每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

今天（12月3日），深圳中洲濱海華府一期的尾盤現(xiàn)房進(jìn)入公測選房階段。

中洲濱海華府是福田區(qū)上沙村舊改項(xiàng)目，位于濱河大道與上沙椰樹路交匯處。現(xiàn)售房源是中洲濱海華府一期此前剩余未售住宅，共120套，建筑面積約為88-165平方米，毛坯交付。

而恰是這120套未售尾盤，167個(gè)準(zhǔn)購房者的入局，讓早期買入的同一社區(qū)業(yè)主更加焦慮。他們一邊密切關(guān)注自己小區(qū)的尾盤銷售情況，一邊積極奔走向各方表達(dá)“未辦房產(chǎn)證和虛假宣傳”的苦楚。

這也是中洲近一年來第二次在深圳因售房引發(fā)市場強(qiáng)烈關(guān)注。

矛盾起于延期交房

梁飛是早期購入中洲濱海華府的業(yè)主之一。談起購房和交涉經(jīng)歷，梁飛自訴有一肚子苦水，購房3年、交付1年仍未能取證，無法落戶、子女無法上學(xué)；車位涉嫌虛假、物業(yè)管理混亂等等。

中洲濱海華府的開發(fā)商為深圳市匯海置業(yè)有限公司，成立時(shí)間為2009年，法定代表人為賈帥，經(jīng)營范圍包括在合法取得使用權(quán)的土地上從事開發(fā)經(jīng)營；國內(nèi)貿(mào)易；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；自有物業(yè)租賃等。通過啟信寶查詢，深圳市中洲城市開發(fā)有限公司和深圳市中洲科技分別持股95%和5%。

據(jù)悉，中洲濱海華府在2018年10月拿到了預(yù)售許可證，隨后就發(fā)布了公開銷售方案，并于2018年10月16日在中洲灣體驗(yàn)中心公開選房。彼時(shí)，項(xiàng)目住宅備案為均價(jià)88990元/平方米，公寓備案價(jià)格均價(jià)84963元/平方米，購房者認(rèn)購住宅時(shí)需要繳納200萬元認(rèn)購定金。

梁飛等業(yè)主最早與開發(fā)商的矛盾起于延期交付，此后蔓延至房產(chǎn)證辦理和物業(yè)管理等。梁飛說，按照合同，開發(fā)商應(yīng)該2020年4月30日前交房，但2020年4月及7月開發(fā)商向購房者郵寄《關(guān)于中洲濱海華府一期項(xiàng)目順延交房的通知》，分別將交房日期延期到當(dāng)年6月底、7月底，最終于2020年8月8日交房。

但讓業(yè)主們不能接受的是，“開發(fā)商兩次在通知購房者延期交付時(shí)，均未提供任何相關(guān)證明，只有延期再延期的通知書。”后經(jīng)部分業(yè)主現(xiàn)場溝通協(xié)調(diào)，開發(fā)商賠償了8天延期交房違約金，每戶根據(jù)購房金額賠償8000-10000元不等。而業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商實(shí)際延期交房時(shí)間為100天。

關(guān)于逾期交房的問題，華商律師事務(wù)所律師周爭鋒表示，疫情屬于不可抗力因素，因此開發(fā)商逾期交房有合適的理由。但這個(gè)不可抗力可以合理的逾期，究竟是40天還是60天，司法實(shí)踐中爭論不一。

至今未辦下房產(chǎn)證

此后是房產(chǎn)交付后的產(chǎn)證辦理沖突，梁飛認(rèn)為，開發(fā)商將不平等條款嵌入補(bǔ)充協(xié)議中蒙騙購房者簽字，損害購房者知情權(quán)及利益。

開發(fā)商與業(yè)主簽署的主合同第二十一條【辦證義務(wù)】中約定：“出賣人應(yīng)在將本房地產(chǎn)交付給買受人之日起240日內(nèi)為買受人辦理并取得《房地產(chǎn)證》。”

但《補(bǔ)充協(xié)議》中將主合同約定的240日辦證時(shí)間，修改為了“本合同約定的交付截至日起450天內(nèi)辦妥初始登記并將相關(guān)資料提交給政府主管部門或貸款銀行后即視為履行了辦證義務(wù)。”

“整個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》幾乎就是對主合同中開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任進(jìn)行修改、顛覆、免責(zé)。”梁飛認(rèn)為，將開具發(fā)票時(shí)間、房屋交付時(shí)間、房屋保修與驗(yàn)收等核心條款進(jìn)行了與主合同截然不同的修改，并強(qiáng)行加入購房者同意給開發(fā)商90日交房寬限期等霸王條款。

根據(jù)另一名業(yè)主張陽的說法，開盤時(shí)購房者進(jìn)場后銷售人員不斷催促盡快確認(rèn)選房，購房者在簽署合同環(huán)節(jié)同樣被催促，厚厚一摞合同，購房者需不停地簽字。當(dāng)購房者問及合同內(nèi)容是否有不利于購房者的條款，中洲地產(chǎn)銷售人員答復(fù)，所簽合同是通用合同，所有買房人都簽了，不會(huì)有問題。整個(gè)簽署過程中沒有任何解釋說明或提請注意。

“并且2020年8月部分業(yè)主對延遲交房事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商時(shí)，中洲的工作人員還曾承諾辦證時(shí)間是240天。”

周爭鋒表示，依照民法典第四百九十六條，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

但中洲方面的說法是，預(yù)售合同正文與住建局所提供的標(biāo)準(zhǔn)版本內(nèi)容一致，預(yù)售時(shí)現(xiàn)場對房屋預(yù)售合同（含附件）也予以了公示，客戶簽署時(shí)也已閱讀并知悉合同內(nèi)容，不存在未盡到告知提示義務(wù)。

對于一期業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理的后續(xù)具體安排，中洲方面告訴記者，已按合同約定于2021年10月28日寄發(fā)《中洲濱海華府一期項(xiàng)目辦理〈不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書〉通知》，并于2021年10月30日開始至2021年11月13日現(xiàn)場（項(xiàng)目負(fù)一樓商業(yè)）集中與業(yè)主簽署不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書辦理的相關(guān)資料，資料齊全后，采取業(yè)主自行辦理、按揭銀行代辦（按揭銀行要求）、我司代辦的方式辦理。由該公司代辦的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)中心轉(zhuǎn)移登記報(bào)文工作，業(yè)主繳付稅費(fèi)后可陸續(xù)領(lǐng)取。

車位虛假宣傳？

除了未能辦理房產(chǎn)證影響落戶和子女上學(xué)外，讓梁飛等業(yè)主困擾的還有小區(qū)車位和安全管理等方面問題。

梁飛告訴記者，購置房屋時(shí)開發(fā)商承諾“住宅停車場只允許住宅業(yè)主停車，公寓和商業(yè)的車輛無法進(jìn)入，保證至少會(huì)有1：1配比，且可以打通一期與二期停車場共用。”

而據(jù)他們了解，現(xiàn)小區(qū)內(nèi)小區(qū)配備停車位不足430個(gè)，無法做到當(dāng)初所承諾的1：1，而B棟公寓經(jīng)營性酒店客戶可隨意進(jìn)出小區(qū)，讓車位數(shù)量更加緊缺。

對于當(dāng)時(shí)開發(fā)商對車位的承諾和文件，梁飛表示，“當(dāng)時(shí)確實(shí)是銷售人員口頭說的，沒有書面（資料）”。

對于業(yè)主質(zhì)疑的合同和車位虛假宣傳問題，深圳市福田區(qū)住房和建設(shè)局此前曾回復(fù)表示，關(guān)于合同問題，相關(guān)爭議建議通過司法途徑進(jìn)行裁判；關(guān)于小區(qū)車位規(guī)劃問題，需咨詢福田區(qū)城市更新和土地整備局。

中洲方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，業(yè)主所關(guān)心的項(xiàng)目車位配比及管理問題，我司嚴(yán)格按照政府相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，并按要求對車位數(shù)量在銷售現(xiàn)場及買賣合同中進(jìn)行體現(xiàn)，車位將由全體業(yè)主共同使用，物業(yè)公司后續(xù)也將會(huì)通過合理規(guī)劃與管理要求來滿足業(yè)主們的停車需求。

（應(yīng)受訪者要求，文中為化名）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500643987