每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

7月9日晚，金科股份對外公告稱，公司以6.2億元的代價(jià)，“曲線”獲得西安市大明宮遺址保護(hù)區(qū)鳳城二路93畝土地；7月10日，中鐵建地產(chǎn)以21.46億元奪得成都一地塊。

上半年保利北京的銷售收入45億元左右，其中商業(yè)地產(chǎn)收入占比55%；花樣年希望在2013年底前完成旗下彩生活服務(wù)集團(tuán)的分拆上市，將物業(yè)管理公司打造成為國內(nèi)最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商；位于上海佘山趙巷的凱迪赫菲莊園近期的售價(jià)直降百萬元。

在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策和“錢荒”之下，對房地產(chǎn)公司來說，拿地、轉(zhuǎn)型、融資、降價(jià)是繞不開的關(guān)鍵詞。

7月9日晚，金科股份（000656，SZ）對外公告稱，公司以2000萬元的收購價(jià)款擬取得由5個(gè)自然人出資成立的陜西昊樂府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （以下簡稱昊樂府公司）100%的股權(quán)，并為后者支付逾6億元的公司債務(wù)，且此筆款項(xiàng)將作為母公司對子公司的借款。

實(shí)際上，昊樂府公司旗下?lián)碛薪佼€住宅用地。金科股份相當(dāng)于是“曲線”拿地，避開了拿地廝殺，退而求其次。

金科股份副總裁李戰(zhàn)洪向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是公司進(jìn)入陜西西安區(qū)域的一個(gè)動(dòng)作或戰(zhàn)略步驟。

“曲線”拿地的誘惑

當(dāng)前各地“地王”頻現(xiàn)，首次進(jìn)入西安的金科股份選擇了股權(quán)收購的方式，間接進(jìn)入到三秦大地。

公告顯示，金科股份擬與自然人賈紅亮、劉旺堂、王文明、孫俊、趙元埃簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以2000萬元的價(jià)款收購上述自然人合并持有的昊樂府公司100%的股權(quán)。

此外，金科股份還承擔(dān)了昊樂府公司賬面上接近7億元的對外借款，沖抵昊月府公司還持有西安曲江大明宮殿遺址區(qū)保護(hù)改造辦公室的應(yīng)收債權(quán)1億元（旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)誠意金），這相當(dāng)于金科股份直接承擔(dān)了近6億元的債務(wù)，未來這筆債務(wù)將作為金科股份對此子公司的借款。

昊樂府公司主要資產(chǎn)為位于西安市大明宮遺址保護(hù)區(qū)鳳城二路約6.2萬平方米國有土地使用權(quán)，土地面積合計(jì)93畝，土地編號為QJ10-（8）-422。

在西安市國土局官網(wǎng)上，記者未查詢到上述地塊的相關(guān)交易信息。另據(jù)西安某房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)透露，上述地塊成交在2012年，每畝土地成本為580萬元/畝，總計(jì)5.4億元，樓板價(jià)為2175元/平方米。

克而瑞西安機(jī)構(gòu)分析師黃君彥告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“那塊地的位置是不錯(cuò)的，在鳳城二路的延伸線與太華北路交界的東邊。這個(gè)地塊周邊是大明宮萬達(dá)、龍湖楓香庭、綠地香樹花城，周邊未來商業(yè)配套齊全，社區(qū)都是中高檔品質(zhì)”。

另據(jù)陜西途徑地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理高偉業(yè)向記者回憶稱，“這個(gè)地方的住宅再有一年時(shí)間整體破萬沒有問題，目前是西安最熱的地區(qū)之一，業(yè)界統(tǒng)稱為‘太華路’版塊。”高偉業(yè)表示，這個(gè)地方的土地均價(jià)應(yīng)在600萬一畝左右。

實(shí)際上，與前幾次低價(jià)拿地相比，金科股份這次間接取得的近百畝土地成本并不算低，如果算上股權(quán)與債權(quán)的總成本接近6.2億元，每畝土地成本在660萬元/畝左右。

三四線城市擴(kuò)張生猛

自2012年以來，金科股份在三四線城市頻頻發(fā)力，抄底拿地儲備土地。據(jù)2012年年報(bào)透露，金科股份全年通過招拍掛、收購等方式共新增土地項(xiàng)目20個(gè)，土地總價(jià)款約92.6億元，同比增長101.3%，新增江蘇張家港、山東濟(jì)南、四川內(nèi)江、重慶長壽等8個(gè)城市布點(diǎn)。

金科股份董事長黃紅云在今年5月初對重慶媒體表示，年內(nèi)公司還將采取積極的拿地策略，土地儲備規(guī)模將力求不少于去年，具體的城市、地段則需要商榷。

今年初以來，尤其是“紅6月”以來，金科股份在西部小城市的土地市場屢有斬獲。6月26日，金科股份首次在新疆五家渠市和貴州遵義市集中拿地近50萬平方米，約合土地面積746畝，總耗資3.37億元，單價(jià)成本僅約45萬元/畝。

如今，金科股份又以不菲的代價(jià)首次曲線進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場。金科股份的資金鏈再次承壓。截至2012年底，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率已接近85%，其中不少涉及高成本的信托融資、銀團(tuán)貸款等。