每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海二手房市場(chǎng)提前“入冬”。

數(shù)據(jù)顯示，8月上海二手房成交環(huán)比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度，當(dāng)月成交絕對(duì)值1.8萬套，已跌至疫情前的月均成交水平。

暴跌的背后是上海自8月初起執(zhí)行的二手房“三價(jià)就低”政策，即8月6日起，上海各銀行二手房審核貸款金額以“三價(jià)就低”為原則，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批貸款額度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪調(diào)查了解到，由于銀行貸款的指導(dǎo)價(jià)普遍比交易中心核驗(yàn)價(jià)低很多，導(dǎo)致不少購(gòu)房者的貸款額度縮水，無法承擔(dān)成本增加的購(gòu)房者會(huì)選擇解約。

受此影響，上海有的中介門店一個(gè)月未開單，二手房整體成交量出現(xiàn)明顯下滑。

購(gòu)房者：評(píng)估價(jià)打?qū)φ?貸款額度遭腰斬

張華相中了一套松江九亭貝尚灣的房子，面積60多平方米，總價(jià)在420萬元左右，但涉稅評(píng)估價(jià)只有260萬元。

同樣的情況也發(fā)生在李強(qiáng)身上，他買的一套位于周浦鎮(zhèn)的一室戶，價(jià)格是270萬元，但銀行給出的評(píng)估價(jià)只有130萬元。這一結(jié)果導(dǎo)致李強(qiáng)的首付款從90多萬元飆漲1倍，3.5成的首付硬生生變成了7成。

像張華、李強(qiáng)們的情況還不在少數(shù)，大多數(shù)小區(qū)給出的二手房核驗(yàn)價(jià)格約等于市場(chǎng)價(jià)的5~7折，最終導(dǎo)致的結(jié)果就是首套3.5成變6成，二套首付7成變成8成甚至9成，一時(shí)間首付突然增加上百萬，買房難度瞬間增加。

據(jù)了解，此前在上海，由于合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格之間存在偏差，購(gòu)房者或?yàn)楸芏愖龅头课菘們r(jià)，或?yàn)闇p少首付故意做高房屋總價(jià)，二手房市場(chǎng)的“陰陽合同”時(shí)有出現(xiàn)。

一般來說，網(wǎng)簽合同價(jià)是由購(gòu)房者和賣房者雙方商定而成，并錄入網(wǎng)簽合同的價(jià)格。銀行評(píng)估價(jià)，即雙方簽訂貸款合同后，銀行委托第三方評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。涉稅評(píng)估價(jià)，即由房產(chǎn)交易中心評(píng)估的價(jià)格，所繳納的稅費(fèi)都是以交易中心評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的。

但由于上海規(guī)定“三價(jià)就低”，不少房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)遭到“打折”。

購(gòu)房人張梅就遇到了這個(gè)情況，她告訴記者，自己原本看中了一套35平方米的房子，成交價(jià)225萬元，但銀行給出的評(píng)估價(jià)只有115萬元，這也使得她的貸款額度被攔腰截?cái)啵坏靡?，她和房東解了約，還賠了違約金。

“當(dāng)時(shí)付定金的時(shí)候早了點(diǎn)，還沒有實(shí)行三價(jià)合一，按照合同價(jià)，二套5成，客戶錢也剛剛好?，F(xiàn)在的話，客戶不敢買房，房東也不掛了，因?yàn)椴恢雷约旱降啄苜J多少款，大家都是置換客，現(xiàn)在即便賣掉了老房子，也只能按原價(jià)換一樣價(jià)格的，因?yàn)橘J不到款。”張梅表示。

中介：一線城市也有零成交

購(gòu)房者境況的變化，也直接影響了二手房門店的生意。

“自從銀行貸款政策出來后，幾乎沒有什么成交的，除非是一次性付款。”李華是上海中原梅園店的一位工作人員，他告訴記者，自從“三價(jià)合一”開始執(zhí)行，整個(gè)8月，他們店就成交了1套。

“因?yàn)槿齼r(jià)就低，銀行貸款的指導(dǎo)價(jià)比交易中心核驗(yàn)價(jià)低很多，客戶的貸款額度硬生生比原來少了一半，所以有些本來成交的客戶也解約了。”李華表示。

李華告訴記者，實(shí)行“三價(jià)就低”之后，房齡在2000年以前的房子銀行評(píng)估價(jià)直接打?qū)φ郏?000年之后的次新房評(píng)估價(jià)則是實(shí)際房?jī)r(jià)的6到7折。

李華所在的片區(qū)是上海比較熱門的學(xué)區(qū)房區(qū)域，他的門店自3月份起成交就不理想，“以前好的時(shí)候，每個(gè)月能成交十幾套，少的時(shí)候也有七八套。

如今，貸款指導(dǎo)價(jià)疊加了新的學(xué)區(qū)劃片政策，讓這個(gè)原先熱門的學(xué)區(qū)房成交跌到冰點(diǎn)。“現(xiàn)在我們已經(jīng)不敢給客戶推薦房子了，即便成交也有解約風(fēng)險(xiǎn)。”

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，“三價(jià)就低政策”直指二手房市場(chǎng)，精準(zhǔn)調(diào)控價(jià)格，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實(shí)際上有效降低了購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的預(yù)期；“三價(jià)就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購(gòu)房者被動(dòng)下調(diào)預(yù)算。

專家：內(nèi)外因素導(dǎo)致二手房轉(zhuǎn)涼

實(shí)際上，除了二手房核驗(yàn)價(jià)的新政，今年以來，上海已多次出臺(tái)樓市新政，包括“滬十條”、離婚3年限購(gòu)、法拍限購(gòu)、新房積分搖號(hào)、贈(zèng)予限購(gòu)，信貸額度收緊、房貸利率上調(diào)等等。

持續(xù)、密集的樓市調(diào)控政策讓中介“哀鴻遍野”，也使得上海8月二手房成交量同環(huán)比雙減。

58安居客研究院分院長(zhǎng)張波告訴記者，受疫情影響，2020年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量總體明顯高于上半年，大量購(gòu)房需求在下半年集中釋放，導(dǎo)致一二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)快速上升。同時(shí)一手房市場(chǎng)搖號(hào)制度也導(dǎo)致不少購(gòu)房需求不得不轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，而今年二手房市場(chǎng)成交量則更多集中在上半年，下半年市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。

但今年，上海二手房核驗(yàn)價(jià)制度以及“三價(jià)取低”的貸款政策共同發(fā)力，導(dǎo)致市場(chǎng)二手房成交量不斷走低。

二手房核驗(yàn)價(jià)制度導(dǎo)致線上虛高的二手房掛牌價(jià)“集體消失”，這對(duì)購(gòu)房者的心態(tài)影響明顯，很大程度上降低了購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，實(shí)實(shí)在在對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房行為形成影響，提高了購(gòu)房首付門檻，導(dǎo)致大量改善型購(gòu)房需求暫停，市場(chǎng)成交量銳減，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)今年還將持續(xù)。

（文中受訪者均為化名）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)