每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月25日下午，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價12.88元，市值89.57億元）舉行2022年度線上業(yè)績說明會，董事兼總裁汪劍平、獨立董事劉洪躍、董秘田玉利、財務(wù)總監(jiān)劉兵出席。

不出意料，2022年度尤其嚴(yán)重的增收不增利、被問詢的35億元定增，以及作為一家央企的拿地規(guī)劃和對行業(yè)的預(yù)判，成為投資者和市場的關(guān)注重點。

但客觀說，這場業(yè)績說明會成色略顯不足，關(guān)于市場質(zhì)疑的業(yè)績是否不足預(yù)期、近期股價大跌、計提大額減值準(zhǔn)備的依據(jù)等問題，中交地產(chǎn)管理層并沒有作出明確回復(fù)。

重點布局一線與強二線城市

年報顯示，2022年中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，較上年同期增長164.52%；利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%；歸屬于上市公司股東凈利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%。

來源：企業(yè)年報

對于利潤下降，田玉利解釋稱，2022年隨著項目交付結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加，公司營業(yè)收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地并開發(fā)的高毛利項目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內(nèi)項目公司持股情況不同的項目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤亦受到影響，導(dǎo)致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤較少。

記者梳理年報發(fā)現(xiàn)，2022年中交地產(chǎn)的土地成本達187.22億元，占營業(yè)成本比重達56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

汪劍平表示，中交地產(chǎn)在業(yè)務(wù)開發(fā)方面遵循以一二線城市為核心原則，土地儲備主要布局在長三角、珠三角、京津冀及西南城市群等區(qū)域，重點布局北京、天津、重慶、杭州、廈門、廣州、深圳等一線城市與強二線城市。

2022年中交地產(chǎn)各區(qū)域營收情況 來源：企業(yè)年報

在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資者身份提出的拿地策略問題時，田玉利表示，公司新項目的拓展聚焦高能級區(qū)域與城市，優(yōu)選市場基本面表現(xiàn)較好、投資風(fēng)險小的城市和板塊，資源配置向投資質(zhì)量效益好的城市及團隊傾斜；優(yōu)選人口規(guī)模大、人口聚集能力強、GDP總量和增量排名靠前的區(qū)域和城市，進一步向核心城市、核心區(qū)域聚焦；2023年投資方向仍主要以資金投入產(chǎn)出效率高的市場化商品房項目為主，適度布局城市更新項目，擇機選擇政策性住房項目，謹(jǐn)慎獲取持有型物業(yè)類項目；進一步提升市場研判能力，提升合作、收并購談判能力，提升資源嫁接能力，充分規(guī)避投資風(fēng)險，精益求精，進一步提高投資質(zhì)量。

債權(quán)融資導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

截至2022年底，中交地產(chǎn)的負(fù)債總額是1182.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為86.13%；賬上貨幣資金104.82億元，與上年同期相比有所下滑，其中受限資金18億元，然而一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為175.87億元。

不過劉兵表示，公司近年來主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，積極開拓融資渠道，為公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。房地產(chǎn)行業(yè)政策自2022年下半年以來有所松動，公司融資渠道進一步暢通，總體融資成本有所下降。公司目前資金鏈平穩(wěn)，無到期未償還債務(wù)，融資風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。

來源：企業(yè)年報

中交地產(chǎn)此前在年報中曾坦言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比尚有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運營整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問題仍然沒有得到根本解決；地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運營管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價能力還不足。

從管理層在業(yè)績會上的表態(tài)不難看出，中交地產(chǎn)對于本次定增寄予厚望。

今年2月23日晚間，中交地產(chǎn)公告稱，擬向包括控股股東中交房地產(chǎn)集團（以下簡稱地產(chǎn)集團）在內(nèi)的不超過35名（含35名）符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定對象發(fā)行股票，募集資金總額預(yù)計不超過35億元，主要投向長沙、鄭州、武漢等地的“保交樓、保民生”住宅項目。

此次定增募資將全部用于長沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個“保交樓、保民生”住宅項目，以及補充流動資金（10.5億元）。

根據(jù)田玉利的說法，這5個項目均為中交地產(chǎn)并表范圍內(nèi)子公司項目，均為最符合“保交樓、保民生”的房地產(chǎn)項目，篩選過程中以合規(guī)性為先，均為盈利項目。

汪劍平也表示，本次定增，一是能夠充實公司資金實力，補充權(quán)益資本，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司發(fā)展?jié)摿?；二是本次募集的資金將用于政策支持的“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項目，有利于支持公司可持續(xù)發(fā)展，夯實長期增長基礎(chǔ)，維護行業(yè)穩(wěn)定。

對于負(fù)債過高的問題，汪劍平也拿出了定增這一“撒手锏”：“公司目前總股本與同行業(yè)上市房企相比偏低，近年來主營業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，債權(quán)融資在促進公司業(yè)務(wù)規(guī)模增長的同時，也導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)偏高。我司目前正在積極推進向特定對象發(fā)行股票事宜，如能夠順行發(fā)行，將擴大公司凈資產(chǎn)規(guī)模，改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”

管理層還表示，公司目前開發(fā)的樓盤目標(biāo)客戶以剛性需求人群為主，受到政府限購政策影響相對較小。

對于行業(yè)發(fā)展，田玉利認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動投資、促進消費、保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長中發(fā)揮了重要作用。在政策端適時發(fā)力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景依然可期。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG11384675141