每經(jīng)編輯 盧曦發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

6月13日，上海市通過了《關(guān)于推進(jìn)本市國有企業(yè)積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的若干意見（試行）》，并提出用3到5年的時間完成國有企業(yè)改革。

雖然上海國資改革的具體方案還有待最終確定，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，上海地方國有地產(chǎn)企業(yè)的一系列最新動向，卻反映出了國資改革的可能跡象：部分投資收益不明確和開發(fā)周轉(zhuǎn)速度緩慢的資產(chǎn)被出售。

無獨有偶的是海博股份、金豐投資兩家上市房企將部分低凈資產(chǎn)收益率的資產(chǎn)轉(zhuǎn)出，而將相對高收益率的資產(chǎn)換入，也體現(xiàn)了上述趨勢。

改革標(biāo)準(zhǔn)：低收益資產(chǎn)被置出

綠地集團(tuán)對金豐投資的借殼重組進(jìn)入最后沖刺階段。

方案是金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價值的股權(quán)進(jìn)行置換，置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團(tuán)或第三方承接。擬置出資產(chǎn)估值約為22.1億元，擬注入資產(chǎn)的估值約為667億元。

金豐投資的2013年年報顯示,上述公司去年的凈資產(chǎn)收益率不足4%，而綠地集團(tuán)去年的整體凈資產(chǎn)收益率達(dá)到24.86%。

無獨有偶，綠地集團(tuán)的同城兄弟農(nóng)工商房地產(chǎn) （集團(tuán)）（以下簡稱農(nóng)房）目前在相似的處境之下。

6月12日，海博股份（600708，SH）公布了重組方案。公司原本主營的是出租車業(yè)、物流業(yè)及不銹鋼器皿制造業(yè)，未來將把物流之外的業(yè)務(wù)置出上市公司，同時注入農(nóng)房100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%股權(quán)。

根據(jù)海博股份公布的財務(wù)數(shù)據(jù)計算，其置出資產(chǎn)部分的凈資產(chǎn)收益率僅約5.82%，而置入資產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率要比置出的高。以注入25%股權(quán)的農(nóng)房置業(yè)為例，去年的凈資產(chǎn)收益率超過50%。

農(nóng)工商房地產(chǎn)總裁沈宏澤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前農(nóng)房有11個在售、在建項目，未來農(nóng)房做“剛需”的策略不會變，以住宅為主的策略也不會變，對于購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目考慮會非常慎重。在房地產(chǎn)行業(yè)，住宅的周轉(zhuǎn)速度和ROE均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于持有型的商業(yè)物業(yè)，這也反映出上海上市國資地產(chǎn)企業(yè)未來的一個主要經(jīng)營策略。

改革路徑：甩賣問題資產(chǎn)

一位曾在上海國資任職的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海國資調(diào)整的思路是將一部分效率低下的資產(chǎn)置出，同時引入民營資本。實行混合所有制稀釋國有股、職工持股等都是這次國資改革比較新的點。而金豐投資和海博股份的資產(chǎn)重組顯然非常符合上述思路。

據(jù)介紹，上海國資上一輪改革在國資管理、國資布局、國有企業(yè)層面分別確立了目標(biāo)，改革方案涉及國企分類監(jiān)管、國資流動平臺搭建、股權(quán)激勵擴(kuò)容等20條。目前各項工作都是按照“20條”這一思路推進(jìn)的。其中，上海國資企業(yè)分為競爭性和非競爭性企業(yè)，其中對于競爭性國企國資要逐步退出。

事實上，就在金豐投資和海博股份重組的同時，上海也在著手對另外一些企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行重組。

上海產(chǎn)權(quán)交易所近期有多個項目被掛牌。其中上海市金山區(qū)國資委旗下的上海金山新城區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司將持有的上海洪美置業(yè)有限公司股權(quán)及債權(quán)掛牌。這一項目閑置已超過兩年，土地閑置的原因是政府土地規(guī)劃的變更所致。

未能和金山區(qū)規(guī)劃和國土局就開工達(dá)成協(xié)議，以及未能按照合同準(zhǔn)時開工，均令上述項目的收益帶來了一系列的不確定性。在投資回報和投資風(fēng)險無法確定的背景下，上述項目顯然不符合上海國資改革所追求的高效率要求。

同時，上海市土地儲備中心也將持有的上海寶山地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)掛牌。資料顯示，上述企業(yè)的主營業(yè)務(wù)為土地前期開發(fā)整理；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。在過去兩年間，上述凈資產(chǎn)金額達(dá)到1026萬元的公司，年凈利潤卻從未超過10萬元，凈資產(chǎn)收益率甚至低于1%。

同樣，上海實業(yè)（集團(tuán)）有限公司近期掛牌的湖南淺水灣湘雅溫泉花園有限公司67%股權(quán)也不能算是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。雖然上述項目過去兩年按凈利潤/所有者權(quán)益計算，凈資產(chǎn)收益率高達(dá)50%以上。但是卻與中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院、湖南上地置業(yè)發(fā)展有限公司陷入了曠日持久的馬拉松訴訟中。這一項目于2008年1月15日向湖南省高級人民法院提起訴訟。由于中南大學(xué)、湖南上地置業(yè)發(fā)展有限公司對上述判決不服，于2012年向湖南省高級人民法院提起訴訟，湖南省高級人民法院于2014年3月21日裁定撤銷前面2次判決，發(fā)回長沙市望城區(qū)人民法院重審，目前法院對該案尚在審理中。

興業(yè)證券研究報告稱，上海國資國企改革推進(jìn)速度非?？?，國企集團(tuán)層面改革及涉及上市公司層面改革密集推出，優(yōu)勢行業(yè)重組整合做大做強、國資大力度退出傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)公司積極引入戰(zhàn)略投資者等改革特點明顯。在各國企改革方案審核評級工作結(jié)束后，上海市國資國企改革勢頭可能將更猛。

改革目標(biāo)：注入更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

上海國資企業(yè)大多擁有數(shù)十年歷史，擁有寶貴的歷史財富但同時面對激烈市場競爭的壓力。由于種種歷史原因，諸多上海國企都擁有上市公司，但結(jié)構(gòu)上不盡合理，資源上存在錯配，上市公司表現(xiàn)不如人意。

以上實集團(tuán)為例，旗下就擁有上實城開和上實發(fā)展兩家上市公司，在業(yè)務(wù)上存在重合、競爭等情況。上實集團(tuán)一位內(nèi)部人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前上實集團(tuán)還沒有大的改革動作。

通過這一輪改革，大舉重組上市公司，將優(yōu)質(zhì)、高周轉(zhuǎn)資產(chǎn)置入上市公司，提升上市公司表現(xiàn)；同時幫助優(yōu)質(zhì)非上市公司提升融資能力、品牌價值、梳理公司治理、加強管理層激勵，是這一輪上海國資大調(diào)整的題中之義。

此外，上海國資地產(chǎn)企業(yè)中華企業(yè)、上海建工是否有相應(yīng)的變化也備受關(guān)注。

中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，上海國資企業(yè)的處境各不相同，國盛、儀電這樣的企業(yè)和綠地這樣的房企差異很大，市管、區(qū)管的國企改革遇到的情況也不盡相同。總的思路是實行混合所有制，從而增強企業(yè)活力，為減少執(zhí)行過程中的風(fēng)險，改革是有步驟、有計劃執(zhí)行的。

陳晟介紹，目前涉及房地產(chǎn)的上海國企很多都有沉淀的老廠房、工業(yè)用地等資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)效率極為低下，甚至被戲稱為“僵尸”資產(chǎn)。將這部分資產(chǎn)重整、變更為商業(yè)用地是未來關(guān)鍵的工作。將這些“包袱”放下、激活是關(guān)鍵步驟，而上市公司需要的則是優(yōu)質(zhì)、高效、有競爭力的資產(chǎn)。

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企業(yè)樣本

綠地啟示錄：小規(guī)模國資怎樣逆襲？

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

今年,房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題，無疑是綠地在今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到2400億元，有機(jī)會超過萬科，晉身為行業(yè)的新老大。

但是，并沒有太多人知道，截至去年，綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模只有萬科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制，公司才得以實現(xiàn)營業(yè)收入超過萬科一倍的高效資金周轉(zhuǎn)。

對目前正在尋找改革方向的上海國資地產(chǎn)軍團(tuán)來說，綠地的混合所有制模式，無疑是他們可以效仿的一個方向。學(xué)習(xí)綠地公司有望以不多的資金規(guī)模，實現(xiàn)更快速的增長和更高的凈資產(chǎn)回報水平。

混合經(jīng)營帶來高凈資產(chǎn)收益率

按照綠地的重組方案，上海市國資委在未來上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前，綠地國有股的比例總計超過六成。而按照方案重組完成后，國有股比例將降至50%以下。

事實上，綠地的混合所有制改革早就已經(jīng)開始實施。很多業(yè)界人士發(fā)現(xiàn)，綠地的很多項目都是選擇和其他房地產(chǎn)公司合作的。這種項目層面的混合所有制，給綠地創(chuàng)造高收益帶來了機(jī)會。

根據(jù)金豐控股公布的綠地集團(tuán)財務(wù)審計資料，綠地集團(tuán)2013年的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)大幅度提升，由2012年的總額僅61億元，上升至去年的140億元。股本的大幅增長，令綠地的資產(chǎn)規(guī)模在去年底大幅猛增，總資產(chǎn)從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

大幅激增的資產(chǎn)規(guī)模，令綠地可以在境外大規(guī)模布局，去年宣布總投資200億美元開拓海外市場，并預(yù)計在今年實現(xiàn)海外銷售200億元的目標(biāo)。混合經(jīng)營制也給綠地帶來了很高的凈資產(chǎn)收益率，去年達(dá)到25%，遠(yuǎn)超同等規(guī)模的競爭對手。

事實上，“混合所有制”的模式，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行。除了綠地，股權(quán)更為分散的萬科開始推行的 “小股操盤”模式，也旨在更大規(guī)模地吸收社會資本擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。根據(jù)萬科去年的財報，少數(shù)股東也已經(jīng)占到了萬科合并資產(chǎn)報表中凈資產(chǎn)比重的27%。

給管理層更大經(jīng)營自由

多份公告強調(diào)，上海國資委不參與企業(yè)日常經(jīng)營管理，國有股東相互獨立，作為財務(wù)投資人，未來上海市國資委將更多地考慮上市公司的凈資產(chǎn)回報率。

綠地重組的一大亮點在于“混合所有制”，對此綠地董事長張玉良表示，混合所有制既能確保國有資本的主導(dǎo)地位，又能發(fā)揮混合所有制市場化、靈活高效的優(yōu)勢。未來職工持股將在上市公司擁有更大的話語權(quán)。

這樣的思路可能給眼下重組關(guān)鍵時期的國資房企帶來新的活力。

農(nóng)工商房地產(chǎn) （以下簡稱農(nóng)房）董事長張智剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為國企，農(nóng)房一直“憋著一口氣”。以往，由于農(nóng)房大股東是光明，農(nóng)房的項目被視為固定資產(chǎn)投資，規(guī)模上受到了限制。

據(jù)透露，農(nóng)房專門成立了部門，將歷史樓盤的增值稅等問題進(jìn)行了全面的清理。公司官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲備土地3290畝，是前3年土地儲備的總和，累計增加項目25個。目前其土地儲備65%集中在長三角地區(qū)，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。

作為國企，農(nóng)房以往承擔(dān)了不少社會責(zé)任。據(jù)透露，2013年農(nóng)房有較大資金投入了動遷房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時配套建設(shè)學(xué)校和道路，這部分的利潤按要求被控制在3%以下，未來農(nóng)房將降低在保障房方面的投入比例。

張智剛認(rèn)為，上市后企業(yè)自主權(quán)更大，可以按照市場化規(guī)律運作。如果一直受到條條框框制約，農(nóng)房就很難成長。改變機(jī)制體制帶來的活力，是不可估量的。農(nóng)房還有大量的農(nóng)場地塊，未來公司有意開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

農(nóng)房總裁沈宏澤表示，住宅仍是農(nóng)房最主要的產(chǎn)品，定位在自住、改善型需求。上市后的農(nóng)房一方面可以在資金上更為寬裕，另一方面，上市公司的品牌效應(yīng)對擴(kuò)張有幫助。

國資改革有望激活房企

上海國資這一輪改革，規(guī)模大、牽涉范圍廣，不僅影響了多家上市公司，對上海的房地產(chǎn)行業(yè)也有深遠(yuǎn)影響。

某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，對于國資企業(yè)來說，以往在政府保護(hù)下，在拿地等環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢。雖然國資委以往也注重企業(yè)效益，但并不能像民營企業(yè)那樣高度關(guān)注和考察投資回報率等指標(biāo)，不能激發(fā)企業(yè)的活力。

許多其他行業(yè)的國資企業(yè)早早展開了市場化改革，家電等行業(yè)如今已經(jīng)實現(xiàn)了全行業(yè)的成長。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場化改革還在繼續(xù)尋找機(jī)會的過程中。上海、南京等不同城市的國企改革進(jìn)度、思路都不一樣。未來可以肯定的是，國資房企面臨的市場競爭會更加激烈，產(chǎn)品品質(zhì)也將得到提升。

張宏偉認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)市場比較成熟，過去十年里，上海房企大多立足于上海本地市場。只有綠地這樣的超級房企視野遍及全國乃至海外。隨著大量全國性的開發(fā)商進(jìn)入上海，上海房企也開始意識到“走出去”的重要性。

除了國資淡化之外，綠地、農(nóng)房等房企未來在資本市場上將有更大的空間和挑戰(zhàn)。億翰智庫張化東認(rèn)為，綠地未來業(yè)績的提升趨勢非常明顯，而農(nóng)房則面臨一定的不確定性。

“未來對于股東來說，凈資產(chǎn)回報率是最關(guān)鍵的指標(biāo)，整個企業(yè)體系都會以此為重。對于綠地，財務(wù)杠桿的提升可能并不大，在經(jīng)營杠桿上變化更明顯?！睆埢瘱|說。

以往這些企業(yè)涉足代建、合作開發(fā)等模式，上市之后，可能會采取更開放的態(tài)度面對這些合作。

另一方面，管理層以往就有一部分持股，未來股權(quán)激勵政策推出，新老管理層都將受到激勵，管理層潛力有望得到最大程度的開發(fā)。