三月水暖，土拍市場(chǎng)槌聲漸密，西湖岸邊與黃浦江畔的春風(fēng)吹進(jìn)了樓市，但同期發(fā)布的房企整體業(yè)績(jī)卻不容樂(lè)觀。 統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，A股、港股中共90家房企預(yù)告2024年全年業(yè)績(jī)，其中，僅有三成預(yù)計(jì)尚能盈利。梳理原因發(fā)現(xiàn)，本期房企整體利潤(rùn)下滑、虧損的主要由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率顯著下降。 具體來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存。而由于2022年前土地獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。 根據(jù)花旗的預(yù)測(cè)，在保持正向盈利的房企中，僅華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展有望在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)超百億元的凈利潤(rùn)，而龍湖集團(tuán)緊隨其后，凈利潤(rùn)水平位居行業(yè)第三。 在上述3家房企中，龍湖集團(tuán)已于近期發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，公告顯示，龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)2024年本公司擁有人應(yīng)占溢利將下降20%左右，在2023年龍湖實(shí)現(xiàn)擁有人應(yīng)占溢利人民幣128.5億元。 龍湖在前序公告中透露，在2024年，龍湖集團(tuán)整體及各航道均實(shí)現(xiàn)正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，負(fù)債規(guī)模有序壓降、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。面向未來(lái)，龍湖表示，將堅(jiān)持以正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流推動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)貢獻(xiàn)持續(xù)提升，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。 實(shí)際上，自2024年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嘗試從市場(chǎng)、主體、供給等方面進(jìn)行全方位轉(zhuǎn)型，而房地產(chǎn)企業(yè)自身也在加大新業(yè)務(wù)的布局，圍繞主營(yíng)業(yè)務(wù)出發(fā)，強(qiáng)化收入更加平穩(wěn)的持有型物業(yè)，以及對(duì)財(cái)務(wù)健康更加友好的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。 龍湖集團(tuán)作為行業(yè)內(nèi)率先轉(zhuǎn)型的先行者，在2024年就實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步增長(zhǎng)：全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高，其中運(yùn)營(yíng)收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅）。 對(duì)此，摩根大通在最新研報(bào)中表示，自2021年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)對(duì)所有開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，其中許多開(kāi)發(fā)商也發(fā)布了盈利預(yù)警。龍湖得益于其經(jīng)營(yíng)性收入的緩沖，依然保持約70億元的核心凈利，這已經(jīng)使該公司從民營(yíng)企業(yè)中脫穎而出。如果龍湖在合同銷售、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率方面有所修復(fù)，那么其對(duì)龍湖的看法會(huì)更加積極。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）