每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今年中秋假期，廣州樓市并沒想象中火爆。我是上午10點到的樓盤現(xiàn)場，想著節(jié)假日開發(fā)商會有活動人會很多，但實際上并沒有。”

王穎告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，中秋假期的第一天，她和老公就早早來到廣州某樓盤售樓處，但該樓盤除了部分戶型可享受到3個9.9折的特價促銷活動外，再沒有其他折扣了，跟往年相比促銷力度小多了。

不止是廣州，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中秋節(jié)小長假期間，全國重點監(jiān)測城市市場表現(xiàn)一般，商品住宅成交面積同比下降近七成，與去年“中秋”假期相比亦下降近四成。

事實上，進入9月以來，北京、上海等多個城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低于預(yù)期，“金九”成色明顯不足。

記者在深圳部分片區(qū)走訪中發(fā)現(xiàn)，在過去一周（9月13-19日），深圳成交火熱的樓盤集中于金地光明峰境瑞府、華潤筍崗中心、萬科都會四季等少數(shù)樓盤，其他大多數(shù)樓盤整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，并未出現(xiàn)像往年一樣“多點開花”的情況。

“今年大概率不會有‘金九銀十’了。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，全國樓市分化早已開始，雖然還有些城市在延續(xù)高溫，但這只是從政策出臺到效果展現(xiàn)的過渡期，不會是主趨勢。

廣州某樓盤售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 

多城樓市“金九”成色不足

按照以往慣例，“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)銷售旺季，但從今年多個城市的樓市表現(xiàn)看，“金九”出現(xiàn)了成色不足的情況。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，中秋節(jié)假期北京、深圳等重點10城新房成交2336套，較8月同期下跌72.4%，較去年中秋同期下降82.1%，較2019年中秋假期下跌40.1%，較2018年中秋假期下跌36.9%。

盧文曦認為，加息、供應(yīng)不足、延長放款周期等綜合因素，是導(dǎo)致房產(chǎn)交易暫時封凍最為重要的原因。以上海為例，今年第4次集中房源供應(yīng)總共有42個樓盤，但9月截至中旬僅有1個項目成功開盤，新房供應(yīng)量明顯不足，成交量低空運行也就再正常不過了。而往年的情況是，基本上8月下旬新房市場就開始加速跑，為“金九”開局做準備。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房根據(jù)各地住建委、房管局數(shù)據(jù)整理

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月第一周（8月30日至9月5日），上海新建商品住宅成交面積18.2萬平方米；第二周（9月6日-9月12日）新房成交13萬平方米，環(huán)比減少28.1%。

類似的現(xiàn)象同樣也在深圳上演。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中秋節(jié)假期（9月19-21日），深圳商品住宅累計成交2.53萬平方米，較去年同期下降49%，整體市場延續(xù)低迷態(tài)勢。

另據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計的9月新房預(yù)售情況，截至9月中旬深圳共有13個新房項目獲批預(yù)售，其中住宅項目10個，目前已有4個項目公示登記人數(shù)。除了金地光明項目推583套、有1068位客戶成功意向登記外，其他幾個項目銷售售均不理想。如鵬瑞觀瀾項目共推出1655套房源，只有524批客戶登記；滿京華云著共推出416套房源，只有209批客戶登記；光明金茂公園里共推出269套房源，僅有175批客登記；坪山的怡瑞達云秀府共推出290套房源，僅96批客戶登記……

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在深圳羅湖、福田的多個片區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，很多樓盤內(nèi)部都已經(jīng)不再強調(diào)“金九銀十”了，且大多數(shù)樓盤也未廣泛舉辦打折促銷活動。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS，中指·項目云

“現(xiàn)在沒有其他優(yōu)惠了，你要現(xiàn)在要能定下來，交完誠意金可以參加我們的砸金蛋活動。”位于羅湖區(qū)筍崗片區(qū)的某項目銷售人員告訴記者。

下午4點，記者從羅湖某項目售樓處出來，發(fā)現(xiàn)項目附近的中介人員比來現(xiàn)場看房的購房者還要多。從業(yè)超過6年的資深中介曹鵬表示，現(xiàn)在中介特別不好做，新房觀望得多，二手房詢價得多，但成交少得可憐。“我們門店已有十多位同事離職了”。

二手房市場表現(xiàn)與新房市場基本類似。諸葛找房監(jiān)測的重點5城中秋節(jié)假期共成交407套，與端午假期相比下降58.6個百分點。分城市來看，東莞、南寧位居跌幅前二，環(huán)比跌幅均超90%。

以北京為例，樂居數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽5883套，與8月上半月網(wǎng)簽7523套相比下滑21.8%，同比去年9月上半月網(wǎng)簽7620套下降22.8%。

“當前政策環(huán)境偏緊，特別是信貸環(huán)境明顯收緊后，部分購房者置業(yè)需求被抑制，房地產(chǎn)市場面臨較大調(diào)整壓力。”中指研究院認為，各地調(diào)控政策“雙向”調(diào)整模式開啟，市場調(diào)整壓力較大的城市，或?qū)⒃?ldquo;房住不炒”總基調(diào)下對政策進行微調(diào)、預(yù)調(diào)，以穩(wěn)定市場預(yù)期。

高價房源滯銷卻不促銷

在深圳福田、羅湖等發(fā)展較為成熟的主城區(qū)，符合剛需條件的“小戶型”住宅已經(jīng)很難看到，而總款在“500萬-1000萬元”級以上的新房源則成為這些區(qū)域的主流產(chǎn)品。

“現(xiàn)在福田已經(jīng)很難找到60多平方米的兩房住宅了，你要找這類房子的話，可能坪山、龍崗、鹽田的項目會多一點，要不就只能選擇公寓了。”一位入行兩年、去年業(yè)績曾排在門店第二的地產(chǎn)中介任飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

值得注意的是，雖說今年的“金九”相比往年明顯降溫，但開發(fā)商們?nèi)院苌龠x擇促銷賣房。記者走訪福田區(qū)濱河大道某樓盤時發(fā)現(xiàn)，該樓盤竟然還有60多平方米的兩房在售，按理說這樣的戶型在福田區(qū)是很稀缺很搶手的。

“我們項目性價比較高，帶學(xué)位，且位于多軌交匯處。”該樓盤一位銷售人員告訴記者，“‘金九銀十’期間沒有促銷，如果你能盡快交首付的話，我們可以向公司申請給您一個節(jié)假日小禮物。”

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者注意到，該樓盤自2018年下半年推出后，均價一直保持在9萬元/平方米左右，目前64-174平方米的戶型和樓層一應(yīng)俱全，尤其是60多平方米的小戶型仍未賣完。

對此，帶記者前來看房的中介認為，一是朝向不好，該項目小戶型房源幾乎全是朝北向的；二是一個層樓有10-20多戶，有點像公寓，居住體驗不是很好。

不過，現(xiàn)場銷售人員卻給出了完全不同的解釋：“項目位于深港交匯的核心區(qū)位且還帶學(xué)位，小學(xué)也是一級省重點學(xué)校，而且小戶型住宅在福田也是稀缺資源，項目賣到現(xiàn)在我們還沒降價過，未來還是很有潛力的。”

“現(xiàn)在購房者拿到二手房貸款的難度在增加，不僅審批時間長，而且額度也不高，我們銀行貸款額度都快用完了。”深圳某股份制銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者，這也間接地影響了深圳的新房市場，因為新房交易中的買方很大一部分也是改善型需求，當原本的二手房沒法賣出時，買入新房的交易也只能暫緩。

短期內(nèi)或延續(xù)降溫態(tài)勢

對于“金九”開局遇冷，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，主要原因在于樓市調(diào)控持續(xù)影響市場，現(xiàn)在大部分熱點城市樓市已經(jīng)全面限價化，房地產(chǎn)市場從某種程度上來講已不再有淡旺季之分。

今年7月，深圳住建局發(fā)布的《2021年三季度商品住宅和商務(wù)公寓房源信息情況》顯示，深圳第三季度計劃入市的商品住宅及商務(wù)公寓項目為36個，其中住宅14372套，公寓3506套。而在今年的一季度，深圳住宅的供應(yīng)套數(shù)僅為8900套，增加了5472套。

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

雖然深圳新房供應(yīng)量增加明顯，但多數(shù)開發(fā)商卻沒有選擇在“金九銀十”進行大幅促銷，這或許和前8月房企的銷售情況比較想有很大關(guān)系。據(jù)中房網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1-8月48家典型房企的銷售目標完成率為65.22%，10家房企銷售目標完成率超過七成，而去年同期銷售目標完成率達到七成及以上的企業(yè)僅4家。

某中型房地產(chǎn)集團高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，受房地產(chǎn)調(diào)控影響，現(xiàn)在大多數(shù)房企都把重要的推貨節(jié)點都放到了下半年，只有少數(shù)頭部房企會刻意控制平滑供貨，這樣可以讓每個季度的銷售額看起來更均衡。但大多數(shù)中等規(guī)模房企會更看重下半年的銷售情況。

“房企促銷可能集到年底，因為這個時候房企普遍沖會刺年度業(yè)績。”上述高管續(xù)稱。

在廣州深耕多年的某房企區(qū)域負責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的中等規(guī)模型房企有很多都在刻意回避“金九銀十”，因為一旦各個樓盤都開始搞活動促銷，最后受傷的還是中小房企，在聯(lián)動上并不占優(yōu)勢。

中指研究院分析認為，隨著政策調(diào)控逐步常態(tài)化，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴，疊加部分重點城市土地市場熱度回落，預(yù)計短期內(nèi)市場仍將延續(xù)降溫態(tài)勢。其中一線及熱點二線城市短期市場情緒或有回落，但在供應(yīng)改善下新房成交規(guī)模仍有一定規(guī)模；三四線城市受政策收緊或需求集中釋放后，市場或?qū)⑦M入調(diào)整通道。

（文中王穎、曹鵬、任飛均為化名）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)