每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

第四季度開發(fā)商的賣房焦慮愈發(fā)顯現(xiàn)。

深圳樓市近期頻頻曝出部分樓盤促銷活動消息，買房送車、看房送購物卡、朋友圈集贊拿獎等戲碼重現(xiàn)江湖。

盡管當前促銷并非常態(tài)，但業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著地產(chǎn)行業(yè)進入下行通道且臨近年底，房企想要完成業(yè)績目標仍具有一定壓力。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，第四季度深圳樓市新盤的推盤數(shù)量是今年以來的最高峰。據(jù)深圳住建局公布的信息，第四季度深圳共推出55個新盤，累計30726套房源。

“對開發(fā)商來說，今年深圳整體競爭壓力較大。面對不斷升級的樓市調(diào)控，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，市場對深圳樓市預(yù)期也隨之發(fā)生了變化。在這樣的背景下，怎樣才能增大去化率、搶先出貨呢？就可能采取促銷甚至降價措施。”某以大灣區(qū)為大本營的區(qū)域型房企高管告訴記者。

深圳一在建項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“買房送特斯拉”和開盤就日光

近日，位于龍華龍瀾大道的某項目推出了“買房送特斯拉”。

“年底將近，開發(fā)商急于回款，現(xiàn)在只要總價不到450萬的價格，就可以買到該項目的三房，購房后開發(fā)商贈送奔馳C260或特斯拉Y。”中介許鵬（化名）向記者表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者致電上述樓盤，售樓處接聽人員也確認了該消息。

“我們確實有購房送車活動，11月12日到21日期間的購房者可以參與，不過不是直接送車，而是以折現(xiàn)方式返給購房者。也不是返還車價的全款，只是返首付金額。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過第三方中介平臺查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤位于龍華區(qū)龍瀾大道與大浪南路交匯處，項目暫未通地鐵，距離最近的地鐵站陽臺山站約3公里。樓盤總價約419萬～455萬元，戶型以81平方米到89平方米的三房為主，均價為5.54萬元/平方米。

事實上，深圳市場出現(xiàn)促銷的樓盤也并非這一個。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，包括大鵬卓越蔚藍鉑樾府、保利勤達城譽都、怡瑞達云秀府等多個項目均有促銷活動，大致可以分為“直接給予一定折扣率”、“購房送車”、“朋友圈集贊拿獎品”等幾種方式。

記者通過查詢每經(jīng)AI品房小程序發(fā)現(xiàn)，距離盛薈城項目大概600米的合能城市陽光花園項目，目前50平方米房源評估價約為210萬元，折合單價4.20萬元/平方米；距離盛薈城1.5公里的萬家園項目，目前85平方米三房評估價約為386萬元，折合單價4.55萬元/平方米。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，本身每年第四季度都是開發(fā)商促銷最普遍的時候，因為要沖業(yè)績。今年的市場行情并不是太樂觀，很多開發(fā)商案場的“大數(shù)據(jù)”指標并不是太理想，比如來電到場率、到場成交率等都出現(xiàn)了顯著下滑，這也導(dǎo)致許多開發(fā)商不得不制定適當?shù)拇黉N制度來促進成交。

“今年第四季度深圳不少樓盤去化難，主要是因為供應(yīng)起來了，買家可選擇的樓盤多了，再加上市場下行周期，以前部分想買的購房者，觀望心理也變得更加濃烈，寧愿再等等。整體來看，現(xiàn)在的購房者更看重價格，如果周邊的二手房沒有明顯價格優(yōu)勢，樓盤去化就很難。不過深圳仍然有許多網(wǎng)紅盤開盤就日光，差別相當大。”許鵬告訴記者。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月二手過戶套數(shù)僅1605套，環(huán)比下滑9.1%，創(chuàng)近10年新低，也是自2012年3月以來的最低值。目前深圳的房地產(chǎn)市場暫未出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”跡象。

促銷大軍持續(xù)擴容

盡管目前深圳進行促銷的樓盤并不太多，且多以距離南山和福田市中心較遠的關(guān)外地區(qū)為主。但多位業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房企對銷售回款越來越重視，通過快速去化跑量、抓現(xiàn)金回流已經(jīng)成為越來越多房企的當務(wù)之急，在市場行情持續(xù)下行的背景下，不排除有越來越多開發(fā)商加入促銷賣房陣營。

“抓銷售、促回款、穩(wěn)拿地已經(jīng)成為當下眾房企的共識”，有業(yè)內(nèi)人士說，“目前整個地產(chǎn)行業(yè)進入降負債、降杠桿階段，房企需要更多通過項目銷售回款來補充資金。”

在國金證券的研報中，分析師杜昊旻也表達了類似觀點，“從全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來看，過去一個月的地產(chǎn)銷售金額創(chuàng)下了同比年內(nèi)最大跌幅。具體來看，2021年10月，全國商品房銷售金額1.2萬億元，同比-23%。多家房企發(fā)生債務(wù)違約，中資美元債集體大幅下跌，房企資金緊張，對銷售回款依賴程度加大，這也使得部分房企更加依賴打折促銷的方式快速回籠現(xiàn)金。”

對于近期不少開發(fā)商促銷賣房，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企以價換量背后的邏輯在于保衛(wèi)自身現(xiàn)金流和流動性。

“經(jīng)歷了近幾年樓市的嚴調(diào)控之后，絕大多數(shù)開發(fā)商都清晰地認識到，未來很長一段時間房價都很難漲，所以想通過原來那樣高價賣項目的方式來獲得高銷售額的方法，已經(jīng)很難實現(xiàn)，更多開發(fā)商寧愿選擇放棄部分利潤，來保證現(xiàn)金回款。可以預(yù)料，如果市場持續(xù)下行，房企通過促銷賣房的方式仍會延續(xù)下去。”

根據(jù)克而瑞監(jiān)測，今年10月以來，TOP30房企中有超9成房企在集團或者區(qū)域?qū)用嫱瞥隽速彿績?yōu)惠活動。

值得注意的是，通過促銷的方式，雖然某種程度能夠促進成交，但也會導(dǎo)致房企出現(xiàn)“增收不增利”。

銀河證券在研報中指出，“按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購房者預(yù)期的修復(fù)還需要時間，年末銷售仍有壓力，預(yù)計明年一、二季度可以看到銷售回暖。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝