每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，經(jīng)歷了近段時間的連續(xù)上漲之后，上周公募REITs二級市場開始出現(xiàn)整體震蕩回調(diào)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)為839.97，環(huán)比下跌2.92%；中證REITs全收益指數(shù)收于1033.17，環(huán)比下跌2.9%。

全市場已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的僅有5只。除去上周剛剛上市的華夏金隅智造工場REIT和匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT，其余3只分別是華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT。另外58只產(chǎn)品均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中9只產(chǎn)品周內(nèi)跌幅超過5%。

另一方面，公募REITs打新依然備受追捧，不受二級市場下跌影響。華夏金隅智造工場REIT上市首日開盤即漲停，全天漲幅高達30%；2月27日匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市，集合競價階段就出現(xiàn)漲停，雖盤中有波動，但當(dāng)日收盤漲幅仍達28.22%。中信建投指出，公募REITs打新受熱捧，今年以來新發(fā)四只公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。

行業(yè)和政策方面，上周證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布三條涉及公募REITs兩會提案的答復(fù)函。有專業(yè)機構(gòu)表示，這意味著我國公募REITs市場環(huán)境進一步優(yōu)化，REITs市場擴容可期，未來REITs將更好發(fā)揮盤活固定資產(chǎn)、拓寬投資渠道、推動經(jīng)濟發(fā)展、助力資本市場高水平雙向開放的重要作用。

二級市場震蕩回調(diào)，絕大多數(shù)產(chǎn)品上周出現(xiàn)下跌

經(jīng)歷了連續(xù)上漲之后，上周公募REITs二級市場開啟了震蕩回調(diào)模式。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)雙雙下跌。截至上周五，中證REITs（收盤）指數(shù)收于839.97，環(huán)比下跌2.92%；中證REITs全收益指數(shù)收于1033.17，環(huán)比下跌2.9%。

從不同類型的產(chǎn)品來看，上周產(chǎn)權(quán)類REITSs周漲跌幅為-3.21%，特許經(jīng)營權(quán)類REITs周漲跌幅為-2.83%。

從持有項目的行業(yè)類型來看，所有類型的產(chǎn)品均出現(xiàn)環(huán)比下跌。來自開源證券的數(shù)據(jù)顯示，上周保障房、環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、能源、消費類REITs的周內(nèi)漲跌幅分別為-1.13%、-1.75%、-3.00%、-4.09%、-4.82%、-2.45%、-2.35%。

具體產(chǎn)品方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，全市場已經(jīng)上市的63只公募REITs中，環(huán)比上漲的僅有5只。除去剛剛上市的華夏金隅智造工場REIT和匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT，其余3只分別是華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT和鵬華深圳能源REIT，環(huán)比漲跌幅分別為1.03%、0.29%和0.14%。

上周漲幅排名前十的公募REITs

相比之下，環(huán)比下跌的產(chǎn)品大幅增加至58只，也就是說出現(xiàn)了普跌，其中甚至有9只產(chǎn)品周內(nèi)跌幅超過5%。跌幅最大的三只產(chǎn)品分別是華夏深國際REIT、中金山高集團高速公路REIT和中金重慶兩江REIT，周內(nèi)漲跌幅分別為-7.92%、-7.59%和-6.08%。

上周跌幅排名前十的公募REITs

對于近期的震蕩回調(diào)，國泰君安分析認為，本輪REITs市場普跌核心源于情緒超調(diào)與估值修復(fù)的共振。過去一周REITs市場迎來普遍調(diào)整，絕大多數(shù)項目皆面臨不同程度的下跌。REITs產(chǎn)品相較股而言收益彈性有限，股價上漲意味著IRR（內(nèi)部收益率）的下降，相較于債而言需關(guān)注市場沖擊下的流動性風(fēng)險。隨著REITs價格不斷抬升，IRR與分派率持續(xù)下行，且REITs市場流通盤規(guī)模偏小，流動性緩沖能力有限，在市場情緒轉(zhuǎn)向引發(fā)集中拋售壓力時易形成流動性沖擊，放大短期波動風(fēng)險。

該機構(gòu)進一步表示，盡管短期承壓，但REITs高分紅屬性仍為中期核心支撐。考慮到市場情緒與流動性沖擊可能帶來股價超調(diào)，可待REITs市場企穩(wěn)后參與。

打新持續(xù)火熱，監(jiān)管提出基于REITs的ETF條件尚不完全具備

雖然二級市場出現(xiàn)了普遍的震蕩回調(diào)，但并不影響公募REITs打新的火熱。

首先是首單城市更新項目——華夏金隅智造工場REIT在上市首日開盤即漲停，全天漲幅高達30%。公開資料顯示，基金首發(fā)底層資產(chǎn)金隅智造工場產(chǎn)權(quán)一期項目，由原北京天壇家具廠房升級改造而來，是北京市城市更新標(biāo)桿項目。

緊接著，2月27日全國首單醫(yī)藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市，集合競價階段漲停，雖盤中有波動，但當(dāng)日收盤漲幅仍達28.22%。該基金發(fā)售備受關(guān)注，公眾投資者有效認購申請實際確認比例僅0.084%，有效認購倍數(shù)達1192倍，創(chuàng)歷史新高。對此，中信建投指出，今年以來四只新發(fā)公募REITs上市首日均逼近漲停，打新收益可觀。公募REITs二級市場表現(xiàn)也較好，年內(nèi)指數(shù)整體漲幅約6.75%，業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健。

一級市場方面，截至上周末共有20只REITs基金等待上市。此外中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT首發(fā)申請已申報，南方順豐倉儲物流REIT首發(fā)申請已通過。

政策和行業(yè)方面亦有重磅動態(tài)值得關(guān)注。

2月28日，證監(jiān)會答復(fù)政協(xié)提案，指出現(xiàn)階段推出基于REITs的ETF條件尚不完全具備，下一步將與香港方面保持密切溝通合作，積極推動REITs市場發(fā)展，加快推動REITs互聯(lián)互通盡早平穩(wěn)落地；REITs專項立法工作已列入立法議程，下一步將進一步深入研究REITs的法律依據(jù)、交易安排、管理架構(gòu)、監(jiān)督管理及其他配套機制，借鑒境內(nèi)外實踐經(jīng)驗，加快推動相關(guān)立法工作等。

對此，國信證券分析指出，這意味著我國公募REITs市場環(huán)境進一步優(yōu)化，REITs市場擴容可期，未來REITs將更好發(fā)揮盤活固定資產(chǎn)、拓寬投資渠道、推動經(jīng)濟發(fā)展、助力資本市場高水平雙向開放的重要作用。

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