每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2024第十四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)——AI賦能地產(chǎn)新生力”在深圳成功舉行，近百位來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)等方面的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈人士參加會(huì)議，共同探討行業(yè)發(fā)展新路徑。

本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)采取閉門(mén)研討與自由交流相結(jié)合的方式，分別在上午和下午各舉辦一場(chǎng)論壇。中指研究院深圳公司副總經(jīng)理蔡光林和58安居客研究院院長(zhǎng)張波，從行業(yè)機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)層面剖析了房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)；中國(guó)金茂、華發(fā)股份、龍湖集團(tuán)、綠城中國(guó)、旭輝集團(tuán)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物為家、印力集團(tuán)、WeWork中國(guó)、新大正等房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)行業(yè)的高管們，分別在主題演講和自由發(fā)言環(huán)節(jié)，分享了各自企業(yè)實(shí)踐及對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的看法。

在年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞與中指研究院聯(lián)合發(fā)布《穩(wěn)市場(chǎng)的核心在于穩(wěn)房?jī)r(jià)——中國(guó)房地產(chǎn)改革趨勢(shì)與市場(chǎng)解析》獨(dú)家報(bào)告；2024中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜也同步發(fā)布，多家企業(yè)榮獲年度品質(zhì)交付力企業(yè)、年度價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)、年度標(biāo)桿代建企業(yè)等榮譽(yù)。

價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

兩場(chǎng)論壇，深度觸及行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)

在本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，與會(huì)嘉賓分別圍繞“現(xiàn)金為王：不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的較量”和“房企生存必答題：保產(chǎn)品與保交付的平衡選擇”兩個(gè)主題論壇，分享了他們的觀點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，頭部企業(yè)紛紛布局代建、物業(yè)和資管運(yùn)營(yíng)等賽道，筑牢高質(zhì)量發(fā)展護(hù)城河。同時(shí)，AI大模型正成為房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的核心技術(shù)。

WeWork大中華區(qū)副總裁全斌認(rèn)為，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)注重運(yùn)營(yíng)管理和品牌輸出，通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值，優(yōu)勢(shì)在于靈活性高、資本占用少，能夠快速響應(yīng)市場(chǎng)變化；重資產(chǎn)模式側(cè)重于資產(chǎn)持有和資本增值，通過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)和持有獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值潛力大，能夠構(gòu)建長(zhǎng)期的投資組合。

旭輝建管總裁劉冰洋表示，當(dāng)房地產(chǎn)銷售步入10萬(wàn)億元規(guī)模，平穩(wěn)新周期已經(jīng)到來(lái)。代建作為房地產(chǎn)細(xì)分賽道，今年也開(kāi)始呈現(xiàn)出同頻特征，2018~2023年行業(yè)平均增幅23%，而在今年上半年增幅為3%。

“近三年入局代建的企業(yè)從30余家增至90余家，單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)企業(yè)越來(lái)越多。行業(yè)進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)格局，企業(yè)必須以解題力和服務(wù)力突圍。在此情形下，委托方愈發(fā)關(guān)注代建企業(yè)的‘解題力’。”

劉冰洋認(rèn)為，“解題力”的本質(zhì)是基于項(xiàng)目的定制方案，如旭輝建管在蘇州、佛山等地解題當(dāng)?shù)厥讉€(gè)第四代住宅，響應(yīng)政府“好房子”號(hào)召，探索新的人居模式。同時(shí)，在河北保定推出文旅產(chǎn)品定制解題，聯(lián)動(dòng)周邊山水資源打造高端康養(yǎng)度假目的地；在西安和南通完成停滯項(xiàng)目的二次創(chuàng)效，商辦復(fù)雜地塊定制業(yè)態(tài)整體運(yùn)營(yíng)。

價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

新大正集團(tuán)首席市場(chǎng)官汪英武則談到，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，市場(chǎng)環(huán)境迫使企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。“2023年上半年，在19個(gè)超大特大城市可查物業(yè)服務(wù)合同招投標(biāo)中，有45%的合同來(lái)自存量盤(pán)的換簽合同，這個(gè)趨勢(shì)仍在增長(zhǎng)。”

“物業(yè)行業(yè)充滿低垂之果的時(shí)代結(jié)束，必須培養(yǎng)摘取高枝之果的能力。”汪英武認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)正處于“成熟”向“過(guò)剩”穿越的周期性關(guān)鍵性時(shí)刻。增量時(shí)代由供給決定，而存量時(shí)代則由需求決定。如果說(shuō)增量時(shí)代靠生產(chǎn)能力，存量時(shí)代則是靠生產(chǎn)資料分配效率。

對(duì)于物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，汪英武表示，當(dāng)前政府用于城市服務(wù)類別的公共事務(wù)支出財(cái)政預(yù)算整體平穩(wěn)逐年增長(zhǎng)，公共服務(wù)2萬(wàn)億元市場(chǎng)規(guī)模相較1.69萬(wàn)億元的居住物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)更具成長(zhǎng)空間及擴(kuò)展想象力。在這方面，空間場(chǎng)景感知及運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)共通底層邏輯，使得物業(yè)企業(yè)跨界城市服務(wù)具有天然優(yōu)勢(shì)。

縱橫百富企業(yè)管理集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO賴國(guó)強(qiáng)表示，目前無(wú)論國(guó)內(nèi)或香港房產(chǎn)市場(chǎng)，客戶空前謹(jǐn)慎。尤其在跨境交易中，純購(gòu)樓客戶容量有限，需要針對(duì)目標(biāo)客群的本質(zhì)特征形成“一站式服務(wù)新體系”“擁抱科技、善用AI智能管家，才能快速跨區(qū)域獲取資訊，形成高效流動(dòng)”。

據(jù)張波介紹，安居客已在運(yùn)用7×24小時(shí)全天候AI數(shù)字人直播，持續(xù)提升獲客轉(zhuǎn)化率。將樓盤(pán)內(nèi)容與話術(shù)預(yù)錄之后，能夠形成智能互動(dòng)，實(shí)時(shí)回復(fù)用戶信息。并且，將AI數(shù)字人克隆后實(shí)現(xiàn)形象及聲音定制，打造項(xiàng)目專屬主播。

價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝

重磅報(bào)告，明確解答公眾關(guān)注問(wèn)題

值得一提的是，就在本屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)舉行的前一天（9月24日），中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。

房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)多重利好，也引起價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)在場(chǎng)嘉賓的關(guān)注和熱議。張波認(rèn)為，近期，“一行一局一會(huì)”釋放超預(yù)期房地產(chǎn)政策“大禮包”，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息，對(duì)于提升市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期以及保持房地產(chǎn)穩(wěn)定將起到重要作用。

“由于存量房貸利率涉及的是已購(gòu)房群體，因此對(duì)于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生直接影響，但對(duì)于當(dāng)下購(gòu)房群的市場(chǎng)信心將起到一定提升作用，也有利于和一系列房產(chǎn)政策形成組合拳對(duì)市場(chǎng)釋放效力。”張波表示。

在年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞與中指研究院聯(lián)合發(fā)布《穩(wěn)市場(chǎng)的核心在于穩(wěn)房?jī)r(jià)——中國(guó)房地產(chǎn)改革趨勢(shì)與市場(chǎng)解析》獨(dú)家報(bào)告，從行業(yè)改革、政策動(dòng)向、城市價(jià)值、房企轉(zhuǎn)型、市場(chǎng)分析五大維度，運(yùn)用專業(yè)數(shù)據(jù)詳細(xì)論證，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面解讀和展望，明確回答了公眾關(guān)心的樓市是否已經(jīng)到底、房?jī)r(jià)反彈何時(shí)啟動(dòng)、不動(dòng)產(chǎn)是否重回未來(lái)最佳投資標(biāo)的等熱點(diǎn)問(wèn)題。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至8月份，全國(guó)百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.71%，連續(xù)28個(gè)月下跌；百城新房銷售面積同比下降31.5%，其中8月環(huán)比下降10%，同比下降17%，市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

“短期內(nèi)，地方城市將被賦予調(diào)控自主權(quán)，政策環(huán)境接近上一輪周期最寬松階段。未來(lái)限購(gòu)政策有望全面取消，但是北京、上海和深圳或仍漸進(jìn)式推進(jìn)。寬松政策疊加下半年高基數(shù)影響減弱，預(yù)計(jì)新房銷售面積同比降幅將收窄，不過(guò)居民觀望情緒及房?jī)r(jià)預(yù)期仍將拖累市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏，市場(chǎng)整體仍處于筑底階段。”

蔡光林指出，2021年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“大起大落”，本輪周期與過(guò)去相比，市場(chǎng)震蕩幅度明顯增加，市場(chǎng)下行時(shí)間也將更長(zhǎng)。短期內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整壓力突出，二手房?jī)r(jià)格普遍下跌，上海、西安、成都、杭州等核心一二線城市受改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲。

“今年房?jī)r(jià)跌幅將超10%，市場(chǎng)處于持續(xù)緩慢下探階段，2025年市場(chǎng)有望筑底企穩(wěn)，未來(lái)3~5年全國(guó)新建住宅銷售規(guī)模預(yù)計(jì)在6億~8億平方米。核心城市人口保持增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)需求有支撐，一線城市可以長(zhǎng)期看好，北京和上海政策空間仍較大，繼續(xù)引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。”蔡光林預(yù)測(cè)。

在年會(huì)上，2024中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)總評(píng)榜同步發(fā)布，萬(wàn)科集團(tuán)、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、中建智地等諸多房地產(chǎn)行業(yè)知名企業(yè)入選榜單。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 尹申琰 攝