每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

臨近年底，多城迎來(lái)最后一輪集中供地。截至11月末，包括深圳、杭州、蘇州、南京、上海、無(wú)錫、合肥、長(zhǎng)沙等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍收官。整體而言，第三批次集中供地已進(jìn)展過(guò)半。

或許是因?yàn)橛辛说诙喭僚挠隼涞那败囍b，不少城市在第三輪土拍時(shí)普遍降低了集中供地門檻。如廣州對(duì)部分地塊取消了“限房?jī)r(jià)”舉措；蘇州下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例；南京取消對(duì)聯(lián)合拿地的限制，放寬房企資質(zhì)要求。

從全國(guó)各城市第一輪到第三輪集中供地的變化看，一個(gè)較為明顯的趨勢(shì)是前熱后冷。

首批集中供地中，大部分熱點(diǎn)城市熱度居高不下，城市間冷熱分化明顯。如北京、深圳、廈門、杭州、重慶、合肥、成都這些熱門城市，競(jìng)爭(zhēng)依然十分激烈，廈門（34%）、杭州（26%）、合肥（28%）等熱門城市的平均溢價(jià)率仍居高不下（數(shù)據(jù)自億翰智庫(kù)）。

到了第二批集中供地，不少城市提高了土地出讓門檻，“禁馬甲”、“嚴(yán)查拍地資金”、“搖號(hào)機(jī)制”、“限地價(jià)”等措施都是這時(shí)才補(bǔ)充的。由此，土拍市場(chǎng)熱度驟降，盡顯涼意。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，第二輪集中供地，底價(jià)成交成為常態(tài)，22城平均溢價(jià)率僅4%，其中超8成城市溢價(jià)率較第一輪大幅下降。

眼下，各城市迎來(lái)了年度最后一輪集中供地，相比之前有哪些變化？又呈現(xiàn)出了與前兩輪供地哪些不太一樣的特點(diǎn)？

多城調(diào)低土拍門檻

12月1日，福州迎來(lái)第三次集中供地，貼心地允許開發(fā)商“分期付款”。

11月25日，深圳結(jié)束了第三輪土拍，延續(xù)了上一輪的“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”，把之前的“全年期自持租賃住房”，調(diào)整成了“可售公共住房”。

這一調(diào)整被業(yè)內(nèi)理解為“適度松綁”以保障房企適度利潤(rùn)空間的信號(hào)。據(jù)合一城市更新集團(tuán)研究報(bào)告初步測(cè)算，深圳第三批次項(xiàng)目整體銷售凈利潤(rùn)區(qū)間大致為10%-20%，相比第二次10%以內(nèi)有所提升。

除福州、深圳以外，包括杭州、蘇州、南京、杭州在內(nèi)的多個(gè)城市，也不同程度地調(diào)低了土拍門檻。

如南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由二批次土拍的二級(jí)或一級(jí)下調(diào)至三級(jí)及以上，放低了對(duì)房企拿地的資質(zhì)要求。

而蘇州對(duì)第三批土拍的規(guī)則調(diào)整主要在資金方面，包括保證金比例下調(diào)至30%，首付款比例從60%降至50%，部分地塊不設(shè)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

記者留意到，廣州和杭州在本輪土拍中也競(jìng)拍了之前第二輪流拍的地塊，不過(guò)起拍價(jià)格出現(xiàn)了小幅下調(diào)。

以杭州為例，筧橋單元地塊在第三輪土拍中成交價(jià)為20.25億元，較第二次土拍的22.04億元減少1.79億元；富春灣新城7號(hào)地塊出讓價(jià)為6.3億元，而之前為7.2億元；臨平開發(fā)區(qū)地塊此次出讓價(jià)為6.93億元，而此前為8.32億元。

本地城投、城建類企業(yè)參與度更強(qiáng)

已經(jīng)完成三批次集中供地的城市有一個(gè)顯著共性，即參與拿地的地方民營(yíng)企業(yè)較少，而國(guó)央企背景的城投、城建類企業(yè)積極性更高。

如12月1日福州第三輪土拍，首日攬金143億元，當(dāng)日參拍的企業(yè)有福州城投建筑、廈門建發(fā)、榕發(fā)置地、福州地鐵置業(yè)、廈門國(guó)貿(mào)、福州建工、大東海等。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中近8成為地方國(guó)有企業(yè)。

蘇州亦與此類似。華僑城、蘇高新、南京安居等國(guó)企也落子蘇州，參與競(jìng)拍的國(guó)央企背景的房企還有中海、華潤(rùn)、招商、保利置業(yè)等。

申港證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以近期完成第三批次集中供地的無(wú)錫為例，成交的20宗土地中，政府平臺(tái)17宗；南京31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺(tái)公司摘牌。

據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，1-10月，國(guó)央企、民企拿地銷售面積占比分別為70.2%、32.5%，拿地銷售金額比分別為36.4%、14.8%，國(guó)央企明顯為拿地主力。

事實(shí)上，國(guó)企央企成拿地主力軍并非在第三輪集中供地時(shí)才如此，而是一直延續(xù)至今。有變化的地方在于，之前全國(guó)性規(guī)模的國(guó)央企如中海、保利等拿地較為積極，但到了第三輪，各城市的地方城投平臺(tái)拿地更積極。

此外，今年以來(lái)房企拿地意愿也出現(xiàn)了顯著下降。據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2021年10月，百?gòu)?qiáng)房企中，有76家房企零投資，無(wú)新增貨值，企業(yè)投資力度持續(xù)下降，各梯隊(duì)房企貨值門檻皆大幅下挫，其中TOP10房企門檻值為1659.4億元，同比下降38%。

“國(guó)央企背景的城投、城建類企業(yè)成各地拿地的主力軍，是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略所導(dǎo)致的。在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，更多房地產(chǎn)民企更關(guān)注自身現(xiàn)金流問(wèn)題，把不出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)當(dāng)作第一要?jiǎng)?wù)，這些企業(yè)為了確保企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，形成良性運(yùn)轉(zhuǎn)，可能會(huì)放棄部分土拍機(jī)會(huì)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

中指研究院則指出，臨近年末，雖說(shuō)信貸環(huán)境相比之前有所改善，但由于部分城市可售庫(kù)存仍處于高位，房企資金、銷售壓力較大，所以對(duì)于拿地態(tài)度仍較為謹(jǐn)慎。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝