每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，而行業(yè)細分賽道的REITs市場卻表現(xiàn)亮眼。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年上半年，滬市保障性租賃住房REITs漲幅達16.56%，超過產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和消費基礎設施，排在產(chǎn)權類REITs首位。

業(yè)績報告顯示，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等4單滬市保障性租賃住房REITs，今年上半年實現(xiàn)凈利潤合計達7349.74萬元。

近日，滬市保障性租賃住房REITs舉行2024年中期集體業(yè)績說明會，上述4單REITs的原始權益人、基金管理人和運營管理機構分享了上半年業(yè)績情況，并回答投資者關注的問題。

華夏基金華潤有巢REIT方面介紹，上半年基金合并層面收入約為3931.43萬元，從關鍵經(jīng)營指標上看，底層資產(chǎn)運營穩(wěn)健向好。國泰君安城投寬庭保租房REIT表示，中報的出租率為6月30日節(jié)點出租率，而項目租約以一年期為主，因此中報出租率有一定的下降波動。

10月16日，上海一位保租房REITs研究人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上半年，各類公募REITs價格整體上漲，但板塊分化情況延續(xù)，保租房REITs整體表現(xiàn)穩(wěn)健且符合預期，并擁有較強的抗周期能力。

相關項目出租率超90%

滬市4單保障性租賃住房REITs披露的中期業(yè)績報告顯示，上半年收入合計約2.04億元。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT以收入約8917.53萬元居首，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別實現(xiàn)收入3931.43萬元、3919.01萬元、3607.11萬元，同比分別增長1.53%、2.75%和-0.66%。

盈利方面，國泰君安城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和華夏基金華潤有巢REIT半年度凈利潤分別為 3919.29 萬元、1615.31萬元、1398.14萬元和417萬元。滬市4單保障性租賃住房REITs上半年凈利潤合計達7349.74萬元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年9月，國泰君安城投寬庭保租房REIT向投資者完成了上市以來第一次分紅，分紅基準日為本次收益分配的基準日為今年6月30日，分配金額約為6501萬元。

國泰君安城投寬庭保租房REIT方面表示，未來還將從投資人利益的角度出發(fā)，結合自身基金運營的具體情況，將基礎設施資產(chǎn)運營所產(chǎn)生的可供分配金額及時地分配給投資人。

中金廈門安居REIT在2023年進行了2次分紅，截至今年上半年已經(jīng)完成2次分紅，投資者對基金在下半年是否還有分紅規(guī)劃提出疑問。中金廈門安居REIT方面表示，已關注到市場上有相關產(chǎn)品的分紅次數(shù)超過2次，甚至達到每年4次，“后續(xù)我們也會認真學習，結合擴募等基金的重大運作，努力提高分紅次數(shù)。”

底層資產(chǎn)運營效率上，截至上半年末，除了國泰君安城投寬庭保租房REIT位于上海江灣社區(qū)的項目，4單保租房REITs七處項目的出租率均在90%以上，中金廈門安居REIT的珩琦公寓出租率最高，達到99.65%。

不過對比第一季度，二季度保租房項目的出租率存在小幅波動。其中，國泰君安城投寬庭保租房REIT的江灣社區(qū)項目和光華社區(qū)項目，出租率環(huán)比分別下降1.53%和1.2%。

面對投資者的疑問，國泰君安城投寬庭保租房REIT方面解釋稱，項目租約以一年期為主，兩處底層資產(chǎn)在2023年二季度處于快速爬坡期，因此今年二季度相比其他季度，租期到期的數(shù)量略多，中報出租率有一定的下降波動。

預計中長期發(fā)行規(guī)模擴大

自2022年8月我國首單保租房REIT落地，保租房REITs已經(jīng)歷了三年的發(fā)展期。租賃住房前期投資規(guī)模大，投資回收周期長，使公募REIT成為最匹配的資產(chǎn)證券化的金融工具?？硕鸱治稣J為，國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，對保租房REITs發(fā)行提供了更多機會，保租房REITs預計將進入真正的快速發(fā)展期。

7月26日，《國家發(fā)展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布。

億翰智庫分析指出，這將意味著基礎設施REITs的發(fā)行范圍擴容，市場化長租公寓納入發(fā)行范圍。在租賃住房領域，首次將專業(yè)機構自持、不分拆單獨出售并長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務的租賃住房項目納入底層資產(chǎn)。

而且，政策取消了原本對產(chǎn)權類項目未來三年分派率不低于3.8%、經(jīng)營權項目未來三年IRR（內(nèi)部回報率）不低于5%的收益率指標的要求，改為基礎設施項目近三年的平均EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流需不低于未來三年預測的平均EBITDA或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的70%。

同時，取消存量資產(chǎn)收購的30%比例上限，并將補充流動資金的比例上限從10%提升至15%。這標志著對回收資金使用上限制的放寬，企業(yè)有了更加靈活的資金運用自主權，且對于存量資產(chǎn)收購上也沒有明確限制。

截至今年上半年，共有5單成功發(fā)行的保租房公募REITs，另外有11家相關租賃企業(yè)公布了發(fā)行公募REITs計劃，包括招商蛇口租賃住房REIT、新黃浦·筑夢城公募REITs等。

從保租房REITs項目底層資產(chǎn)城市分布來看，一線及強二線城市占主導，北京、上海等一線城市憑借其核心地位，是保租房REITs項目發(fā)行底層資產(chǎn)的主要選擇地。同時，二線城市如天津、蘇州等也嶄露頭角，成為底層資產(chǎn)的熱點城市。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部規(guī)劃，“十四五”時期全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。另據(jù)住建部統(tǒng)計，2023年9月，全國共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元。今年上半年，上海市共新增建設籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應約3.4萬套（間）。

隨著保租房大量入市，對區(qū)域住房租賃市場也將產(chǎn)生一定影響。

第一太平戴維斯研究報告顯示，今年第二季度內(nèi)，上海市服務式公寓的平均租金環(huán)比下調(diào)0.4個百分點至每平方米每月267元。“租賃公寓市場愈加多元的供應結構及整體市場硬件品質(zhì)的提升，將對同質(zhì)化項目持續(xù)構成挑戰(zhàn)。租賃公寓市場仍為政策積極鼓勵，為各類投資機構密切關注，是否具備專業(yè)運營能力仍將是市場競爭的關鍵。”

“短期來看，今年以來，保租房REITs發(fā)行速度相對前兩年放緩，但年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模仍有望突破百億元。長期來看，一方面保租房項目加速入市，國企平臺又在積極發(fā)布保租房品牌，從而增加REITs基礎資產(chǎn)容量。在這樣的背景下，預計中長期發(fā)行規(guī)模擴大、速度提升，上市客觀難度上將會下降。”上述保租房REITs研究人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱。