每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼哈爾濱、鄭州和福州等省會(huì)城市松綁樓市調(diào)控政策后，蘭州市近日發(fā)布《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》指出，降低購(gòu)房首付比例，定向放寬政策，激發(fā)市場(chǎng)活力。

根據(jù)蘭州本次樓市新政，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%、二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對(duì)于擁有一套住房并結(jié)清了購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著“改善型”需求即將釋放，而購(gòu)房人或迎來(lái)“買(mǎi)房窗口期”。

事實(shí)上，在出臺(tái)松綁政策之前，蘭州樓市已經(jīng)沉寂了很久。安居客統(tǒng)計(jì)顯示，自去年下半年以來(lái)，蘭州無(wú)論在新房供應(yīng)和成交方面都稍顯低迷，即便是剛剛過(guò)去的3月傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，蘭州（包含三縣六區(qū)）新房均價(jià)9146元/平方米，環(huán)比下降0.68%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從去年8月至今年2月，蘭州新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均處于下跌態(tài)勢(shì)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前蘭州各區(qū)域關(guān)注度較高的樓盤(pán)，在首次開(kāi)盤(pán)時(shí)基本都會(huì)有較大優(yōu)惠，且房源充足、可選空間大。政策利好之下，蘭州哪些樓盤(pán)值得下手？每經(jīng)品房小程序大數(shù)據(jù)對(duì)蘭州部分代表樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行多維度解析。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

以蘭州市城關(guān)區(qū)城東板塊的“金融府”為例，該項(xiàng)目于去年5月首次開(kāi)盤(pán)，在銷(xiāo)售平臺(tái)上均價(jià)為14500元/平方米，戶型以208平方米、137平方米 、116平方米為主。每經(jīng)品房小程序通過(guò)對(duì)11個(gè)維度進(jìn)行全方位測(cè)算，得出該樓盤(pán)估值參考價(jià)為12495元/平方米。

導(dǎo)致估值價(jià)格稍稍偏低的原因，或與該項(xiàng)目周邊缺少大型購(gòu)物中心、小學(xué)教育資源相對(duì)不足和公交舒適度較低有關(guān)。每經(jīng)品房小程序顯示，金融府直線距離1公里內(nèi)僅有1所東崗小學(xué)（864米），僅優(yōu)于城關(guān)區(qū)3%的小區(qū)，屬于小學(xué)舒適度低的區(qū)域.

金融府周邊1公里居住人口約為2.6萬(wàn)人，在城關(guān)區(qū)內(nèi)屬于居住密度偏低的區(qū)域；有公交站6個(gè)，僅優(yōu)于城關(guān)區(qū)1%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于公交出行舒適度低的區(qū)域。此外，周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)7個(gè)，優(yōu)于城關(guān)區(qū)35%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

從餐飲消費(fèi)水平來(lái)看，區(qū)域內(nèi)客單價(jià)41元，全國(guó)對(duì)比的消費(fèi)檔次指數(shù)是3.1(3.0表示3線城市最優(yōu)值），相當(dāng)于3-4線城市之間的水平，在城關(guān)區(qū)高于11%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于低檔消費(fèi)區(qū)域。

基于對(duì)上述維度綜合測(cè)算，每經(jīng)品房小程序?qū)I(yè)版顯示，未來(lái)五年金融府房?jī)r(jià)漲幅將跑輸城關(guān)區(qū)的平均水平，但會(huì)跑贏全國(guó)平均漲幅，高于全國(guó)93%的區(qū)縣。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

再看七里河西站板塊的“中海鉑悅世家”。該項(xiàng)目于去年4月28日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售均價(jià)14500元/平方米，據(jù)每經(jīng)品房小程序綜合測(cè)算，其估值參考價(jià)為13334元/平方米。

但綜合來(lái)看，同樣的銷(xiāo)售均價(jià)，中海鉑悅世家的各項(xiàng)配套指標(biāo)比金融府在11個(gè)測(cè)算維度上更為均衡，未來(lái)五年房?jī)r(jià)漲幅將跑輸七里河區(qū)平均水平，會(huì)跑平全國(guó)平均漲幅，高于全國(guó)75%的區(qū)縣。

具體到單個(gè)維度，中海鉑悅世家周邊1公里內(nèi)有11個(gè)幼兒園、1個(gè)小學(xué)，16個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。在購(gòu)物和通勤方面，該項(xiàng)目周邊同樣沒(méi)有購(gòu)物中心，雖然公交車(chē)站共有20個(gè)，但仍然處于七里河區(qū)較低的水平。而通勤車(chē)速在早晚高峰時(shí)段，優(yōu)于34%的住宅小區(qū)，處于駕車(chē)舒適度中等水平。

從餐飲消費(fèi)水平來(lái)看，區(qū)域內(nèi)客單價(jià)44元，全國(guó)對(duì)比的消費(fèi)檔次指數(shù)是2.8，相當(dāng)于2-3線城市之間的水平，在七里河區(qū)內(nèi)屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

而位于黃河北板塊的“中海寰宇天下”，于去年5月23日開(kāi)盤(pán)，主力戶型有125平方米、105平方米、175平方米，銷(xiāo)售均價(jià)15000元/平方米。根據(jù)每經(jīng)品房小程序估算，當(dāng)前其參考價(jià)為14356元/平方米。

不過(guò)在最受購(gòu)房者關(guān)注的教育配置方面，每經(jīng)品房小程序顯示，中海寰宇天下周邊有7個(gè)幼兒園、1所小學(xué)，處于區(qū)域內(nèi)中等偏下的水平。

在醫(yī)療配套方面，項(xiàng)目周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)12個(gè)，優(yōu)于城關(guān)區(qū)21%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。此外，周邊有大小購(gòu)物場(chǎng)所19個(gè)，優(yōu)于周邊38%的住宅項(xiàng)目，購(gòu)物舒適度中。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

值得注意的是，該項(xiàng)目在公交出行方面表現(xiàn)優(yōu)于金融府和中海鉑悅世家。周邊1公里內(nèi)有地鐵站2個(gè)（廟灘子站和草場(chǎng)街站）、公交站12個(gè)，主要道路早晚高峰平均車(chē)速為19.14公里/小時(shí)，優(yōu)于城關(guān)區(qū)84%的住宅項(xiàng)目。

基于對(duì)上述維度的綜合分析，每經(jīng)品房小程序預(yù)測(cè)，未來(lái)五年中海寰宇天下的價(jià)格漲幅會(huì)跑輸城關(guān)工平均水平，但會(huì)跑贏全國(guó)平均漲幅，高于全國(guó)93%的區(qū)縣。

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