每經(jīng)評論員 王佳飛

8月初，鄭州設(shè)立了房地產(chǎn)紓困基金，規(guī)模暫定100億元。近期也有市場消息說，一個(gè)千億級別的房地產(chǎn)紓困基金正在醞釀?？梢哉f，用紓困基金的方式解決近期問題已經(jīng)成為了一種思路。

鄭州地產(chǎn)紓困基金的推進(jìn)速度很快。就在8月5日，該基金已經(jīng)和建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作，建業(yè)地產(chǎn)表示：“后期擬通過建設(shè)和運(yùn)營，在北龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”。

爛尾樓的形成原因較為多樣，有的是資金被開發(fā)商挪用，有的是項(xiàng)目存在違規(guī)，也有的與建設(shè)方存在爭議，所以盤活爛尾樓也將是一個(gè)復(fù)雜的過程，各方都有自己的小算盤。

此前，收并購是爛尾樓的主要解決方式之一，但是眾所周知，收購人容易坐地砍價(jià)，賣出人認(rèn)為只要再撐一撐就好，雙方總有一方覺得自己在吃虧，所以很容易談不攏。有資方就吐槽過：“那些出險(xiǎn)房企不愿意折價(jià)賣項(xiàng)目，寧愿選擇躺平，所以我們也沒有收購到幾個(gè)項(xiàng)目。”

但地產(chǎn)紓困基金的操作就不一樣了。根據(jù)運(yùn)作方案，該基金是“政府引導(dǎo)、多層級參與，市場化運(yùn)作”，社會資本將包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)等各方，也會以項(xiàng)目凈資產(chǎn)為基礎(chǔ)確定盤活方式及價(jià)格，原開發(fā)商的利益也將得到保護(hù)。

但基金自然是逐利的。根據(jù)操作方案要求，單個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)紓困基金方案應(yīng)包括且不限于“擬盤活項(xiàng)目情況、項(xiàng)目未來收益測算、盤活方式、盤活資金用途以及基金組織形式、規(guī)模及期限、股權(quán)比例、各出資人出具的出資意向函、基金管理人、基金決策機(jī)制、基金管理費(fèi)（如有）、基金退出方式等基金基本要素”。

可以看到，單個(gè)項(xiàng)目紓困基金在設(shè)立之初便考慮到了未來收益、基金收益及退出等問題，資金注入后，大家能賺錢了，問題樓盤也能順利交付，皆大歡喜。

其中有一個(gè)問題需要注意。正因?yàn)榛鸬闹鹄?，市場化操作必然將使得房地產(chǎn)紓困基金更樂意選擇容易盤活、容易獲得收益的項(xiàng)目，而不是矛盾更加尖銳、交房難度更大的項(xiàng)目。

以建業(yè)集團(tuán)宣布的首個(gè)合作項(xiàng)目為例，紓困對象是北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目，可以看出，鄭州房地產(chǎn)紓困基金不僅適用于住宅，也適用于寫字樓。但可以推測的是，寫字樓項(xiàng)目的債權(quán)人較少，債權(quán)相對清晰，相對住宅項(xiàng)目的操作會簡單一些，也容易盈利。而住宅項(xiàng)目債權(quán)人多，解困的難度就大得多。

然而，當(dāng)下最為迫切需要解決的，恰恰應(yīng)該是瀕于爛尾的商品住宅。最該解困的正是那些掏空“六個(gè)錢包”的剛需客、等待新房的租客、資產(chǎn)縮水但不得不繼續(xù)還貸的打工人，而不是風(fēng)險(xiǎn)承受能力更高的寫字樓的投資人。

最后，需要說的是，房地產(chǎn)紓困基金的“錢”需要監(jiān)管到位，要避免出現(xiàn)“二度受傷”。

我國其實(shí)有著嚴(yán)格的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管制度，但很多房地產(chǎn)企業(yè)就是能從監(jiān)管之下閃轉(zhuǎn)騰挪，不久前鄭州某銀行和相關(guān)部門“互懟”，彼項(xiàng)目監(jiān)管資金到底是怎么沒的至今也沒有說法。

很多房企都在說企業(yè)缺乏流動性，如今終于把錢盼來了，還是需要按照規(guī)矩花，花在刀刃上，切實(shí)解決爛尾樓問題，恢復(fù)市場信心。

畢竟，預(yù)期和信心是解決問題的關(guān)鍵。

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