每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中海地產(chǎn)最近在北京樓市的出鏡率很高。

3月18日拿下樓面價(jià)超10萬元/平方米的海淀樹村地塊后，中海地產(chǎn)在北京最有錢的三個(gè)區(qū)——海淀（2023年GDP11020.2億元，下同）、朝陽（8387.2億元）、西城（6002.7億元），都有了自己的高端標(biāo)桿項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者）注意到，位于朝陽區(qū)的萬吉玖序剛剛公布案名，所在地塊是去年總價(jià)153.32億元巨無霸組合地塊中的酒仙橋地塊；位于西城區(qū)的京華玖序項(xiàng)目是二環(huán)內(nèi)稀缺產(chǎn)品，北京市住建委官網(wǎng)顯示的245套房源網(wǎng)簽均價(jià)約17.5萬元/平方米。

3月24日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)朝陽分局公示萬吉玖序項(xiàng)目公眾參與反饋意見，其中備受關(guān)注的陽臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)面積問題，建設(shè)單位“承諾后期不封閉使用”，官方也回應(yīng)“在規(guī)劃審批文件中明確開敞陽臺(tái)按照水平投影面積計(jì)算容積率指標(biāo)”。

來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)

4個(gè)月砸下380億元背后

據(jù)每經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，過去4個(gè)月里，中海地產(chǎn)在北京土拍市場(chǎng)已經(jīng)砸下了近380億元（不包括聯(lián)合體拿地），分別是總價(jià)110.54億元的豐臺(tái)萬泉寺棚戶區(qū)改造地塊、153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊、40.08億元的豐臺(tái)西南郊冷庫及周邊城中村改造地塊，以及此次以75.02億元拿下的海淀樹村地塊。

其中，酒仙橋組合地塊打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，海淀樹村地塊則創(chuàng)下了北京“兩集中”供地以來的成交樓面價(jià)新高。

中海地產(chǎn)位于北京豐臺(tái)的某在建項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

在北京樓市，很難找出第二家可以與中海地產(chǎn)“掰手腕”的開發(fā)商了，因?yàn)樗呀?jīng)“連莊”7年了?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年，中海地產(chǎn)在北京的全口徑銷售額為474.8億元，遠(yuǎn)高于第二名的309.45億元。

不過今年前兩個(gè)月，中海地產(chǎn)全口徑銷售額為27.62億元，在北京樓市排名第三，落后于保利發(fā)展和中建智地。

每經(jīng)記者查詢中海幸福家小程序發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)目前在北京的在售項(xiàng)目超過20個(gè)。對(duì)當(dāng)慣了“帶頭大哥”的中海地產(chǎn)來說，今年前兩個(gè)月在北京的銷售業(yè)績(jī)并不盡如人意，這可能也是其延續(xù)去年四季度以來積極拿地的重要原因。

從公開資料及社交平臺(tái)看，還有中海匯德里業(yè)主反饋樓盤出現(xiàn)樓體滲漏、建設(shè)進(jìn)度拖沓、空調(diào)外機(jī)格柵設(shè)計(jì)漏洞等，中海京叁號(hào)院被指存在偷換沙盤、園林減配等，中海長(zhǎng)安譽(yù)被投訴存在簽不平等條款、外立面施工事故等。

此外，中海地產(chǎn)在北京的部分項(xiàng)目去化情況堪憂。

中海豐和三號(hào)院網(wǎng)簽 圖源：北京市住建委

如豐臺(tái)區(qū)郭公莊板塊的中海豐和三號(hào)院項(xiàng)目，截至3月25日，北京市住建委顯示的網(wǎng)簽數(shù)只有66套，成交均價(jià)約8.7萬元/平方米，按照批復(fù)的412套房計(jì)算，去化率只有16%左右；中海公園里項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)為55套，成交均價(jià)約6.3萬元/平方米，按照批復(fù)的622套房計(jì)算，去化率還不到10%。

中海公園里網(wǎng)簽 圖源：北京市住建委

“好房子”新規(guī)下的得房率之戰(zhàn)

事實(shí)上，中海地產(chǎn)在北京主要有兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，分別是中海地產(chǎn)北京公司和中海地產(chǎn)北京新城公司（以下簡(jiǎn)稱北京中海和中海新城），多年來分工合作，形成AB角。

中海新城深耕石景山多年，開發(fā)了中海時(shí)代廣場(chǎng)、中海學(xué)士里、中海天鉆等多個(gè)住宅和商辦項(xiàng)目；北京中海的項(xiàng)目則遍布海淀、豐臺(tái)、昌平等多個(gè)區(qū)域，常在公開市場(chǎng)拿地，銷售額和項(xiàng)目數(shù)量也多于中海新城。

而去年西城區(qū)二環(huán)內(nèi)熱銷的豪宅京華玖序項(xiàng)目，讓中海新城真正在北京聲名鵲起。如前所述，北京市住建委顯示的京華玖序網(wǎng)簽數(shù)為245套，成交均價(jià)約17.5萬元/平方米。去年11月，中海新城手上又新增了153.32億元的朝陽酒仙橋組合地塊，一時(shí)間風(fēng)頭無兩。

中海地產(chǎn)北京某在建項(xiàng)目樣板間 圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

或許是因?yàn)楦惺艿搅藖碜?ldquo;同門”的壓力，去年下半年，北京中海把天津公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王野調(diào)來北京，與同樣出身天津公司的倪建剛形成配合，后者目前正是北京中?？偨?jīng)理。

與此同時(shí)，每經(jīng)記者注意到，去年10月27日，豐臺(tái)區(qū)政府與中海方面正式簽署合作框架協(xié)議，中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)、中海集團(tuán)海外發(fā)展行政總裁張智超出席，其中提到要“在豐臺(tái)區(qū)著力謀劃和打造未來的標(biāo)桿型房地產(chǎn)產(chǎn)品和新商務(wù)地標(biāo)”。

變化也來得很快。去年12月12日，北京中海以底價(jià)110.54億元摘得豐臺(tái)萬泉寺村棚戶區(qū)改造地塊，樓面價(jià)約6.2萬元/平方米；今年1月16日，又以40.08億元底價(jià)競(jìng)得豐臺(tái)西南郊冷庫及周邊城中村改造項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)約5.8萬元/平方米。

再加上這次以75.02億元獲得的海淀樹村地塊，上述四宗地里，北京中海拿了三宗，且均為不限價(jià)地塊。

但新的問題也接踵而來。導(dǎo)火索就是今年2月發(fā)布的《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。根據(jù)“好房子”新規(guī)，開發(fā)商可按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

比如，由于萬泉寺地塊不限地價(jià)、不限房?jī)r(jià)，給開發(fā)商提供了前所未有的產(chǎn)品創(chuàng)新空間，因此在報(bào)規(guī)后，就有業(yè)主投訴稱該項(xiàng)目規(guī)劃方案采用大量結(jié)構(gòu)化墻體，有規(guī)劃驗(yàn)收后封閉改造嫌疑；要求核查設(shè)備平臺(tái)面積為何如此之大；要求開發(fā)商出具陽臺(tái)不封閉的承諾性文件等等。

對(duì)此，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)豐臺(tái)分局回復(fù)：已要求建設(shè)單位在建設(shè)過程中嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，后期申報(bào)規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)提供開敞陽臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)在施工過程中不做封閉的承諾，并在后續(xù)房屋銷售合同中注明為開敞陽臺(tái)且不封閉。

如何適應(yīng)“好房子”新規(guī)，造出搶手的產(chǎn)品？如何協(xié)調(diào)“同門”之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系？是擺在中海地產(chǎn)北京區(qū)域面前的新課題。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝