每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

11月6日起，深圳二套房首付比例由原來(lái)的六成調(diào)高至七成以上。這一看似普通的樓市調(diào)控政策，卻在十八屆三中全會(huì)即將召開，業(yè)內(nèi)對(duì)于行政性政策退出樓市調(diào)控預(yù)期加重的背景下，變得不同尋常。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)分析，首付提高到七成，不僅減少市場(chǎng)購(gòu)買需求，也是逼出存量二手房的手段之一。

一方面增加供應(yīng)，一方面又減少需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種做法也許是為未來(lái)限購(gòu)令的退出做好準(zhǔn)備。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前認(rèn)為，限購(gòu)令可能會(huì)在十八屆三中全會(huì)后退出。

首付提高為增加二手房供應(yīng)/

早在4月7日，央行營(yíng)業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，提出貸款購(gòu)買第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成，這讓不少改善性購(gòu)房者只能用“賣小換大”的方式來(lái)改善居住條件。

改善性購(gòu)房者小潘告訴記者，首付比例提高到七成，換大房就必須賣掉小房，否則換不起。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，增加供應(yīng)肯定是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制很重要的一方面，習(xí)近平總書記也講到“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”，未來(lái)一線城市應(yīng)是以增加供應(yīng)為主。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制還是要從增加房屋供給入手，其方法是增加土地的供給。土地的供給就要看三中全會(huì)的土地流轉(zhuǎn)制度的力度有多大。目前政策是要堅(jiān)決守住18億畝耕地紅線，在不突破紅線的前提下，可以通過(guò)“農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)”增加供給這種試點(diǎn)辦法，來(lái)降低城市過(guò)高的商業(yè)和工業(yè)用地指標(biāo)。如果未來(lái)“農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)”的土地，能變成工業(yè)和商業(yè)用地指標(biāo)的話，就相應(yīng)增加了住宅用地的供給，也增加了住宅的供給。

顧云昌說(shuō)，除了增加一手房的供應(yīng)之外，二手房盡量上市，也是增加供應(yīng)的有效渠道。至于二手房如何盤活，目前還有更多的舉措，對(duì)于二手房而言，通過(guò)保有稅、房產(chǎn)稅的推進(jìn)，使占有多套房的人，拿出來(lái)上市交易。還要通過(guò)降低二手房交易稅費(fèi)的方式，盤活存量房，使更多的二手樓盤進(jìn)入市場(chǎng)交易。

但顯然，在目前的背景下，房產(chǎn)稅全面出臺(tái)需要時(shí)間。眼下最現(xiàn)實(shí)的手段，就是限制二套房的貸款，令購(gòu)房者在換房時(shí)因?yàn)槭赘侗壤奶岣?，稅率的增加，不得不賣出手里原有的房屋。這樣既降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，又增加了二手房市場(chǎng)小戶型的供應(yīng)。

一定程度上，二套房貸首付比例的提高，也為可能出臺(tái)的限購(gòu)令退出打下伏筆。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于李克強(qiáng)總理已經(jīng)多次談及要減少政府行政對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，因此限購(gòu)令退出是將要發(fā)生的事。

10月29日下午，習(xí)近平總書記在中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)表示，要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)，同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保、節(jié)約資源、安全的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

嚴(yán)躍進(jìn)因此認(rèn)為，在未來(lái)供應(yīng)加大的情況下，如果依然繃緊購(gòu)房資格，是不合時(shí)宜的。目前對(duì)于限購(gòu)放松的呼聲也越來(lái)越大。中央明確商品房和保障房?jī)刹糠之a(chǎn)品的界線，這也必須允許部分有能力在商品房市場(chǎng)上交易的主體獲得行政上的購(gòu)房資格許可。此類人群入市，將活躍普通商品住房市場(chǎng)。而房企只有在這一領(lǐng)域占有足夠的盈利空間，才更有動(dòng)力和財(cái)力去做好保障房項(xiàng)目。這也是支持限購(gòu)政策退出市場(chǎng)的邏輯。

顧云昌告訴記者，放開限購(gòu)是有條件的，這個(gè)條件就是市場(chǎng)的平衡。

因?yàn)樯鲜黾s束，在限購(gòu)令正式退出前，還會(huì)有各種市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)整市場(chǎng)的供需。既能增加供給，又能抑制需求的二套房貸政策顯然符合調(diào)整供需的意愿。

不同市場(chǎng)或?qū)⒉捎貌町惢?

無(wú)論如何，限購(gòu)放開不會(huì)“一刀切”。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，放開限購(gòu)，是樓市長(zhǎng)效調(diào)控的趨勢(shì)。但在市場(chǎng)的供求尚未達(dá)到基本平衡的情況下，限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)取消。

顧云昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不同的城市情況也不一樣，現(xiàn)在已經(jīng)有差別化的稅收政策，如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，可能對(duì)存量和增量會(huì)有一定影響，利用稅收的辦法、金融的差別化政策，都能遏制多套房需求。由于不同城市間市場(chǎng)現(xiàn)狀的差異，未來(lái)各地落實(shí)調(diào)控的手段將更為靈活，以地方政府為主體的調(diào)控或成為未來(lái)樓市政策的主要形式，而不是“一刀切”。

陳晟認(rèn)為，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制目前仍是優(yōu)先保障首套房的需求，通過(guò)二套、多套房差別化的限貸和首付的措施，把主要的資源用到關(guān)鍵的部位上。

他說(shuō)，市場(chǎng)化的調(diào)控手段，無(wú)外乎貨幣、稅收、土地政策還有管理措施。未來(lái)這幾方面會(huì)進(jìn)一步深化，把房屋逼向市場(chǎng)，真正地使用價(jià)值利用，未來(lái)也會(huì)有一些措施實(shí)施和考量。

趙秀池說(shuō)，限購(gòu)是貸款資格的限制，其針對(duì)投資性和投機(jī)性的需求抑制更加準(zhǔn)確。“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行涉及土地政策等一系列的制度安排，宏觀財(cái)政政策和貨幣政策的運(yùn)用，包括限購(gòu)、限貸、限利，降低稅費(fèi)和土地出讓金等的一攬子調(diào)控政策，僅靠一個(gè)政策來(lái)達(dá)到目的是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”

程浩業(yè)預(yù)計(jì)，國(guó)家未來(lái)的政策層面將針對(duì)不同市場(chǎng)采用差異化的政策，政府重點(diǎn)在于保障房的建設(shè)與分配，同時(shí)通過(guò)構(gòu)建規(guī)章或者指定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，保證中低價(jià)位的商品房的供應(yīng)，其他商品房市場(chǎng)應(yīng)該逐步放開。