每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

春節(jié)以來，多家房企陸續(xù)公布了債務(wù)重組方面的最新進(jìn)展。

如龍光集團(tuán)宣布約76%的債權(quán)人加入CSA（整體債權(quán)人支持協(xié)議），經(jīng)過兩年多的談判，其境外債務(wù)重組取得了突破性進(jìn)展；遠(yuǎn)洋集團(tuán)境外債重組英國計劃獲批生效，香港方案穩(wěn)步推進(jìn)；佳兆業(yè)香港計劃于2月28日舉行境外債務(wù)重組相關(guān)會議；金科股份將于2月18日召開第二次債權(quán)人會議審議表決《金科股份重整計劃（草案）》……

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，近期多家房企債務(wù)重組順利進(jìn)行，為房地產(chǎn)行業(yè)走出困境帶來希望。同時，多元化的重組方式和新老工具結(jié)合的運(yùn)用，也為房企債務(wù)重組提供了更多思路。

東方證券指出，在當(dāng)前行業(yè)背景下，今年房企債務(wù)到期規(guī)模高于2024年，償債壓力較大。而隨著多家房企的債務(wù)重組推進(jìn)，消債比例提高漸成趨勢，境內(nèi)外債務(wù)重組也將加速。

多家房企公布重組進(jìn)展

2月13日，金科股份公告稱，公司及重慶金科的第二次債權(quán)人會議分別定于2025年2月18日9時30分及14時30分以網(wǎng)絡(luò)方式召開。目前重整相關(guān)工作正穩(wěn)步開展，公司正積極配合法院及管理人開展重整債權(quán)申報與審查、籌備出資人組會議及第二次債權(quán)人會議、推進(jìn)重整投資協(xié)議履行等工作。

此前的2月12日，龍光集團(tuán)公告稱，截至當(dāng)日，持有該公司境外債務(wù)本金總額62.07億美元的債權(quán)人，約有76.4%已加入整體CSA。

龍光集團(tuán)最新重組方案發(fā)布于今年1月初，債權(quán)人可選擇為現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債以及長期票據(jù)四種選項。重組方式與之前相同，不過對比新舊方案之后，被業(yè)界評價為消債力度加大。

就重組安排，龍光集團(tuán)表示，考慮到債權(quán)人需要更多時間完成內(nèi)部審批流程及春節(jié)假期因素，龍光接納債權(quán)人的要求與建議，將早鳥CSA費用截止日期延長至2025年2月12日，一般CSA費用截止日期為2025年2月27日。

有接近龍光人士表示，根據(jù)香港法律，重組方案需獲得75%以上債權(quán)人支持同意，法院才會批準(zhǔn)生效。從境外債務(wù)重組后續(xù)流程來看，在已經(jīng)獲得足夠比例債權(quán)人同意的情況下，后續(xù)只待法庭程序完成，龍光的境外債重組方案將正式生效。

中證鵬元評級評論員史曉姍分析認(rèn)為，從近期房企的全面境外債務(wù)重組情況來看，在遇到談判僵局時，可以通過使用“協(xié)議安排”等法院參與的庭外重組形式，來提高重組協(xié)議通過的概率。

而當(dāng)前債權(quán)持有人的態(tài)度也有轉(zhuǎn)變，以前不能接受削債，現(xiàn)在更加理性，在當(dāng)前市場環(huán)境下，維持企業(yè)長期經(jīng)營能力、接受一定的削債是更切實際的選項。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)于2月6日宣布境外債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。其尋求批準(zhǔn)英國重組計劃的申請在2025年1月15日~20日聆訊，后獲英格蘭法院批準(zhǔn)。2月5日（倫敦時間），批準(zhǔn)指令的蓋章副本在倫敦憲報刊發(fā)，英國重組計劃當(dāng)日生效。

根據(jù)公司公告，遠(yuǎn)洋集團(tuán)相關(guān)境外債務(wù)重組通過英國重組計劃與香港協(xié)議安排實施，目前尋求批準(zhǔn)香港協(xié)議安排的呈請聆訊定于2月19日上午在香港法院進(jìn)行。于公告日，協(xié)議安排的生效日期尚未發(fā)生。

2月5日晚間，禹洲集團(tuán)在港交所公告，公司有意尋求計劃債權(quán)人的同意，根據(jù)計劃條款將最后截止日期自2025年2月28日延長至2025年8月31日。禹洲集團(tuán)表示，擬議延長最后截止日期屬必要，以避免計劃根據(jù)計劃條款于2025年2月28日自動終止，并促進(jìn)擬議境外債務(wù)重組完成，符合所有債權(quán)人及利益相關(guān)者的利益。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)在接受記者采訪時表示，經(jīng)過兩年多的資產(chǎn)價格調(diào)整，不少房企的首批化債方案都面臨二次違約，原因就是目前市場情況發(fā)生較大的變化，房企現(xiàn)金流與到期債務(wù)還是錯配，因此要想推動化債工作，必須進(jìn)一步降低預(yù)期。只有企業(yè)能夠活下來，才具備持續(xù)償還債務(wù)的基礎(chǔ)。

消債比例提高或成趨勢

進(jìn)入2025年以來，碧桂園和融創(chuàng)中國等頭部房企在債務(wù)重組或重整投資方面取得重大進(jìn)展。

其中，碧桂園與7家銀行達(dá)成共識，計劃大幅降低債務(wù)總額116億美元，削債比例約為七成；融創(chuàng)中國境內(nèi)債第二次重組方案預(yù)計削債比例超過50%，融創(chuàng)房地產(chǎn)10筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會議審議通過。

東方證券分析認(rèn)為，在新房銷售尚未止跌企穩(wěn)以及資產(chǎn)不斷折價的情況下，償債壓力較大的房企將加速債務(wù)重組進(jìn)程，且削債比例提高可能是普遍趨勢。除了進(jìn)行債務(wù)重組以應(yīng)對眼前的償債壓力，調(diào)規(guī)、換地有助于房企提升新房產(chǎn)品市場競爭力，加快銷售去化，從而回籠資金，增強(qiáng)償債能力，但銷售端持續(xù)改善需要過程。面對2025年更大的到期債務(wù)規(guī)模，境內(nèi)債務(wù)重組或?qū)⑻崴伲抑攸c繼續(xù)從展期轉(zhuǎn)向削債。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從債務(wù)到期來看，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億元，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億元，借新還舊難以覆蓋到期債務(wù)。此外，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，在此背景下今年房企的債務(wù)壓力同樣較大，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模達(dá)5257億元，其中三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

境外債方面，據(jù)DM查債通不完全統(tǒng)計，自2月17日至2025年末，陸續(xù)到期的中資地產(chǎn)離岸債規(guī)模合計約43億美元，涉及債券超20筆。

在統(tǒng)計范圍內(nèi)，美元債品種涉及主體包括中海發(fā)展、中國金茂、保利置業(yè)、卓越商管、萬科、新城控股、綠城中國、衢州信安和中渝置地，均為旗下2019年至2022年期間發(fā)行債券；另含五礦地產(chǎn)和萬科旗下點心債、綠景中國港元商票以及碧桂園泰株票據(jù)。

史曉姍認(rèn)為，對于當(dāng)下房企債務(wù)重組情況，可新老工具結(jié)合使用，采用多元化的重組方式。對于境內(nèi)債券的重組，可以借鑒境外多樣化的庭外重組方式。短期內(nèi)，在制度完善有限的情況下，可以將市場化債務(wù)管理工具與其他方式相結(jié)合，一方面降低對發(fā)行人的不確定性，一方面給予債權(quán)人更多樣的選擇空間。而相比于單只債券展期，整體債務(wù)重組，可以通過合理安排償還時間來實現(xiàn)未來流動性的更好管理。

宋紅衛(wèi)表示，當(dāng)下房企債務(wù)重組成功有三個核心因素：首先是強(qiáng)救市政策下，給房企融資以及資產(chǎn)處置方面帶來較大的支持；其次是債權(quán)方心態(tài)發(fā)生了改變，降低預(yù)期是推動債務(wù)重組的必要條件；第三是從實際情況來看，化債宜早不宜遲，越推遲則化債難度越大，債權(quán)方面臨的損失會更大。

“當(dāng)下，出險房企手中的資產(chǎn)變現(xiàn)能力不斷減弱且不斷貶值，因此僅僅談?wù)蛊诜桨缸罱K兌現(xiàn)的可能性越來越低。隨著債權(quán)方降低預(yù)期，帶有消債的方案獲得成功的可能性在不斷提高。值得注意的是，政策起到的作用越來越明顯，比如4萬億元融資‘白名單’、房企存量住房和低效用地的收儲，這些對于出險房企的資產(chǎn)變現(xiàn)償債具有直接推動作用。”宋紅衛(wèi)補(bǔ)充道。