每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 孫志成 陳夢妤    

4月8日，北京和浙江嘉興先后溢價成交地塊，延續(xù)了一季度的熱度。

其中，北京通州八里橋片區(qū)一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競得，成交樓面價約31192元/平方米，溢價率16.28%。而在嘉興這場土拍中，經(jīng)過96輪報價，杭州浙仁置業(yè)有限公司（綠城）以總價6.55億元競得，成交樓面價8493元/平方米，溢價率16.98%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右，核心城市土地市場熱度較高。

“今年土地市場局部升溫明顯，主要集中在核心城市的核心區(qū)域。”4月9日上午，同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，“好房子”建設標準給改善型產(chǎn)品打開了新的空間，新產(chǎn)品會引領新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價拿地，也會有這方面的考量。

拿出了壓箱底的寶地‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在部分業(yè)內(nèi)人士看來，土拍市場回暖有兩個重要原因，一是為吸引開發(fā)商拿地，不少城市拿出了壓箱底的寶地，本身對開發(fā)商的吸引力就較高；二是房企在選擇城市投資時，也更傾向于聚焦核心一二線城市。

4月1日，上海2025年第4批土拍地塊正式公布，共將出讓4幅涉宅用地。在此次公示的擬出讓土地中，位于楊浦區(qū)的濱江優(yōu)質(zhì)地塊“L4-02地塊”也在其中，該地塊坐擁一線江景和豐富配套，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關注。

而此前杭州出讓的濱江區(qū)西興單元地塊，成交樓面價77409元/平方米，溢價率69.86%，被濱江集團拿下；上海靜安大寧地塊，成交樓面價92658.97元/平方米，溢價率32.31%，被大華集團拿下；北京海淀樹村地塊，成交樓面價10.23萬元/平方米，溢價率27.93%，被中海集團拿下；成都高新區(qū)大源地塊，成交樓面價31700元/平方米，溢價率70.4%，被招商蛇口拿下。

“今年一季度，300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比仍小幅下降4%，降幅較去年全年收窄約18個百分點，出讓金同比增長27%，溢價率提升至13.6%。”

4月9日上午，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶通過微信向每經(jīng)記者表示，一二線城市平均溢價率較高，三四線城市仍普遍底價成交。今年一季度，各地政府加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）地塊，引導房企聚焦高價值區(qū)域開發(fā)。

曹晶晶提到，在房企投資進一步聚焦核心一二線城市背景下，土地出讓金集中度繼續(xù)提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重提升至69%（去年全年為51%）。多地競拍出高溢價地塊，一季度杭州三次刷新紀錄，北京、成都兩度刷新紀錄。拿地企業(yè)方面，頭部央國企憑借資金實力，投資主動性和補倉能力更強，仍是拿地主力。

開發(fā)商為什么愿意高溢價拿地？

這一輪土拍回暖主要出現(xiàn)在一線和強二線城市。

每經(jīng)記者注意到，拿地積極的房企主要有三種類型：頭部央國企，如招商蛇口、中海地產(chǎn)等；區(qū)域深耕型房企，如濱江集團、大華集團等；這兩年全國擴張較快的區(qū)域型房企，如建發(fā)房產(chǎn)等。

而這些拿地的企業(yè)，有的是為了鞏固區(qū)位優(yōu)勢，有的則是因為看好一二線城市的改善型需求市場。

以濱江集團為例，其2024年斬獲23宗地，其中22宗位于杭州。今年1月和3月又陸續(xù)補倉杭州，拿下湖墅單元地塊、水電新村地塊以及錢江新城二期地塊。

在2024年媒體懇談會上，濱江集團表示，將繼續(xù)深耕杭州市場，將資源集中投向杭州優(yōu)質(zhì)地段和項目。

3月18日，北京海淀區(qū)樓面價首超10萬元/平方米，總價75.02億元、溢價率27.93%，競得者是中海地產(chǎn)。

3月11日，成都首宗樓面價破3萬元/平方米的地塊出現(xiàn)，總價27億元，溢價率70.4%，競得者為招商蛇口。

“現(xiàn)在的實際情況就是，一些核心城市高端盤供不應求，甚至出現(xiàn)搖號和搶號現(xiàn)象，但一些三四線城市遠郊樓盤無人問津，去化困難。尤其是今年以來，北京、上海、深圳等地都拿出了很多優(yōu)質(zhì)的壓箱底寶地，這在以前都是不會拿出來的。這些核心區(qū)域很多地方多年沒有土地供應，需求一直得不到有效滿足。所以只要有新項目推出，新房去化速度就較快，因此這些區(qū)域的地塊成為房企關注焦點。”在2024年度業(yè)績會上，招商蛇口管理層回答機構(gòu)提問時曾說。

宋紅衛(wèi)還提到，國家提出“好房子”建設標準，給改善型產(chǎn)品打開了新的空間，屬于升級產(chǎn)品賽道。這是一個新的市場，對于原來的住房是降維打擊，就像當初蘋果手機出來的時候，對于傳統(tǒng)按鍵手機是降維打擊，新產(chǎn)品會引領新一輪住房置換需求釋放，不少頭部房企在核心城市高溢價拿地，也會有這方面的考量。

記者|陳榮浩

編輯|孫志成 陳夢妤 杜波

校對|何小桃

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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