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一、二線城市來看，10月份的新建商品住宅交易量再創(chuàng)本年新高，環(huán)比9月上漲21.2%。其中，寧波、武漢的銷量更是創(chuàng)五年來的新高。 按區(qū)域來看，華東和華南主要一、二線城市銷量復蘇勢頭強勁，環(huán)比平均漲幅均超過40%。隨著“930”信貸政策的放松，改善型需求的入市門檻降低進而加速入市，是本月主要一、二線城市銷量反彈的主要原因。 10月新增土儲環(huán)比大增/ 上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布報告，國內(nèi)10家最大的房地產(chǎn)企業(yè)正在土地市場變得更活躍，預計今年第四季度，土地市場的暖意更為明顯。被調(diào)查的10大房企指的是萬科、恒大、保利、中海、綠地、萬達、碧桂園、世茂、綠城和融創(chuàng)。 上述報告顯示，10月10大房企新增土地儲備面積總量增幅明顯，樓板價基本平穩(wěn)。僅在10月，10大房企新增土地儲備面積達到368萬平方米，環(huán)比大幅上升275.8%，同比下降20%。其中，萬達大舉拿地190萬平方米，綠地拿地121萬平方米。 卓健良告訴記者，開發(fā)商們認為住宅市場已沒有太大問題，是否拿地取決于自己公司的資金實力。上市公司融資渠道多，資金充裕，因而在土地市場上更加活躍。最近一段時間一個突出的現(xiàn)象是，一些中小城市的開發(fā)商爭相進入一線城市拿地，因為他們也認為，三四線城市的高庫存消化速度慢，回暖還需要較長的時間。 上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年京滬兩地出讓的土地總量低于去年，但總金額高于去年，說明土地市場還在漲價的過程中。萬科、綠地、恒大等龍頭企業(yè)，完成今年的預定目標應該難度不大。 李戰(zhàn)軍認為，目前國內(nèi)城市庫存住宅量還很大，不會出現(xiàn)市場回暖、開發(fā)商無房可賣的情況。開發(fā)商在拿地方面一般會考慮比較充分、比較有把握，一旦市場有了回暖的信號，他們就能快速作出調(diào)整。 另外，10月，上海經(jīng)營性用地成交金額創(chuàng)下年度最低值，僅有4幅地成交，成交面積14.53公頃，環(huán)比大幅減少84.2%。值得注意的是，土地成交雖然不多，但交易地塊價格仍保持高位。而10月樓市交易創(chuàng)下年度新高，一手住宅成交（剔除配套動遷房）成交突破100萬平方米，環(huán)比增長近四成。 上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，伴隨前兩個月的土地供應，11月份土地市場將迎來成交盛宴，土地預成交幅數(shù)16幅，土地預成交面積69.28公頃，在出現(xiàn)董家渡地王的背景下，土地起始總價高達325億元，為今年月度最高值。 《《《 變革 方興拿下大寧地塊謀產(chǎn)品升級后溢價銷售 每經(jīng)記者楊羚強發(fā)自上海 9個月前，方興地產(chǎn)以101億元的總價，111.6%的溢價率競得上海閘北大寧國際社區(qū)地塊時，誰都不清楚方興地產(chǎn)的真正意圖；直到近期，方興地產(chǎn)透露出當時高價拿下這一地塊的真正想法——想用海德公園一號這樣的綠色建筑標準，在國內(nèi)建造第一個使用英國綠色建筑評估標準的住宅樓盤。 據(jù)了解，如果使用原有地塊去建造新產(chǎn)品，開發(fā)商很難在銷售價格上有溢價銷售的機會，只有在新項目中全面推出新產(chǎn)品，才有可能實現(xiàn)溢價。此前，包括萬科、世茂、新城及朗詩在內(nèi)的多家房企龍頭都計劃在今年推出一系列大量使用全新高科技設(shè)備和智能設(shè)施的新產(chǎn)品。然而，目前市場真能認可這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新嗎？有待市場進一步的檢驗。 房地產(chǎn)企業(yè)打創(chuàng)新牌 “擺脫原來的地段論、產(chǎn)品論，從科技、健康、人文等方面真正做到對人的關(guān)心，這才是未來高端住宅的發(fā)展方向。”方興地產(chǎn)（中國）有限公司總裁助理、方興地產(chǎn)上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海表示，產(chǎn)品升級令房企擴大了拍地的范圍，原來一些非核心區(qū)域的地塊現(xiàn)在也可以用來開發(fā)高端住宅。 方興地產(chǎn)花101億元拍得的大寧地塊，原先并不是上海的核心區(qū)域。當?shù)氐亩址績r格在去年底時，也只有4萬元/平方米左右。據(jù)上海媒體的預估，方興大寧項目銷售價格預計有望達到8萬~10萬元/平方米。 據(jù)方興地產(chǎn)介紹，他們所以對大寧項目會有如此高的信心，是因為對原有的產(chǎn)品進行了大面積、更高層科技的升級和創(chuàng)新，采用了最新鹽溶液和靜電除塵技術(shù)和凈水軟水系統(tǒng)以及同步歐洲的12大科技系統(tǒng)。 事實上，今年有創(chuàng)新產(chǎn)品的企業(yè)不在少數(shù)，萬科、世茂、新城、朗詩都以“特斯拉”為榜樣，試圖研發(fā)新一代的具有更高科技功能的產(chǎn)品。 比如世茂就設(shè)想，開發(fā)一種在天花板、墻壁以及地板內(nèi)固定安裝家具的產(chǎn)品。同一個空間，可以根據(jù)不同的需要，同時用作為臥室、書房和客廳來使用，使得購買力不夠的年輕人也可以擁有自己的單身空間；新城的百年住宅，則可以根據(jù)不同年齡階段的人群需要，將一套房屋隔成多套，不僅可以自用，也可以出租。 這些創(chuàng)新一定程度上，均與產(chǎn)品升級有望提高溢價率有關(guān)。三湘股份副總經(jīng)理張濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》，由于使用了包括去除pm2.5設(shè)備，以及恒溫保濕等產(chǎn)品，三湘在上海嘉定南翔的項目目前的銷售價達到了當?shù)仨椖康淖罡咚?。也因為上述原因，?chuàng)新產(chǎn)品能夠幫助開發(fā)商進一步提高企業(yè)的地價承受能力，幫助企業(yè)在爭奪激烈的土地市場中最終勝出。 產(chǎn)品創(chuàng)新有待市場認可 對于產(chǎn)品創(chuàng)新是否真能提升開發(fā)商地價承受能力，行業(yè)內(nèi)有不同看法。 房地產(chǎn)業(yè)資深行人士宋家泰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他在南京做過一個項目，就曾遇到過升級產(chǎn)品后，沒有取得溢價的現(xiàn)象。當時，上述樓盤使用了去除PM2.5的設(shè)備，能App遙控過濾家中空氣，比一般空氣凈化器厲害很多。 其實，很多行業(yè)人士也對產(chǎn)品升級后，市場能否接受有所擔憂。此前，上海就有部分高端樓盤在使用了大量的節(jié)能環(huán)保設(shè)備后，售價比周邊高出近一倍，但這些房子一直賣不動。 對于上述風險，新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，創(chuàng)新升級產(chǎn)品中，很多都不是剛需類產(chǎn)品，或者至少不是標準剛需產(chǎn)品，能否賣得動是個未知數(shù)。 然而，張濤卻用自己的親身經(jīng)歷提供了一個反例。他介紹稱，三湘在嘉定南翔的上述項目雖然銷售價格是整個區(qū)域最高的，但銷售套數(shù)和金額在這一區(qū)域卻一直排名前三。因此，產(chǎn)品升級并不會影響到樓盤銷售。 此前，萬科總裁郁亮在浙江莫干山和華東地區(qū)媒體見面時也曾談到，產(chǎn)品升級對促進房屋銷售，提升市場份額的作用。他表示，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比如小米，往往在產(chǎn)品升級換代后，并沒有溢價銷售，但提高了市場份額，獲得了更多的用戶。而未來的房地產(chǎn)行業(yè)，也應當學習互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，側(cè)重于考慮擴大市場份額，而不是提高溢價。