沒(méi)有暴漲暴跌的危機(jī)樣本

“他們(開(kāi)發(fā)商)多數(shù)屬于外行，也沒(méi)打算永續(xù)經(jīng)營(yíng)，多數(shù)因?yàn)橛嘘P(guān)系而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)掘金。缺乏戰(zhàn)略素質(zhì)，僅憑老板的感覺(jué)、豪情、盲從而做經(jīng)營(yíng)，大規(guī)模借高利貸、盲目性拿地?cái)U(kuò)張。政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

“邯鄲樓市危機(jī)”，很多人第一時(shí)間會(huì)聯(lián)想到“房?jī)r(jià)崩盤(pán)”。但事實(shí)上，在危機(jī)前邯鄲房?jī)r(jià)并沒(méi)有經(jīng)歷類(lèi)似鄂爾多斯、溫州的暴漲，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也沒(méi)有暴跌。于是采訪(fǎng)中，一個(gè)問(wèn)題始終縈繞在記者耳邊，究竟是誰(shuí)導(dǎo)演了邯鄲融資危機(jī)？

三年前，沃爾瑪落戶(hù)邯鄲最繁華的康德商圈，成為邯鄲新地標(biāo)建筑。在其周?chē)?，近年也鱗次櫛比矗立起不少新樓盤(pán)，加上從各縣匯集而來(lái)的人流，以及從北京等大城市回流的資金流，這些都刺激著邯鄲開(kāi)發(fā)商的擴(kuò)張野心。

“村里人要進(jìn)城，城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，這也是我多年堅(jiān)持投資房產(chǎn)的重要原因。”在邯鄲擁有多套房產(chǎn)的劉先生告訴記者，在他看來(lái)，盡管外界認(rèn)為三四線(xiàn)城市存在泡沫，但這相對(duì)于城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)簡(jiǎn)直不足掛齒。

大學(xué)畢業(yè)后，劉先生不甘心做一名普通教師，于是創(chuàng)辦了自己的民營(yíng)培訓(xùn)學(xué)校，經(jīng)過(guò)多年的打拼積累，手里也漸漸積累了不少財(cái)產(chǎn)，目前他還手持四五套房產(chǎn)。他看好邯鄲房產(chǎn)的理由是，城鎮(zhèn)化加速帶來(lái)新市民的必需品。

據(jù)記者了解，在邯鄲，類(lèi)似劉先生擁有多套住宅的并非少數(shù)，很多本地人都不缺房。“除了買(mǎi)房，你還能想到其他更好投資方式？”只要有錢(qián)，還是買(mǎi)套房子比較值，這反映了部分邯鄲當(dāng)?shù)厥忻竦恼鎸?shí)想法。

盡管中央一直在加快“城鎮(zhèn)化”進(jìn)程，地方政府也提出“三年大變樣”的宏偉藍(lán)圖，但殘酷的現(xiàn)實(shí)是，在當(dāng)?shù)鼐用裾w并不缺房的情況下，存量人口也面臨著流失的危險(xiǎn)。

通過(guò)對(duì)比邯鄲市2008年到2013年“小學(xué)在校生人數(shù)”變化，民間地產(chǎn)研究者劉曉博得出結(jié)論——邯鄲人口競(jìng)爭(zhēng)力最差，過(guò)去3年小學(xué)生人數(shù)下降了6.4%，是河北人口流失最快的地區(qū)，而2013年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)就已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。

數(shù)據(jù)顯示，邯鄲市2013年主城區(qū)回遷房開(kāi)工10470套、竣工15351套，在售和預(yù)售的商品房項(xiàng)目共約3480萬(wàn)平方米。去年同期，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬(wàn)平方米，約為在售和預(yù)售商品房項(xiàng)目的十分之一。2013年邯鄲市商品房銷(xiāo)售面積下降17.6%，其中住宅下降21.8%，商品房待售面積增長(zhǎng)了17%。

“他們多數(shù)屬于外行，也沒(méi)打算永續(xù)經(jīng)營(yíng)，多數(shù)因?yàn)橛嘘P(guān)系而進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)掘金。缺乏戰(zhàn)略素質(zhì)，僅憑老板的感覺(jué)、豪情、盲從而做經(jīng)營(yíng)，大規(guī)模借高利貸、盲目性拿地?cái)U(kuò)張。”談及邯鄲樓市危機(jī)，楊紅旭表示，在市場(chǎng)降溫、銀行信貸收緊、三四線(xiàn)城市樓盤(pán)嚴(yán)重供大于求，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪。

去年，楊紅旭曾到邯鄲講過(guò)一次課，印象深刻的是大拆大建，高層林立，居然部分樓盤(pán)容積率高達(dá)5左右，超過(guò)京滬。“政府拆舊太急，土地管理太亂，民間借貸太瘋，三病疊加。”

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫也持相似觀(guān)點(diǎn)，他認(rèn)為城市人口外流對(duì)住房需求減少，尤其減少了住房租賃性需求，缺乏人流和資金流支持的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量嚴(yán)重過(guò)剩以及外來(lái)人口大批流失，是造成樓市低迷的主因。

不過(guò)，對(duì)于外界所說(shuō)的“邯鄲樓市過(guò)剩”一說(shuō)，當(dāng)?shù)匾晃唤鹑谌耸縿t持不同意見(jiàn)。“不能僅憑幾個(gè)數(shù)字來(lái)判斷邯鄲樓市的過(guò)剩，現(xiàn)在邯鄲市吸引了大量來(lái)自周邊縣的購(gòu)房者，有些樓盤(pán)一半都是周邊縣市的業(yè)主。”他說(shuō)。

在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，美的地產(chǎn)邯鄲公司總經(jīng)理王全輝也表示，邯鄲房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有改變，千萬(wàn)級(jí)的地區(qū)人口規(guī)模、低城市化率、大量的改善性需求和強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)力是邯鄲房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。