每經(jīng)記者 張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

“變革中前行”是2023年本土諸多房地產(chǎn)從業(yè)者的共識(shí)。

土拍市場(chǎng)火熱，土地成交規(guī)模、出讓金與搶購(gòu)現(xiàn)象均有所增長(zhǎng)，上半年土地成交面積創(chuàng)下全國(guó)第一的好成績(jī)。招商、龍湖等全國(guó)性房企加大在西安拿地步伐，陜建地產(chǎn)集團(tuán)、高科地產(chǎn)等本土地產(chǎn)企業(yè)亦在發(fā)力。

“交付”和“穩(wěn)”仍是房企高頻關(guān)鍵詞，“第四代住宅”概念掀起本土樓市新風(fēng)潮。房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲分化、房企產(chǎn)品內(nèi)卷，購(gòu)房者觀望情緒仍較重，但政策導(dǎo)向持續(xù)寬松，放開(kāi)限購(gòu)和收緊落戶(hù)政策后，前期積壓需求進(jìn)一步釋放，短期成交量突飛猛進(jìn)。

2023年西安樓市整體成交量相比略升，市場(chǎng)地位穩(wěn)居全國(guó)前三，二手房市場(chǎng)成交則達(dá)到市場(chǎng)高位。

進(jìn)入2024年，雖然春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)情況不及預(yù)期，但節(jié)后熱度有所提升。西安當(dāng)?shù)劓溂业囊晃恢脴I(yè)顧問(wèn)曉輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。“從初五開(kāi)始基本每天成交量都是二三十套（平臺(tái)），咨詢(xún)量也比年前漲了一倍，并且熱度應(yīng)該會(huì)持續(xù)到三月。”

土拍市場(chǎng)略有升溫

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年西安土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)規(guī)模持續(xù)下滑，但從全國(guó)排名來(lái)看，2023年西安出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃建筑面積2040.59萬(wàn)㎡，同比去年上漲兩位，位居全國(guó)第四。土地出讓金方面，2023年西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓收入1005.9億，同比去年下滑14.47%，位居全國(guó)第八。

比較亮眼的是2023年上半年，西安土地成交面積創(chuàng)下全國(guó)第一，成交面積高達(dá)949萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%。

每經(jīng)記者：張靜 攝

空間分布上，2023年1-12月西安宅地成交樓面價(jià)前十地塊，除一宗位于曲江外，其余九宗全部位于高新區(qū)，且2宗為年底成交。

拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)來(lái)看，自2021年三季度以來(lái)，西安土拍市場(chǎng)快速降溫，2022年多以底價(jià)成交，城投托底明顯。2023年土拍略有升溫，土地成交規(guī)模、出讓金與搶購(gòu)現(xiàn)象均有所增長(zhǎng)，熱門(mén)地塊出現(xiàn)觸項(xiàng)搖號(hào)、溢價(jià)率提升以及多家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。

如3月保利以土地最高限價(jià)276700萬(wàn)元搖中高新區(qū)絲路軟件城約119畝宅地，樓面價(jià)13972元/平方米，溢價(jià)率14.91%；4月南通亞倫地產(chǎn)搖得高新區(qū)絲路科學(xué)城62畝地，成交總價(jià)165000萬(wàn)元，土地單價(jià)2649萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)14191元/平方米，溢價(jià)率15%……

2023年12月初，招商、保利、中海、中建、中鐵建、中交、中鐵、越秀和龍湖等十幾家知名房企競(jìng)拍高新區(qū)絲路科學(xué)城50畝地，最終被招商以13.89億元拿下；年底最后一宗土地出讓中，保利、招商、中海、越秀、港中旅、中鐵建、綠城、中建多家房企報(bào)名競(jìng)拍高新區(qū)絲路科學(xué)城約111畝地，最終溢價(jià)15%觸發(fā)搖號(hào)，由越秀地產(chǎn)摘得。

每經(jīng)記者：張靜 攝

不難看出，國(guó)企央企成為土拍的絕對(duì)主力。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，對(duì)于總價(jià)相對(duì)可控的一些城市地塊，企業(yè)拿地積極性會(huì)比較高，最終引發(fā)觸頂、搖號(hào)現(xiàn)象。部分房企加大在西安的投資，一方面說(shuō)明房企看好西安的這個(gè)城市發(fā)展投資，提前拿地?fù)屨际袌?chǎng)先機(jī)；另一方面也是西安土地性?xún)r(jià)比高，比較匹配企業(yè)當(dāng)下資金狀況。

二手房交易同比增加84.58%

土地市場(chǎng)的熱度與樓市回暖程度高度相關(guān)，樓市的企穩(wěn)，一定程度上帶動(dòng)了土地市場(chǎng)回溫。

從交易情況來(lái)看，2023年西安整體成交量相比略升，市場(chǎng)地位穩(wěn)居全國(guó)前三。

尤其是9月西安房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)落地，包括進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)；全面推行“帶押過(guò)戶(hù)”，落實(shí)好換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠政策；西安市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套、第二套住房取消落戶(hù)時(shí)間限制等，政策的影響使得西安樓市成交量明顯增加。

幾乎同一時(shí)間，二手房成交量加速出售掛牌，新房供應(yīng)大幅上漲，有超過(guò)50個(gè)新入市項(xiàng)目在9月底集中放量，為成交熱度提供了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

2023年全年，西安的新房成交面積上漲17%左右，成交面積僅次于成都、杭州；成交金額上漲了25%左右，成交金額排在全國(guó)第七；二手房累計(jì)成交98723套，同比增加84.58%，市場(chǎng)成交達(dá)到歷史高位。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，西安2023年新房市場(chǎng)和二手房成交量在全國(guó)都屬于表現(xiàn)不錯(cuò)的城市，尤其是二手房表現(xiàn)不錯(cuò)說(shuō)明西安房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)還是比較健康的，也和西安整個(gè)購(gòu)房潛在需求有關(guān)系的。對(duì)于企業(yè)拿地會(huì)有一些積極的信號(hào)意義，另外二手房交易規(guī)模大，也會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)?024年購(gòu)買(mǎi)新房的量，所以說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商潛在去庫(kù)存也有積極作用。

每經(jīng)記者：張靜 攝

不過(guò)，曉輝向記者透露，“去年放開(kāi)限購(gòu)和收緊落戶(hù)政策以后，短期成交量確實(shí)突飛猛進(jìn)，但持續(xù)性不強(qiáng)，下半年外地購(gòu)房人群占據(jù)主力，本地客戶(hù)以改善性住房為主。”

從實(shí)際購(gòu)買(mǎi)情況來(lái)看，教育資源還是影響購(gòu)房者決策的頭號(hào)因素。如2023年西安銷(xiāo)冠盤(pán)萬(wàn)科東望，周邊分布著雁塔實(shí)驗(yàn)小學(xué)、綠地浐灞小學(xué)、西安第七十八中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源，是許多購(gòu)房者選擇的主要原因之一。

“目前教育還是第一，再就是位置和區(qū)域發(fā)展確定性，接下來(lái)就是價(jià)格和產(chǎn)品，優(yōu)惠和品牌這些屬于輔助因素，對(duì)新房的話(huà)品牌因素可以往前排一排，尤其是交付能力強(qiáng)或能夠提前交付的品牌。剛需目前選擇二手多一些，改善還是選擇產(chǎn)品更新的新房多一些，客戶(hù)其實(shí)都是同一批客戶(hù)。”曉輝告訴記者。

據(jù)每經(jīng)記者了解，2023年西安二手房去年主要是“以?xún)r(jià)換量”。在整體市場(chǎng)大環(huán)境下，新房?jī)r(jià)格還在持續(xù)上行，二手業(yè)主置換比較多，降價(jià)換成交，撬動(dòng)改善杠桿。還有就是部分開(kāi)發(fā)商暴雷造成剛需客戶(hù)對(duì)新房交付的擔(dān)憂(yōu)，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)二手房。

打開(kāi)某二手房交易平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，目前西安二手房90—140㎡面積段房源最多，其次是60—90㎡；單套總價(jià)100——200萬(wàn)價(jià)格段房源最多，其次是100萬(wàn)以下。許多房源都打著“同小區(qū)最低價(jià)”“x天降價(jià)xx萬(wàn)”的標(biāo)簽。

企業(yè)集中度上升

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，西安TOP10房企2023年1-12月實(shí)現(xiàn)總銷(xiāo)售額超過(guò)1100億元，和去年TOP10企業(yè)市場(chǎng)集中度相比，2023年TOP10企業(yè)集中度繼續(xù)上升。

從具體銷(xiāo)售情況來(lái)看，2023年招商、保利、萬(wàn)科、金地、中海、龍湖、綠城、陜建等品牌是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)的60%，成交量達(dá)到75%左右。

其中，萬(wàn)科東望單盤(pán)成交60億，坐穩(wěn)了2023年西安銷(xiāo)冠盤(pán)的位置。中海學(xué)仕里、保利天匯、保利云谷天匯、綠城全運(yùn)村、綠城海棠三章、陜建雁南朗境、龍湖青云闕、龍湖云河頌產(chǎn)品系列基本屬于四五十億梯隊(duì)。

此外，單盤(pán)對(duì)房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)作用明顯。如萬(wàn)科東望貢獻(xiàn)了萬(wàn)科在西安銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的47.62%，保利天匯項(xiàng)目共計(jì)貢獻(xiàn)了保利40.52%的銷(xiāo)售額，中海學(xué)仕里項(xiàng)目共計(jì)貢獻(xiàn)了中海43.65%的銷(xiāo)售額，天地源永安華府項(xiàng)目共計(jì)貢獻(xiàn)了天地源59.39%的銷(xiāo)售額，中糧奧體壹號(hào)項(xiàng)目共計(jì)貢獻(xiàn)了大悅城49.81%的銷(xiāo)售額。

西安某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

在曉輝看來(lái)，教育、交通優(yōu)勢(shì)疊加社區(qū)生態(tài)服務(wù)，是單盤(pán)盈利能力突破的關(guān)鍵。

還有一個(gè)現(xiàn)象是，國(guó)企央企占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，西安TOP10房企榜單中絕大部分為國(guó)企。

相較2022年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)榜單變化來(lái)看，2023年TOP10企業(yè)銷(xiāo)售額門(mén)檻提升近20億元，百億銷(xiāo)售額以上的房企有6家，較去年增加2家。并且TOP10榜單中，出現(xiàn)了陜建地產(chǎn)集團(tuán)、高科地產(chǎn)兩家本土國(guó)資房企面孔。

2023年，陜建地產(chǎn)集團(tuán)總銷(xiāo)售面積為54.1萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售額為86.6億元；高科地產(chǎn)總銷(xiāo)售面積為35.5萬(wàn)㎡，總銷(xiāo)售額為78.6億元。天地源為唯一上市房企，排名雖然略有下降，但2023年銷(xiāo)售額達(dá)到69.5億元，天地源永安華府項(xiàng)目也是2023年熱門(mén)樓盤(pán)之一。

在本土從業(yè)者看來(lái)，2024年會(huì)是“猥瑣發(fā)育”的一年，存在著剛需消費(fèi)者覺(jué)醒和改善客戶(hù)改善升級(jí)的雙重推動(dòng)。官方更注重保留現(xiàn)有人口人才的居住幸福度，新市民主要引導(dǎo)向三環(huán)外就業(yè)上學(xué)，推動(dòng)城市骨架的拉伸。但整體改善情況還要受限于居民可支配收入，同時(shí)二手房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重。

不過(guò)，購(gòu)房需求不會(huì)消失，只會(huì)積壓，最后在合適的時(shí)間節(jié)點(diǎn)釋放，這也是每次新政策出臺(tái)或重要節(jié)假日都會(huì)出現(xiàn)短期市場(chǎng)火爆的原因。

就像2月原本是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，但今年開(kāi)工以來(lái)，找曉輝咨詢(xún)的客戶(hù)反而多了起來(lái)。“從初五開(kāi)始基本每天成交量都是二三十套（平臺(tái)），咨詢(xún)量也比年前漲了一倍，節(jié)后這個(gè)熱度應(yīng)該會(huì)持續(xù)到三月，因?yàn)橄聜€(gè)月還有很多新盤(pán)會(huì)上。”