每經(jīng)編輯 段煉 蓋源源    

10月9日，阿里資產(chǎn)拍賣(mài)平臺(tái)顯示，由盛京銀行股份有限公司朝陽(yáng)分行持有的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣(mài)，雖有4690人圍觀，但卻無(wú)人出價(jià)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

阿里拍賣(mài)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司主要資產(chǎn)為王府世紀(jì)大廈，市場(chǎng)估值約15.39億元，起拍價(jià)為11.2億元，對(duì)應(yīng)債權(quán)本金7.5億元、債權(quán)利息3.7億元。

北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司成立于1993年，是一家專營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的中外合資企業(yè)。這家公司債權(quán)涉及的抵押物為王府世紀(jì)大廈，位于北京市東城區(qū)東安門(mén)大街，地理位置極佳，能北上平安大道，南下長(zhǎng)安街，西去故宮，東往金寶大道上二環(huán)。項(xiàng)目土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬(wàn)平方米，匯集商業(yè)、餐飲、寫(xiě)字樓、停車(chē)為一體。

這次拍賣(mài)之所以引發(fā)關(guān)注，除了項(xiàng)目本身較為知名以外，還在于其背后的地產(chǎn)大亨王志才及其妻子——知名演員王艷。

據(jù)傳身家百億

如今已被限制高消費(fèi)

北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司法人是王志才。除了王府世紀(jì)大廈，他早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還有長(zhǎng)安街上標(biāo)志性的項(xiàng)目“長(zhǎng)安8號(hào)”，也就是現(xiàn)在的佳兆業(yè)廣場(chǎng)。

公開(kāi)資料顯示，王志才是知名演員王艷的老公，澳大利亞籍華人，是一位成功的房地產(chǎn)商，在澳大利亞也有房產(chǎn)，據(jù)傳有百億身家。

王志才 圖片來(lái)源：百度

據(jù)上游新聞，王志才出生于北京，曾是國(guó)營(yíng)手表廠的一名職工，后通過(guò)前妻資產(chǎn)支持去澳洲投資房產(chǎn)，而后回到北京購(gòu)置故宮長(zhǎng)安街附近房產(chǎn)，是北京最早一批搞房地產(chǎn)的人，現(xiàn)已入籍澳洲。1993年，王志才以協(xié)議方式拿到王府世紀(jì)地塊，2004年又拿到長(zhǎng)安街的最后一塊70年產(chǎn)權(quán)宅地。后者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，成了北京著名爛尾樓“長(zhǎng)安8號(hào)”，直到2013年佳兆業(yè)斥資130億元將其收購(gòu)，才逆襲成如今爆火的購(gòu)物廣場(chǎng)。

近年來(lái)，王志才曾多次陷入麻煩，據(jù)中新網(wǎng)此前報(bào)道，2019年1月30日，有媒體爆料稱王艷的丈夫、澳大利亞籍地產(chǎn)大商王志才被澳門(mén)金沙賭場(chǎng)索要賭債，本息共計(jì)近1400萬(wàn)新元（約合人民幣7000萬(wàn)元）。王志才堅(jiān)稱自己沒(méi)拖欠賭債，所有涉及賭博的財(cái)務(wù)都由一位中國(guó)籍中介處理，而金沙賭場(chǎng)方稱金沙從不允許中介在金沙賭場(chǎng)活動(dòng)，金沙也從沒(méi)向中介收取賭客拖欠的貸款額。

啟信寶顯示，目前，王志才已經(jīng)被限制高消費(fèi)。

與此同時(shí)，其旗下的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司也已被限制高消費(fèi)。

此外，該公司還有大量股權(quán)被凍結(jié)。

工商信息顯示，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司成立于1993年，注冊(cè)資本為1326.7萬(wàn)美元，經(jīng)營(yíng)范圍包括出租、出售、在公司房產(chǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的批發(fā)、零售商業(yè)用、餐飲用、停車(chē)用、綜合服務(wù)設(shè)施及寫(xiě)字間；物業(yè)管理。珠寶、手表、眼鏡的批發(fā)及零售。

妻子是知名演員

住上億豪宅，俯瞰故宮

王志才的妻子是知名演員王艷，曾因飾演《還珠格格》中的晴格格以及《武林外史》中的白飛飛紅極一時(shí)，是不少90后的童年女神。

《還珠格格2》晴格格 圖片來(lái)源：豆瓣電影

據(jù)新黃河，他們家居住的王府世紀(jì)大廈頂層豪宅估值1億左右，推開(kāi)窗即可俯瞰故宮全景。還自帶一個(gè)空中花園，樓層高場(chǎng)地寬闊，風(fēng)景視野好，可以看到不少建筑的頂端。

花園中有許多綠植作為點(diǎn)綴，地面上還鋪著黑灰色相見(jiàn)的大理石地板、裝飾用的地?zé)簦c可以供人游玩的公園的裝修相似。

圖片來(lái)源：王艷社交媒體 （新黃河）

其實(shí)，此前王艷就曾經(jīng)因?yàn)檫@所豪宅上過(guò)一次熱搜，倒不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高，而是因?yàn)閺耐跗G的臥室向外看去，能夠俯瞰知名景點(diǎn)“故宮”。

當(dāng)時(shí)王艷拍視頻是想要秀一下自家的貓咪，沒(méi)成想就把故宮也拍了上去，引得不少網(wǎng)友熱議。而據(jù)周邊的居民透露，王艷家距離故宮直線距離就500米，一旁還有王府井，地理位置絕佳。

業(yè)內(nèi)：投資價(jià)值有限

外行人看熱鬧，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)更關(guān)注的是王府世紀(jì)大廈的商業(yè)價(jià)值。這也是決定這個(gè)項(xiàng)目后續(xù)能以什么價(jià)格拍賣(mài)的關(guān)鍵因素。

據(jù)界面新聞，“綜合樓齡、債務(wù)和區(qū)位這三個(gè)因素來(lái)看，個(gè)人判斷王府世紀(jì)大廈這個(gè)項(xiàng)目的投資價(jià)值有限。”一位不具名的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)專業(yè)人士對(duì)界面新聞表示。

上述人士認(rèn)為，第一，王府世紀(jì)大廈是1993年的老樓，按照商辦用地50年土地使用年限，剩余土地使用年限是21年。這在機(jī)構(gòu)投資者眼中是一個(gè)非常尷尬的期限。根據(jù)《民法典》第359條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。但是，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的，則是依法辦理。

機(jī)構(gòu)投資者在購(gòu)買(mǎi)商辦資產(chǎn)時(shí)會(huì)謹(jǐn)慎計(jì)算投入成本與未來(lái)收益，如果土地使用年限快到期了，是否要補(bǔ)交一系列費(fèi)用、如補(bǔ)交土地出讓金等額外成本。在這方面，目前相應(yīng)的法律法規(guī)還不是特別清晰，因此對(duì)于這類(lèi)樓齡較長(zhǎng)的資產(chǎn)，多數(shù)機(jī)構(gòu)投資者都較為謹(jǐn)慎。

第二，王府世紀(jì)大廈背后的債務(wù)壓力很大。從王府世紀(jì)的區(qū)位和體量來(lái)看，11.2億元的起拍價(jià)對(duì)應(yīng)的是王府世紀(jì)的債權(quán)本息，即接收本金7.5億元、接收利息及其他費(fèi)用3.7億元。目前大宗交易和商辦市場(chǎng)處于下行周期，除非是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則考慮到項(xiàng)目所背債務(wù)與投資價(jià)值的差異，機(jī)構(gòu)投資者一定會(huì)慎之又慎。

第三，王府世紀(jì)大廈的區(qū)位非常微妙，雖然緊鄰故宮，區(qū)位非常好，但優(yōu)質(zhì)的區(qū)位也衍生出一個(gè)不確定的問(wèn)題，即老樓做改造升級(jí)，在如此核心的區(qū)位能否獲批面臨不確定性。

王府世紀(jì)大廈的起拍價(jià)相較15.39億元的市場(chǎng)估值已經(jīng)有所折扣，但還是流拍了。

對(duì)此，上述人士認(rèn)為，目前通過(guò)法拍途徑實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的案例越來(lái)越多。從前幾年的世茂工三、樂(lè)視大廈的案例來(lái)看，想要通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)，最有效的方式就是降低起拍價(jià)。王府世紀(jì)大廈未來(lái)也有可能通過(guò)降價(jià)來(lái)尋找潛在的買(mǎi)家。

王府世紀(jì)大廈流拍與當(dāng)下大宗交易市場(chǎng)甚至租賃市場(chǎng)不景氣程度也有關(guān)系。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想對(duì)界面新聞表示，根據(jù)他們的研究成果展示，2022年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為215億元，較去年同期下降57.5%。

李想稱，大宗交易投資市場(chǎng)不活躍源于兩方面市場(chǎng)行情。首先，投資市場(chǎng)目前處于供過(guò)于求狀態(tài)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是持有眾多資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，甚至通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)的債權(quán)人，都在加速出售資產(chǎn)以求變現(xiàn)。

但是潛在買(mǎi)家對(duì)于目前的待售資產(chǎn)保持高度警覺(jué)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致嚴(yán)格的甄別，并期待能夠以“抄底”般的價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍在繼續(xù)。此外目前商辦市場(chǎng)暫時(shí)處于調(diào)整周期，這也影響到投資市場(chǎng)的前景與行情。

高力國(guó)際華北區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副董事閆寒也表達(dá)了相似看法。根據(jù)北京大宗交易記錄，最近成交金額最高的一年是2019年，超過(guò)750億元；2020年，受疫情影響，大宗交易活躍度有所降低；2021年北京大宗交易活躍度有所恢復(fù)，成交金額達(dá)到650億元；今年以來(lái)，北京大宗交易市場(chǎng)活躍度再次降低，這主要是受到疫情、在線教育調(diào)整等因素影響，導(dǎo)致大宗交易投資人對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)判斷不夠明朗。

盡管部分資產(chǎn)標(biāo)的通過(guò)法拍途徑變現(xiàn)前，債權(quán)人會(huì)提前接觸有意向摘牌對(duì)象，以提高法拍的成功率。但在這樣的市場(chǎng)行情下，債權(quán)人往往沒(méi)法以理想價(jià)格和速度處置資產(chǎn)。

一位不具名的投資市場(chǎng)人士稱，目前市場(chǎng)上債權(quán)人以銀行、信托及專注于投資不良資產(chǎn)的基金為主。為了回籠資金，債權(quán)人希望通過(guò)合適的價(jià)格處置資產(chǎn)。

編輯|段煉 杜波 蓋源源

校對(duì)|程鵬

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