每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

        距“滬12條”樓市細(xì)則出臺之后剛好一周，昨日（10月14日），上海舉行了“靴子落地”后的首次拍地，萬科、招商、保利、金地等知名開發(fā)商悉數(shù)到場。本次上海共推出7幅用地，總出讓面積達(dá)41.58萬平方米，其中5幅地塊為公開出讓。

        在昨日的拍賣中，鄰近上海“迪士尼板塊”的航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊共吸引了18家房企競奪，最終金地聯(lián)合天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金以22.86億元奪得該地，溢價(jià)率高達(dá)328%。一業(yè)內(nèi)人士向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，近20家房企爭奪一個(gè)地塊，并最終創(chuàng)下328%的溢價(jià)率，在近期上海土地市場上已屬罕見。

18家房企爭奪  土地溢價(jià)328%

        昨日拍出的第一幅用地即航頭中心鎮(zhèn)A1儲備地塊。此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，該地塊吸引了多達(dá)39家房企領(lǐng)取申請書，最后報(bào)名參與現(xiàn)場競拍的開發(fā)商達(dá)18家之多。而在以往的土地拍賣現(xiàn)場，參與競拍的企業(yè)數(shù)極少多于兩位數(shù)。

        據(jù)悉，該地塊鄰近上海“迪士尼板塊”，為商住性質(zhì)用地，容積率A1－01低于1.2，A1－02低于1.6。起始價(jià)格5.337億元，總出讓面積17.79萬平方米，是昨日出讓土地中單幅出讓面積最大的地塊。

        昨日上午9點(diǎn)30分左右，盡管還未進(jìn)入現(xiàn)場競拍階段，但據(jù)網(wǎng)上報(bào)價(jià)顯示，該地塊出讓價(jià)格已達(dá)19.5794億元，溢價(jià)率267%。當(dāng)掛牌時(shí)間截止后，主持人當(dāng)場報(bào)出這一最高掛牌價(jià)，引起現(xiàn)場一片愕然，除7號競買人和18號金地繼續(xù)競價(jià)以外，其余16家開發(fā)商還未現(xiàn)場競拍就直接退出。最終，金地與天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金以22.86億元奪下該地塊，溢價(jià)率高達(dá)328%，這一溢價(jià)率僅次于今年2月仁恒創(chuàng)下的431%的紀(jì)錄，為今年第二高。

        “該地塊出讓體量較大，而且周邊配套欠缺，這需要開發(fā)商自身具備較強(qiáng)的開發(fā)能力和資本運(yùn)作能力，但開發(fā)商如此拿地或許也在追逐價(jià)格洼地。”有分析人士表示，根據(jù)航頭A1地塊容積率計(jì)算，1.6的容積率地塊折合樓面價(jià)約為6879元/平方米，以1.2容積率計(jì)算則為9172元/平方米。

多數(shù)地塊落入央企國企口袋

        10月12日，保利分別于杭州、南京連奪兩地，這一敏感的時(shí)間點(diǎn)也正好是杭州出臺樓市調(diào)控細(xì)則的次日以及南京出臺樓市調(diào)控細(xì)則的當(dāng)天。中房指數(shù)研究院曹旭東在接受記者采訪時(shí)透露：“像保利這樣的企業(yè)，樓市形勢好的時(shí)候要拿地，樓市形勢不好的時(shí)候照樣還是要拿地。”

        而在昨日上海出讓的7幅用地中，有4幅被國企和央企收入囊中。除金地聯(lián)合天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金摘得航頭中心鎮(zhèn)A1地塊外，綠地以2.5億元拿下東川沙機(jī)場二期商辦用地和松江朝暉住宅辦公用地。華僑城則以近乎底價(jià)拿下松江佘山商業(yè)用地。

        當(dāng)日下午，世和置業(yè)在舉牌65輪競價(jià)后，奪得祝橋新鎮(zhèn)商業(yè)儲備地塊，溢價(jià)率為177%。而據(jù)相關(guān)人士透露，世和置業(yè)同樣具有國企背景。

        央企國企本來就有強(qiáng)大的購買力，一直在土地市場上頻頻出手。此外，地方上國資企業(yè)實(shí)力不容小覷。“單靠遏制央企國企動作來遏制高房價(jià)力量是有限的。”中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為。

土地交易市場或延續(xù)火爆

在國家“第二輪樓市調(diào)控”中，“新五條”明確加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。而在各城市出臺的地方版樓市細(xì)則中，也無一例外地提到對土地增值稅的調(diào)整。但這絲毫沒有阻擋開發(fā)企業(yè)的拿地意愿。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，9月最后一周至10月第一周，監(jiān)測的20個(gè)主要城市共推出土地261宗，總面積達(dá)1330萬平方米，共成交土地170宗，總面積達(dá)1207萬平方米。長假期間，全國土地市場交易堪稱火爆。

        從各城市的推地情況來看，大部分城市或?qū)⒂诘谒募径燃哟笸恋毓?yīng)量。在國慶長假前夕，上海市國土局發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告，一口氣推出了40幅住宅用地，共計(jì)約335公頃，幾乎是上海上半年出讓土地的總和。

        數(shù)據(jù)顯示，上海今年上半年住宅成交量猛增，已導(dǎo)致存量住房明顯下降、市場面臨供不應(yīng)求的局面。開發(fā)企業(yè)的屬性決定，土地始終對其具有無與倫比的吸引力。在市場調(diào)控之下，資金實(shí)力雄厚的開發(fā)企業(yè)更有可能“追逐價(jià)格洼地”。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，今年上海全市計(jì)劃供應(yīng)1100公頃居住用地，其中商品住宅僅占三成，這將導(dǎo)致未來幾年上海的商品住宅依然供應(yīng)緊張。然而高達(dá)328%的溢價(jià)率仍顯得不太符合調(diào)控以來的市場預(yù)期。



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