每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“目前二手房短期‘以價(jià)換量’延續(xù)，分流新房市場(chǎng)，寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。”

9月25日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——AI賦能地產(chǎn)新生力”上，中指研究院華南區(qū)域副總經(jīng)理蔡光林對(duì)當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)進(jìn)行了主題分享。

蔡光林 每經(jīng)記者 尹申琰 攝

二手房成交表現(xiàn)好于新房

蔡光林表示：“前8月重點(diǎn)城市批準(zhǔn)上市面積同比下降超30%，8月供應(yīng)量環(huán)比基本持平，仍處于低位水平，供給偏弱或拖累‘金九銀十’銷售恢復(fù)。”

截至今年8月底，全國(guó)50個(gè)代表城市商品住宅可售面積3.3億平方米，較2023年末下降約3.4%。“但可售面積的下降更多受供應(yīng)持續(xù)縮量影響，以近12個(gè)月的月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為22.1個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)4.5個(gè)月，已達(dá)到上一輪‘去庫(kù)存’以來(lái)的出清周期高點(diǎn)，尤其是三四線代表城市出清周期超30個(gè)月，去化壓力突出。”

二手房方面，受“以價(jià)換量”帶動(dòng)成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房，重點(diǎn)城市如深圳、杭州、上海、廣州等二手房成交量同比均呈增長(zhǎng)之勢(shì)，但整體來(lái)看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。

“我們每月都會(huì)進(jìn)行一個(gè)關(guān)于購(gòu)房意愿的調(diào)查，8月置業(yè)意愿調(diào)查發(fā)現(xiàn)，影響購(gòu)房者購(gòu)房因素排名前三的分別是收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌、房貸壓力大。”蔡光林表示，當(dāng)前行業(yè)還處于持續(xù)緩慢下探階段，短期房?jī)r(jià)調(diào)整壓力仍突出。

中長(zhǎng)期房產(chǎn)需求有支撐

需要注意的是，自2021年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了三年調(diào)整期。與過(guò)去幾個(gè)周期相比，此次調(diào)整周期的市場(chǎng)震蕩幅度明顯增加，市場(chǎng)下行時(shí)間也更長(zhǎng)。

進(jìn)入2024年，核心城市迎來(lái)政策優(yōu)化。當(dāng)前政策環(huán)境已接近此前2014年周期的最寬松階段。

“寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，但居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。”蔡光林認(rèn)為，市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)仍有待政策進(jìn)一步發(fā)力，更大力度降息、核心城市放松限購(gòu)、加快國(guó)企收儲(chǔ)節(jié)奏等是政策潛在的發(fā)力方向。

據(jù)中指研究院測(cè)算，中性預(yù)期下，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降約15%，規(guī)模預(yù)計(jì)回落至9.4億平方米。通過(guò)房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)研，多數(shù)房企認(rèn)為今年房?jī)r(jià)跌幅將超10%，目前市場(chǎng)仍處于持續(xù)緩慢下探階段，2025年市場(chǎng)或有望筑底企穩(wěn)，未來(lái)3~5年全國(guó)新建住宅銷售規(guī)模預(yù)計(jì)在6億~8億平方米。

不過(guò)，蔡光林也指出，核心城市人口保持增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求有支撐，一線城市長(zhǎng)期看好，北京、上海政策空間仍較大，是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。