每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“雖然面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，但是我們始終堅信，行業(yè)仍有較大發(fā)展空間，危中有機，事在人為。”在2022年的新春賀詞中，五礦地產(chǎn)的董事長何劍波如是說。

就在3月24日，五礦地產(chǎn)（00230.HK）也如期地發(fā)布了2021年業(yè)績報告，報告期內(nèi)營收、銷售、溢利均取得了大幅增長。

不過《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在五礦地產(chǎn)各項指標(biāo)同比大增的同時，其歸母凈利潤卻從2020年開始逐年下滑。此外，五礦地產(chǎn)持有項目的權(quán)益占比也呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

2021年業(yè)績亮眼

官網(wǎng)資料顯示，五礦集團是國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，五礦地產(chǎn)是其下屬一級公司，也是其香港上市旗艦平臺，主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、專業(yè)建筑、物業(yè)投資和證券投資業(yè)務(wù)。

年報顯示，2021年五礦地產(chǎn)實現(xiàn)營收128.86億港元，同比增長68.2%；合約銷售260.1億港元，同比增長34.3%；年內(nèi)溢利6.3億港元，同比增長44.6%。此外，毛利率也從2020年的16.1%增長至18.5%。

在260.1億港元的合約銷售額中，44.6%來自長三角地區(qū)，24.8%來自珠三角地區(qū)。此外、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)、成渝地區(qū)各占比14.5%、10.3%和5.8%。

五礦地產(chǎn)銷售分布情況 來源：五礦地產(chǎn)年報

從五礦地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)的增長情況來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長強勁，實現(xiàn)收入125.11億港元，同比增長76.9%；建筑業(yè)務(wù)下滑39.1%至3.22億港元；物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入下降13.1%至0.53億港元；

對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，五礦地產(chǎn)表示，主要由于年內(nèi)數(shù)個受到市場熱捧的珠三角地區(qū)項目進行交付，加上于2020年從集團控股股東所收購的房地產(chǎn)發(fā)展項目提升了公司的經(jīng)營規(guī)模，使物業(yè)交付面積較2020年大幅增加。

此外，五礦地產(chǎn)的財務(wù)結(jié)構(gòu)以及融資成本在行業(yè)內(nèi)也具備顯著優(yōu)勢，主要通過銀行借款、債券融資等多種方式籌錢。其中境外融資方面，去年成功發(fā)行了首筆3億美元的綠色概念可續(xù)期債券，債券期限5年，發(fā)行成本4.95%，利率水平處于行業(yè)低位。

從財務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2021年底，五礦地產(chǎn)的借款總額為210.17億港元，較2020年同期的195.71億港元上升7.39%，加權(quán)平均借貸利率僅3.6%。

五礦地產(chǎn)借款到期情況，來源：五礦地產(chǎn)年報

負債結(jié)構(gòu)中，五礦地產(chǎn)一年內(nèi)到期的借款總額為65.47億港元，占比為31.2%；兩年內(nèi)到期、三至五年及五年以上的借款分別占比19.9%、44.7%、4.2%。截至報告期末，五礦地產(chǎn)擁有不受限制的現(xiàn)金及銀行存款109.56億港元。

歸母凈利逐年下滑

雖然在營收、凈利、銷售等方面實現(xiàn)了較大增幅，但五礦地產(chǎn)的歸母凈利潤卻從2020年以來持續(xù)下滑。

從具體數(shù)據(jù)看，2021年五礦地產(chǎn)的年內(nèi)溢利雖然有6.3億港元，但大頭幾乎都讓非控股股東和永久資本工具持有人拿走了，而五礦地產(chǎn)自己能拿到的利潤不足1億港元。

財報數(shù)據(jù)顯示，在6.3億港元的年內(nèi)溢利中，3.78億港元為非控股股東權(quán)益，1.65億港元為永久資本工具持有人權(quán)益，而歸母凈利潤僅有8920萬港元。

這一利潤結(jié)構(gòu)相比去年發(fā)生顯著變化。去年同期，五礦地產(chǎn)的歸母凈利潤為1.12億港元，而在過去一年時間，五礦地產(chǎn)的非控股股東權(quán)益增長了3.6倍，從2020年的1.04億港元，增長至2021年的3.78億港元。

來源：五礦地產(chǎn)年報

事實上，從2020年開始，五礦地產(chǎn)歸母凈利潤就呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2019-2021年，五礦地產(chǎn)歸母凈利潤分別為9.43億港元、1.12億港元、8920萬港元。

究其原因，或與近幾年五礦地產(chǎn)持有項目的權(quán)益占比持續(xù)下滑有關(guān)。不過在2021年年報中，五礦地產(chǎn)并未披露整體持有項目的權(quán)益情況，只披露了新增土地的權(quán)益情況。

截至2021年末，五礦地產(chǎn)旗下累計擁有42個房地產(chǎn)項目，土地儲備約為893.7萬平方米。其中一線城市占比32%，二線城市占比37%，三線城市占比31%。過去一年五礦地產(chǎn)共購入12宗地塊，總建筑面積為179.9萬平方米。新增土儲的權(quán)益占比接近72%，較往年有所上升。

五礦地產(chǎn)2021新增土儲  來源：五礦地產(chǎn)年報

記者翻閱過去幾年五礦地產(chǎn)的財報發(fā)現(xiàn)，從2016年以來，五礦地產(chǎn)對總項目的權(quán)益占比就呈現(xiàn)出了逐年下降的趨勢。

2016年，五礦地產(chǎn)的持有項目的總建筑面積為633.75萬平方米，權(quán)益建筑面積578.26萬平方米，權(quán)益占比達到了91.24%。而之后卻逐年下滑，2017年至2020年，五礦地產(chǎn)項目的權(quán)益占比分別為88.16%、87.49%、84.73%、69.83%。

總的來看，擁有央企背景的五礦地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)具備融資優(yōu)勢，此外在現(xiàn)金、負債水平上把控得也較為平穩(wěn)，但在房地產(chǎn)的競爭叢林中，五礦地產(chǎn)或許還需要在利潤把控方面多花費一番心思。

截至2月25日收盤，五礦地產(chǎn)股價報0.79港元/股，總市值為26.44億港元。

（每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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