保利地產(chǎn)（600048）：銷售保持平穩(wěn),土地投資集中釋放

10月公布簽約面積73.3萬方,環(huán)比降6.7%,同比升28.7%;金額77億元,環(huán)比降0.7%,同比升42.1%;9月銷售均價10506元,環(huán)比上升6.4%;1-10月累計實現(xiàn)簽約面積和金額742萬方、833億元,同比升33.5%,32.9%,年初800億銷售目標已提前超額完成。

1)環(huán)比10月銷售和9月基本持平,同比大幅上升主要是去年同期銷售水平過低的基數(shù)效應(yīng)造成。

2)由于銷售目標提前達成,利潤訴求上升,銷售開始進入去庫存階段,預(yù)計未來兩月推盤和銷售速度將延續(xù)放緩趨勢。

3)按揭貸款在年底的逐漸收緊是近期銷售放緩的原因之一,由于公司目前產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)中超過77%為中小戶型,市場上流動性的收緊對公司主要客戶的需求釋放有一定影響。

10月拿地集中釋放,獲取9幅地塊,合計建面415萬方,金額152億元,按金額計為公司歷年月度拿地峰值。1)延續(xù)布局一二線核心城市思路,拿地區(qū)域主要分布上海、南京、福州、長沙和西安;2)延續(xù)今年的合作拿地模式,規(guī)模超百億的信保基金也持續(xù)體現(xiàn)其對公司拿地的資金支持;3)12年按權(quán)益計累計拿地204億,已超11年全年規(guī)模,積極投資態(tài)度表明了公司未來保持高速擴張的決心。

預(yù)計12、13年EPS1.19、1.56元;NAV15.4元折24%。公司拿地延續(xù)了一貫雷厲風行的風格,12年良好銷售的資金支持在10月的土地市場實現(xiàn)兌現(xiàn),大規(guī)模拿地體現(xiàn)了公司在未來持續(xù)保持超越行業(yè)的高速成長的信心和能力,目標14.00元,增持。（國泰君安 李品科 孫建平）