每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        樓市小陽(yáng)春，萬(wàn)科在高端住宅項(xiàng)目上交出了一份滿意的答卷。

        近日萬(wàn)科宣布，其上海浦江鎮(zhèn)翡翠別墅45套房源在推出3個(gè)多月后，現(xiàn)大部分已賣出，此銷售業(yè)績(jī)讓業(yè)界吃驚。據(jù)了解，翡翠別墅之所以熱銷，低密度是一大賣點(diǎn)。萬(wàn)科給出的數(shù)據(jù)顯示，翡翠別墅建筑容積率僅為0.39。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該別墅所在的地塊，出讓合同規(guī)定的建筑容積率卻是0.64。

        萬(wàn)科為何要“騰挪”容積率打造這樣一個(gè)純獨(dú)棟別墅小區(qū)？這背后，是萬(wàn)科儲(chǔ)地量與銷售量的博弈。

現(xiàn)場(chǎng)：低密度高價(jià)別墅熱銷

        萬(wàn)科4月26日發(fā)布的一季度報(bào)表曾稱，上海翡翠別墅和深圳金域華府、成都金色海蓉等新項(xiàng)目開盤銷售良好。6月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海翡翠別墅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解時(shí)，銷售人員告訴記者，由于該批剩余房源已經(jīng)所剩無(wú)幾，目前樣板房已經(jīng)關(guān)閉了，新房源可能要到10月推出。

        據(jù)了解，萬(wàn)科上海翡翠別墅每平方米的成交均價(jià)超過(guò)35000元，總價(jià)達(dá)1600萬(wàn)~2300萬(wàn)元；而周邊樓盤的別墅產(chǎn)品，售價(jià)只有17000元/平方米，總價(jià)多在五六百萬(wàn)元。但是，這些低價(jià)位的別墅，銷售業(yè)績(jī)卻不及萬(wàn)科。

        易居中國(guó)分析師薛建雄把翡翠別墅的熱銷歸功于它的低密度品質(zhì)——萬(wàn)科給出的數(shù)據(jù)顯示，翡翠別墅為純獨(dú)棟別墅社區(qū)，建筑容積率僅為0.39，這樣的產(chǎn)品絕非周邊的社區(qū)可比。

        然而，上海市房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站一份《2003年上海1~12月出讓的有償使用地塊一覽》中的《滬房地閔字  （2003）240號(hào)土地出讓合同》卻顯示，翡翠別墅所處的浦江鎮(zhèn)127號(hào)地塊容積率應(yīng)該是0.64。

        “土地容積率達(dá)到0.64，只能建造帶有聯(lián)排、疊加、花園洋房，甚至部分高層的混合型小區(qū)。要造純獨(dú)棟別墅，容積率必須限制在0.3左右?！蔽搴蠂?guó)際智庫(kù)的總經(jīng)理鄒毅告訴記者。

        對(duì)此，萬(wàn)科的解釋是，該土地出讓合同包含了住宅用地與綜合用地。其中住宅用地容積率是0.4，部分綜合用地容積率為1.5，不涉及住宅容積率縮水等問(wèn)題。

        上海市閔行區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局也表示，“0.64的容積率是指整個(gè)地塊的，開發(fā)商可以自降容積率，但是不能降得太低。要把原先規(guī)定是公寓房的項(xiàng)目，全部改為純獨(dú)棟別墅小區(qū)也是不行的。”

原因：高銷量下土地儲(chǔ)備現(xiàn)尷尬

        萬(wàn)科打造純獨(dú)棟別墅，追求利潤(rùn)率顯然是最大的考慮之一。

        萬(wàn)科2008年年報(bào)顯示，萬(wàn)科翡翠別墅的開發(fā)商——上海加來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)際上是萬(wàn)科的聯(lián)營(yíng)公司。萬(wàn)科在這家公司僅僅擁有49%的股份。截至2008年，萬(wàn)科對(duì)這個(gè)聯(lián)營(yíng)公司的投資余額僅為約1.16億。

        但截至目前，翡翠別墅整個(gè)項(xiàng)目已獲取銷售額4.54億元，其中萬(wàn)科所占權(quán)益達(dá)到2.27億元，這僅僅是翡翠別墅第一期的銷售收入。按照浦江鎮(zhèn)127號(hào)地塊的出讓合同，整個(gè)地塊的建筑面積達(dá)到19.5萬(wàn)平方米，還有17.8萬(wàn)平方米的項(xiàng)目處于待開發(fā)中，未來(lái)利潤(rùn)可觀。

        追求利潤(rùn)率的做法，在一定程度上反映了萬(wàn)科儲(chǔ)地量上的尷尬。

        今年1~5月，萬(wàn)科在北京、上海等城市的銷售面積已經(jīng)突破了81萬(wàn)平方米，但由于與其他開發(fā)商對(duì)樓市前景的判斷不同，萬(wàn)科在拿地上相當(dāng)謹(jǐn)慎。目前，萬(wàn)科在北京、深圳和上海的總共土地儲(chǔ)備只有549萬(wàn)平方米。

        萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉之前曾公開表示，萬(wàn)科錯(cuò)過(guò)了最好的拿地時(shí)節(jié)。打算在上半年解決拿地任務(wù)的萬(wàn)科，盡管自5月以來(lái)砸下42.83億元在六個(gè)城市拿了八幅土地，但是沒(méi)有一幅是一線城市的開發(fā)用地。

        對(duì)此，萬(wàn)科方面的看法是，從分布來(lái)看，萬(wàn)科近期新增的項(xiàng)目都位于二三線城市，但這并不表示萬(wàn)科不重視一線城市。在獲取項(xiàng)目時(shí)，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)提升股東回報(bào)的原則，重點(diǎn)看土地價(jià)格是否合理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是否可控，而不會(huì)拘泥于某一區(qū)域、某一城市。

        事實(shí)上，一線城市近期的土地出讓競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起拍價(jià)，萬(wàn)科要想在這些城市低價(jià)拿地的難度已經(jīng)加大。

        值得注意的是，城市土地價(jià)格的上漲，絕不僅僅是因?yàn)闃鞘谢嘏?。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙說(shuō)，近年來(lái)上海等一線城市的  “地荒”現(xiàn)象已經(jīng)日益顯著。萬(wàn)科要在一線城市繼續(xù)拿地，代價(jià)不低。

對(duì)策：重視每一個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率

        房地產(chǎn)專家表示，如果萬(wàn)科始終無(wú)法從一線城市低價(jià)拿地，而銷售規(guī)模卻維持現(xiàn)在這樣的水平，長(zhǎng)此以往，萬(wàn)科固有的土地儲(chǔ)備將繼續(xù)減少，萬(wàn)科必須重視每個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)率。

        利潤(rùn)率提高的一個(gè)辦法是提價(jià)。但是僅靠提價(jià)來(lái)帶動(dòng)利潤(rùn)的上漲終究有限，于是萬(wàn)科采取了更高明的策略——通過(guò)提高項(xiàng)目的附加值來(lái)增加項(xiàng)目的利潤(rùn)率。自2006年以來(lái)，萬(wàn)科所有中高端產(chǎn)品都具有這一特點(diǎn)。萬(wàn)科挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值的能力，在翡翠別墅項(xiàng)目上發(fā)揮到了極致。

        翡翠別墅所處的上海浦江鎮(zhèn)，僅僅只是一個(gè)白領(lǐng)聚集區(qū)，整個(gè)區(qū)域目前還處于開發(fā)初期，工業(yè)園區(qū)也尚未遷走。目前，該區(qū)域的新房銷售均價(jià)已經(jīng)突破15000元一平方米，但這樣的價(jià)位在上海只能算普通。

        但萬(wàn)科偏偏在那里開發(fā)了一個(gè)房產(chǎn)奢侈品。翡翠別墅除了低容積率、純獨(dú)棟的賣點(diǎn)外，還引進(jìn)了意大利建筑經(jīng)典、中國(guó)傳統(tǒng)的造園技法、意大利景觀元素，然后再貼上萬(wàn)科的自身品牌，并最終讓上海的頂級(jí)房產(chǎn)消費(fèi)者接受了這個(gè)奢侈品。

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求穩(wěn)VS抄底  萬(wàn)科和追趕者誰(shuí)將笑到最后

　　今年上半年，由于對(duì)手激進(jìn)、自身“求穩(wěn)”，多年來(lái)一直領(lǐng)先的萬(wàn)科，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手間的距離正在縮小。

        6月5日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司發(fā)布的公告顯示，公司1~5月份銷售總額為203億港元；6月7日，萬(wàn)科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月累計(jì)銷售金額為238.9億元。中海和萬(wàn)科的銷售規(guī)模僅僅只有一個(gè)月的差距。連萬(wàn)科董事總經(jīng)理郁亮也坦言：“萬(wàn)科真正的對(duì)手是中海?！?br/>
        萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不只是中海。

        事實(shí)上，就在去年萬(wàn)科拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎時(shí)，以保利地產(chǎn)為代表的地產(chǎn)激進(jìn)派抓住了時(shí)機(jī)，大量“抄底”購(gòu)地，使后者擁有了大量廉價(jià)土地資源。

        根據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在去年上半年新拓展項(xiàng)目8個(gè)，占地面積203萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積412萬(wàn)平方米；下半年又在上海、重慶、成都及南昌新獲5幅地塊。值得注意的是，保利地產(chǎn)所獲得的地塊大部分地理位置優(yōu)越，具有較高的贏利能力。

        除了保利地產(chǎn)外，去年華潤(rùn)和中海也曾乘機(jī)大量購(gòu)入低價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊。這些低價(jià)用地，將成為他們未來(lái)與萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)的重要資源。

        對(duì)于對(duì)手的追趕，萬(wàn)科方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，萬(wàn)科2009年的工作重點(diǎn)是提升股東回報(bào)率，單純追求規(guī)模增長(zhǎng)并不是萬(wàn)科的目標(biāo)，我們希望增長(zhǎng)是隨著經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提高而自然呈現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果。

        這場(chǎng)土地儲(chǔ)備爭(zhēng)奪的背后，表現(xiàn)出了萬(wàn)科與其他企業(yè)對(duì)樓市前景判斷的巨大分歧。2008年，萬(wàn)科踩準(zhǔn)了調(diào)整節(jié)奏，這一次，誰(shuí)又會(huì)笑到最后呢？



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