每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

在多位一線地產(chǎn)人士眼里，就目前而言，成都高端住宅的情況堪稱 “一線的品質(zhì)，二線的價(jià)格”。實(shí)際上，成都高端住宅還處在一個(gè)價(jià)值洼地。

在新一輪樓市調(diào)控的作用下，成都高端住宅市場(chǎng)一度低迷，致使成都高端住宅難以匹敵剛需市場(chǎng)，加上成都新富人群人數(shù)尚待一定的時(shí)間培育，投資氛圍也尚待醞釀。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于樓市“限購(gòu)”等因素存在，高端住宅市場(chǎng)盡管呈現(xiàn)出階段性成交低迷的狀況，但由于市場(chǎng)長(zhǎng)期趨好性、投資渠道缺乏及高端住宅物業(yè)的抗跌性較強(qiáng)等原因，在此時(shí)，投資客正有更多的時(shí)間選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

為何高端住宅售價(jià)一直企穩(wěn)？

據(jù)吉信行·方圓置業(yè)發(fā)布的2013年成都高端住宅市場(chǎng)研報(bào)透露，以城市大平層為例，成都近幾年的大平層成交面積基本上集中在150~250平方米，成交均價(jià)也集中在1萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米。

為何成都的高端住宅售價(jià)一直企穩(wěn)？在銳理數(shù)據(jù)品牌中心總經(jīng)理郭潔看來(lái)，成都高端住宅市場(chǎng)一直受到調(diào)控政策影響。從發(fā)展歷程來(lái)看，2007年成都高端住宅市場(chǎng)開始“抬頭”，但是遇到了2008年的調(diào)控，2009年本來(lái)要復(fù)蘇，又遇到2010年的調(diào)控及2012年的雅安地震，使得成都高端住宅市場(chǎng)一下子沉寂下來(lái)。

更為關(guān)鍵的是，成都一直以剛需市場(chǎng)為主，每年的供應(yīng)量和成交量也極為驚人。據(jù)四川中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013年成都新建商品房市場(chǎng)供需量?jī)r(jià)齊漲，市場(chǎng)迎來(lái)繼2009年后的又一高峰。全年一手商品住宅供應(yīng)2462.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.95%；成交2592.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.03%。

近日，多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的成都高端市場(chǎng)資深研究人士表示，剛需供應(yīng)太大，價(jià)格一直上不去，一定程度上拉低了成都高端住宅的售價(jià)，不像一線城市，雖然地價(jià)貴，但做成高端住宅產(chǎn)品的售價(jià)也能快速上漲，成都高端住宅市場(chǎng)則不一樣，地價(jià)貴而售價(jià)低。

如今，隨著成都市場(chǎng)“70后”一代迎來(lái)?yè)Q房季，市場(chǎng)需求也在悄然生變，比剛需更為強(qiáng)勁的“首改”與“再改”需求爆發(fā)性地涌向市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，按照成都住宅需求發(fā)展的不同階段，未來(lái)高端住宅還會(huì)不斷增加，將為高端住宅市場(chǎng)打下一定的基礎(chǔ)。

當(dāng)前是否具備投資價(jià)值？

那么，當(dāng)前成都高端住宅是否具備投資價(jià)值？答案顯然是肯定的，郭潔認(rèn)為，目前成都高端住宅除了為外人所樂(lè)道的較好居住之外，其投資價(jià)值才剛剛凸顯出來(lái)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所掌握的 《成都中產(chǎn)收入家庭不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查報(bào)告（2013）》顯示，14年來(lái)成都家庭不動(dòng)產(chǎn)累計(jì)平均增幅達(dá)到85.3%，其中住宅增幅高于前述數(shù)據(jù)2個(gè)百分點(diǎn)。成都中產(chǎn)家庭平均財(cái)產(chǎn)123.5萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)占家庭財(cái)富總額的67.5%。發(fā)布該報(bào)告的成都市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理歐陽(yáng)曉明認(rèn)為，成都中產(chǎn)收入家庭不動(dòng)產(chǎn)投資占家庭總資產(chǎn)的比重偏高，投資渠道狹窄，投資品種偏少。

成都吸引了超過(guò)一半的世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，讓“產(chǎn)業(yè)成都”成為支撐這座城市引領(lǐng)西部經(jīng)濟(jì)崛起的強(qiáng)勁動(dòng)力，同時(shí)也孕育了日益龐大的中產(chǎn)群體，反過(guò)來(lái)又成為推動(dòng)成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“永動(dòng)機(jī)”以及造就大批富豪群體的天然土壤。

《2013年胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，在這份榜單上，西部地區(qū)的成都、西安、重慶三個(gè)城市上榜，去年成都誕生了600萬(wàn)元級(jí)的富豪2.6萬(wàn)人，千萬(wàn)富豪1.21萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪930人；重慶誕生600萬(wàn)元級(jí)富豪3.55萬(wàn)人，千萬(wàn)富豪1.28萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪810人；西安誕生600萬(wàn)級(jí)的1.37萬(wàn)人，千萬(wàn)富豪5800人，億萬(wàn)富豪430人。

實(shí)際上，從宜居、宜業(yè)、宜商三個(gè)維度來(lái)看，成都在西部區(qū)域中遙遙領(lǐng)先，這也是越來(lái)越多外地富豪扎堆成都的原因所在。目前，成都高端住宅與一線高端住宅接軌的頂級(jí)標(biāo)配、一線開發(fā)品牌、豐富的產(chǎn)品線、專業(yè)的設(shè)計(jì)理念以及仍被低估的售價(jià)，作為理財(cái)投資產(chǎn)品，是今后成都高端市場(chǎng)發(fā)育成熟的必經(jīng)階段。

近日，四川花好月圓房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)樊義波告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，富豪投資高端住宅產(chǎn)品，主要是希望購(gòu)買這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，但目前成都豪宅升值速度比主流產(chǎn)品慢一些，抵押率要比主流產(chǎn)品低一些，融資杠桿率約為被抵押物的六成。