每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

證監(jiān)會(huì)的一則重大利好消息，讓地產(chǎn)股迎來普漲。

今日（2月21日）開盤后，地產(chǎn)股普遍上漲，其中A股光大嘉寶漲停，H股祥生控股上漲超過20%。

就在昨日（2月20日），證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，近日啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》）及起草說明，更為詳盡地說明了此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水今日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。”

來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

“注入新的資金來源”

據(jù)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，此次試點(diǎn)工作是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。但不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資還是存在存在較大差異的。

此次公布的《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》共二十一條，遵循試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)原則，明確不動(dòng)產(chǎn)投資范圍及試點(diǎn)管理人要求，從基金募集、投資、運(yùn)作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范?！吨敢穼?023年3月1日起施行。

《指引》明確了試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，新增產(chǎn)品類型。

對(duì)于試點(diǎn)先行，參與試點(diǎn)管理人可按指引要求開展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，不參與試點(diǎn)的管理人原有業(yè)務(wù)模式及登記備案不受影響，可按照協(xié)會(huì)現(xiàn)行自律規(guī)則，開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。

《指引》明確了不動(dòng)產(chǎn)投資范圍。包含投向特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。認(rèn)定規(guī)模的投資項(xiàng)目應(yīng)為住宅地產(chǎn)（普通住宅、公寓、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房（寫字樓、商場(chǎng)、酒店等）、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（高速鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，5G 基站、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目）。

來源：中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)

所謂存量商品住宅，是指已取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

《指引》還明確了管理人試點(diǎn)要求。為發(fā)揮試點(diǎn)作用，體現(xiàn)頭部管理人示范效應(yīng)，從管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人員、主要出資人及實(shí)際控制人背景等方面提出要求。符合要求的管理人可在開展基金募集管理活動(dòng)前向協(xié)會(huì)報(bào)送相關(guān)材料，依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。

此外，參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

根據(jù)《指引》，為區(qū)別試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)基金和原基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)基金類型，遵照試點(diǎn)指引設(shè)立的基金產(chǎn)品類型選擇為“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，并采取差異化的監(jiān)管政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)昨日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“此舉為盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)等注入了新的資金來源，在中基協(xié)《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》中明確，存量商品住宅是指已取得五證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目。這里有一部分就涉及目前房企的保交樓項(xiàng)目。”

地產(chǎn)股迎來普漲

受不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)消息影響，今日A股和H股房地產(chǎn)板塊開盤拉升。截至收盤，A股方面，光大嘉寶漲停，深振業(yè)A漲超8%，中洲控股、深深房A、南山控股、天地源均漲超4%，其他地產(chǎn)股也大多出現(xiàn)上漲。

2月21日A股部分地產(chǎn)股漲幅情況 來源：東方財(cái)富

H股方面，中祥生控股集團(tuán)上漲23.61%，上坤地產(chǎn)、億達(dá)中國(guó)、上海證大等9只地產(chǎn)股漲幅均超6%，天譽(yù)置業(yè)、禹洲集團(tuán)、中梁控股、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等9只地產(chǎn)股漲幅均超4%，時(shí)代中國(guó)控股、萬科海外、中國(guó)金茂等15只地產(chǎn)股漲幅均超3%。

2月21日H股部分地產(chǎn)股漲幅情況 來源：東方財(cái)富

事實(shí)上，早在2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)便發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中指出，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。

劉水表示，“此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)將有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。對(duì)于房企來說，引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，有利于房企長(zhǎng)期健康發(fā)展。”

對(duì)投資機(jī)構(gòu)和居民而言，劉水認(rèn)為，“為社會(huì)投資機(jī)構(gòu)及居民增加了新的投資渠道。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，也為高凈值人群提供新的投資渠道，將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)。”

“此類私募基金參與后續(xù)房企保交樓、房地產(chǎn)資產(chǎn)收并購(gòu)等空間增大，客觀上也對(duì)于相關(guān)房企不良資產(chǎn)項(xiàng)目處置發(fā)揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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封面圖片來源：視覺中國(guó)VCG211316392895