6月7日晚，綠景（中國）地產(chǎn)投資有限公司（HK00095，股價1.25港元，市值63.72億港元；以下簡稱綠景中國）公告稱，萬科將有條件向其旗下位于深圳的著名舊改項目——白石洲舊改項目母公司注資23億元人民幣，該項目是近幾年深圳規(guī)模最大的舊改項目，位于深圳南山區(qū)核心區(qū)域，被稱為“舊改航母”。 公告顯示，萬科企業(yè)股份有限公司（HK02202，股價17.24港元，市值2004.22億港元）間接非全資附屬公司深圳市深全房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱深全房地產(chǎn)）向綠景中國旗下深圳市四達實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱四達實業(yè)）注資23億元人民幣。注資完成后，深全房地產(chǎn)將持有四達實業(yè)8%股權(quán)，綠景中國持股攤薄至92%。 白石洲項目目前分四期開發(fā)，在本次投資中，萬科不參與一、二期項目，主要是享有項目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景與萬科分別為80%、20%。值得注意的是，萬科本次是有條件注資，設置有退出權(quán)。 綠景中國與萬科的合作早已有之。事實上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務投資者，持股比例還不低，彼時達到了17.81%。 值得一提提是，在6月7日晚發(fā)布公告后，綠景中國股價今日（6月8日）暴漲，盤中一度飆升超50%。截至收盤，綠景中國報收每股1.25港元，漲幅達43.68%；萬科企業(yè)微漲0.59%，報每股16.96港元。 此外，綠景中國地產(chǎn)2023年3月到期美元債今日漲幅亦創(chuàng)紀錄，該公司12%債券每1美元漲10美分，至69.4美分。 交易價為估值的87折，設有退出條款 自2014年確定舊改至今，白石洲項目改造周期距今已有8年。項目規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米，計劃分四期開發(fā)，8-10年完成 在今年3月底的業(yè)績會上，綠景中國方面預計白石洲項目一期明年有望銷售。一期建筑面積超過90萬平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項目批復的限售價看，按單價13萬元/平方米計，一期預計可售貨值超過400億元。 圖片來源：來源：綠景中國公告 截至本次公告日，白石洲項目第一期已順利動工，并已進入實質(zhì)性發(fā)展階段。 白石洲舊改項目公司深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司（以下簡稱項目公司）的實控人為四達實業(yè)，綠景中國通過智慧城市發(fā)展有限公司（以下簡稱智慧城市）此前持有四達實業(yè)100%股權(quán)。萬科注資23億元后，智慧城市的股權(quán)將由100%攤薄至92%。 公告顯示，注資金額乃由訂約方經(jīng)參考（其中包括）獨立合資格估值師所評估于今年3月31日四達實業(yè)100%股權(quán)的估值約330億元后，按公平原則磋商后厘定。按萬科23億注資獲取8%的股權(quán)推算，四達實業(yè)100%股權(quán)對應價值約287.5億元，相當于估算的330億的87%。 在本次交易中，萬科與智慧城市均設有退出權(quán)，但其實從根本上還是為萬科兜底。對智慧城市來說，如果項目公司沒能在2025年9月30日前就該項目向商業(yè)銀行取得項目開發(fā)貸款（包括該項目第三期及第四期開發(fā)貸款）或項目公司出現(xiàn)資金缺口，但并無任何來自外部金融機構(gòu)之融資解決方案，致使項目公司之股東需要投資超出彼等預期之資本額。 智慧城市要購買萬科于目標公司所持有之所有股權(quán)和相關債務，倘智慧城市于指定期間內(nèi)選擇不行使退出權(quán)，則萬科就該項目第三期及第四期盈利之盈利分派比例將由20%提高至40%。 對萬科來說，如果項目公司未能于2025年12月31日前就該項目之第三期及第四期取得所有四項證書或許可證；或智慧城市及萬科未能就該項目第四期之整體發(fā)展及營運規(guī)劃達成協(xié)議，萬科將有選擇權(quán)可于取得智慧城市之書面同意后，向智慧城市出售其于目標公司之所有或部分股權(quán)或債務（如有）（包括項目公司之債務）。 另外，智慧城市及四達實業(yè)各自向萬科方面承諾，除就撥付該項目所需資金而向境內(nèi)或境外債權(quán)人作出之抵押、質(zhì)押或?qū)ν鈸Ｍ?，智慧城市不得促使就其于四達實業(yè)之股權(quán)以及其于四達實業(yè)各附屬公司之間接權(quán)益作出任何形式之質(zhì)押，且四達實業(yè)及四達實業(yè)各附屬公司不得提供任何對外擔保。 已是7年財務投資者，持股比例有所下降 綠景與萬科的合作早已有之。事實上，萬科自2015年就斥資6.6億港元入股了綠景中國成為財務投資者，持股比例還不低，彼時達到了17.81%。不過截至2021年度，萬科持股比例已降至11.78%。 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，萬科總裁祝九勝自2014年起還被委任過綠景中國獨立非執(zhí)行董事，2019年該職位換由現(xiàn)任萬科物業(yè)與戴德梁行合資公司首席財務官莫凡擔任。 年報顯示，2021年綠景中國地產(chǎn)實現(xiàn)總營收約43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。由于擅長舊改且規(guī)模小，因此綠景中國毛利率長期都處于高位。 圖片來源：來源：綠景中國2021年報 白石洲項目對于綠景中國頗為關鍵。截至2021年末，綠景中國一年內(nèi)到期的有息負債約為98億元，但在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為39.07億元。 對于這近100億元到期有息負債償付及資金來源問題，綠景中國地產(chǎn)首席財務官兼公司秘書陳健民在今年3月底的業(yè)績會上表示，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機會比較大。對于沒有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項目進展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項目按計劃在明年達到預售階段，基本存續(xù)的機會也是很大的。 因此，在本次公告中，綠景中國也表示，萬科的注資可以讓四達實業(yè)就發(fā)展該項目第三期及第四期籌措資金，并將減低其對集團財政支持的依賴程度，亦可讓四達實業(yè)優(yōu)化其財務結(jié)構(gòu)，并支持其后續(xù)于市場上之業(yè)務發(fā)展。透過引入萬科，公司相信將會提高一眾投資者對公司的信心，同時為公司提供更多融資選擇。 【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】