每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 葉峰    

“借基上市”后，部分公募REITs2021年財(cái)報(bào)出現(xiàn)虧損，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs入列。此外，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)性再現(xiàn)困擾，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT期內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額告負(fù)，業(yè)內(nèi)也已呼吁公募REITs擴(kuò)募細(xì)則的出臺(tái)。

當(dāng)然，在投資人最關(guān)心的收益分配方面，3月30日新公布的5只REITs中平安廣河REIT單位實(shí)際分配金額最高，但仍有多家出現(xiàn)可供分配金額不及招募計(jì)劃的情形出現(xiàn)。

此外，新公布的5只REITs中有4只期末凈值低于首發(fā)價(jià)格，同期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格溢價(jià)率高企持續(xù)干擾凈現(xiàn)金流分派率，使得原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率不斷萎縮，對(duì)投資人利益帶來(lái)沖擊。

華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內(nèi)虧損

首批9只公募REITs陸續(xù)揭曉2021年年報(bào)，依其REITs底層資產(chǎn)“借基上市”的實(shí)質(zhì)，相關(guān)資產(chǎn)的2021年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)浮出水面。從3月30日公布的5只REITs來(lái)看，華安張江、浙商滬杭甬、中航首鋼REITs期內(nèi)虧損。

來(lái)源：根據(jù)公告整理，（2021.6.7-2021.12.31）

具體看來(lái)，中航首鋼生物REIT虧損數(shù)額較大，2021年6月7日至2021年12月31日間，營(yíng)業(yè)收入2.36億元，扣除營(yíng)業(yè)成本相關(guān)費(fèi)用后，凈利潤(rùn)顯示虧損2192.25萬(wàn)元。此外，華安張江光大REIT同期虧損達(dá)到1219.18萬(wàn)元，浙商滬杭甬REIT同期虧損達(dá)到1628.73萬(wàn)元。

此外，有別于此前公募界發(fā)行的REITs產(chǎn)品，新的公募REITs從投資范圍和功能屬性上有明顯差異，特別是基于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目標(biāo)的，相關(guān)產(chǎn)品在募資投向上予以重點(diǎn)覆蓋，不低于基金資產(chǎn)80%。

業(yè)內(nèi)人士表示，募資在對(duì)被投項(xiàng)目進(jìn)行流動(dòng)性注入后，有望進(jìn)一步激發(fā)項(xiàng)目企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，但記者發(fā)現(xiàn)，部分公募REIT的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流期內(nèi)告負(fù)。從2021年6月7日到2021年12月31日，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-1163.06萬(wàn)元，是5只新公布業(yè)績(jī)REITs中唯一一只出現(xiàn)負(fù)數(shù)的個(gè)例。

好在各只REITs期末統(tǒng)計(jì)貨幣資金依然充裕，但業(yè)內(nèi)已有關(guān)于公募REITs擴(kuò)募的呼吁，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是幫助REITs底層項(xiàng)目進(jìn)行再融資。一方面幫助公募REITs實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，另一方面也可以幫助REITs收購(gòu)資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)管理賦能下的價(jià)值增長(zhǎng)，提升分紅派系的水平和穩(wěn)定性。

中航首鋼生物REIT溢價(jià)率最高

就基金凈值而言，3月30日公布的5只REITs均做更新。不過(guò)，對(duì)比首發(fā)價(jià)格來(lái)看，已有4只報(bào)告期末凈值在其之下，中航首鋼生物REIT跌去近1.45元。

具體來(lái)看，平安廣河公路REIT、中航首鋼生物REIT、華安張江REIT、浙商滬杭甬REIT期末凈值均已“破發(fā)”，期末基金份額凈值分別為12.6787元、11.9403元、2.9656元、8.3498元，對(duì)比各自首發(fā)價(jià)格的13.02元、13.38元、2.99元、8.72元，分別跌去0.3413元、1.4397元、0.0244元、0.3702元。

說(shuō)明：期末凈值及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格統(tǒng)計(jì)（截至2021.12.31）

來(lái)源：根據(jù)公告整理

此外，多只REITs此前已在二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷一波“過(guò)山車”行情，部分均已發(fā)布溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示公告。根據(jù)最新的凈值統(tǒng)計(jì)結(jié)果，對(duì)比期末二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，除平安廣河REIT溢價(jià)率在4%以內(nèi)，其余4只均在20%以上，最高為中航首鋼生物REIT，溢價(jià)率高達(dá)46.15%。

分析人士指出，資產(chǎn)的稀缺性是造成上述現(xiàn)象的主要原因，且基建作為“逆周期調(diào)節(jié)工具”，此前激起的基建投資行情中也帶動(dòng)了相關(guān)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)的投資熱度。但需指出的是，現(xiàn)有公募REITs的可流動(dòng)份額大多在30%左右，非理性搶籌極易在短期內(nèi)推高REITs場(chǎng)內(nèi)價(jià)格。

與此同時(shí)，當(dāng)場(chǎng)內(nèi)價(jià)格相較凈值出現(xiàn)大幅溢價(jià)的同時(shí)，也會(huì)進(jìn)一步稀釋分紅收益，即以首發(fā)價(jià)格測(cè)算的年化凈現(xiàn)金流分派率將會(huì)失真，并進(jìn)一步向下修正。這意味著，原本就框定在4%上下的年化凈現(xiàn)金流分派率將不斷萎縮。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%，因此如遇近期分紅，投資者或面臨著分紅收益減少的可能。

平安廣河REIT單位實(shí)際分配金額最高

不同于絕大多數(shù)開(kāi)放式基金的獲利方式，公募REITs因其特有的封閉式運(yùn)作特征，規(guī)則及合同規(guī)定了此類產(chǎn)品的收益主要來(lái)自于其強(qiáng)制性的分紅措施，故其收益分配的次數(shù)和規(guī)模與投資人利益息息相關(guān)。

3月30日，首批9只公募REITs又有5只產(chǎn)品公布了2021年年報(bào)，從落實(shí)收益分配的情況來(lái)看，雖然各家都已給出可供分配金額的規(guī)模及單位可供分配金額的參考，但實(shí)際分配收益的只有三只，分別是平安廣河REIT、中航首鋼生物REIT以及浙商滬杭甬REIT。

說(shuō)明：可分配金額及實(shí)際分配金額情況（截至2021.12.31）

來(lái)源：根據(jù)公告整理

具體來(lái)看，平安廣河REIT實(shí)際分配金額、單位實(shí)際分配金額最高。數(shù)據(jù)顯示，2021年6月7日至2021年12月31日，平安廣河REIT可供分配金額5.41億元，單位可供分配金額0.7724元；實(shí)際已向投資者分紅3.69億元，每份基金份額發(fā)放紅利0.5271元。

另外，按照首發(fā)上市價(jià)格測(cè)算，以其13.02元的首發(fā)上市價(jià)格來(lái)看，其股息率已高達(dá)4.05%，為今日公布五只REITs最高。

盡管從可供分配金額的數(shù)量來(lái)看，各家基金管理人都為其收益分配做了初步預(yù)算，但部分對(duì)比此前招募計(jì)劃中的預(yù)設(shè)仍有差距。中航首鋼生物REIT解釋稱，實(shí)際因檢修計(jì)劃等經(jīng)營(yíng)安排，全年收入存在波動(dòng)，收入呈現(xiàn)不均勻的前多后少的狀態(tài)，此前預(yù)測(cè)可供分配金額預(yù)測(cè)報(bào)告中不存在計(jì)提超額收入對(duì)應(yīng)的成本及激勵(lì)，因此與預(yù)測(cè)值存在差異。

華安張江REIT本期可供分配金額為0.42億元，招募書(shū)計(jì)劃可分配0.70億元，解釋稱主要差異為計(jì)算時(shí)間段的差異，本期可供分配金額計(jì)算時(shí)間為2021年6月7日（基金成立日）至2021年12月31日，招募說(shuō)明書(shū)刊載的可供分配金額測(cè)算報(bào)告的測(cè)算時(shí)間為2021年1月1日至2021年12月31日。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_500219111