每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中報(bào)數(shù)據(jù)：今年上半年，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約958.2億元，同比增長(zhǎng)約23.9%；毛利率為20.8%，較上年同期減少2.1個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利潤(rùn)約119.9億元，同比增長(zhǎng)9.4%；合同銷售約3207.6億元，同比增長(zhǎng)約64.3%，超過2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企平均增速（37.8%）約 26.5個(gè)百分點(diǎn)。

下一步策略就是讓企業(yè)更安全

“國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是非常必要的，房地產(chǎn)的安全確實(shí)會(huì)影響金融和經(jīng)濟(jì)安全。”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事孫宏斌表示，不管是房地產(chǎn)“三道紅線”、銀行“兩道紅線”，還是政府集中供地，政策都特別合理，對(duì)整個(gè)行業(yè)是好的，會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)帶來洗牌，這都很正常。隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)勢(shì)會(huì)慢慢展現(xiàn)出來。

“‘三道紅線’其實(shí)還是比較合理的政策，給出了三年的寬限期，都是比較務(wù)實(shí)的指標(biāo)，不是很難，對(duì)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展都是特別好的。不一定你是頭部企業(yè)就一直是頭部，資源就都向你那邊傾斜。”

“最近很多企業(yè)壓力都很大，但跟政策沒有關(guān)系。”在孫宏斌看來，部分企業(yè)暴露的問題并非政策帶來的，而是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)問題積累所產(chǎn)生的。“出現(xiàn)問題的企業(yè)，如果說現(xiàn)在出現(xiàn)問題，其實(shí)兩年前已經(jīng)看到了。出現(xiàn)問題一定是綜合性的，要么就是布局出現(xiàn)問題，要么地買貴了，要么戰(zhàn)略有問題，要么產(chǎn)品有問題，要么把錢挪走了。”

孫宏斌表示，很多企業(yè)在2017年和2018年上半年的時(shí)候，買了貴的地，發(fā)現(xiàn)一賣就虧錢然后就不賣了。如果2017年賣的地現(xiàn)在還沒賣，那現(xiàn)在就虧很多錢了。“我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之后干新的事，你留著虧得更多”。

對(duì)于融創(chuàng)下一步的打算，孫宏斌表示，“下一步的策略就是讓企業(yè)更安全。今年、明年融創(chuàng)還是主要把財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)改善放在首位，未來三年對(duì)融資成本降低、負(fù)債率優(yōu)化是非常有信心的。一方面是因?yàn)橄掳肽晔袌?chǎng)壓力大，融資和信貸市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)壓力都很大，所以企業(yè)要給自己留有安全邊界，如果還拿很多地，對(duì)于降利率升評(píng)級(jí)不利。”

下半年拿地銷售比控制在20%

“現(xiàn)在的市場(chǎng)特別像2018年，整個(gè)信貸市場(chǎng)資金比較緊張，上半年銷售比較好，貸款還相對(duì)比較難，但下半年貸款還是一樣的難，銷售市場(chǎng)大幅下滑。”孫宏斌表示，今年下半年的銷售壓力很大，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈的。

孫宏斌認(rèn)為，在銀行“兩道紅線”和房地產(chǎn)“三道紅線”之下，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模肯定會(huì)減小。“如果要維持市場(chǎng)目前的量，資金肯定是有缺口的。所以我們判斷整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模下降是個(gè)必然過程，一方面因?yàn)橘Y金平衡，另一方面部分房企會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)退出市場(chǎng)”。

“公司要在三年內(nèi)將融資成本從目前的8%左右降到5%以內(nèi)，信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí)。”孫宏斌表示，降負(fù)債率相對(duì)容易一些，不像降負(fù)債規(guī)模，可以通過增加自有資金來降低負(fù)債率，只有兩個(gè)都降了才能把融資成本降下來。

“‘三道紅線’對(duì)企業(yè)有負(fù)債總額的限制，并購(gòu)市場(chǎng)基本不存在了。凡是出現(xiàn)問題的公司，都有大量的存量債，并購(gòu)了其他公司，負(fù)債規(guī)?？隙〞?huì)超。政策雖然沒有對(duì)房企的負(fù)債總規(guī)模下降有明確要求，但是對(duì)負(fù)債的上限是有要求的。”

“融創(chuàng)上半年拿地銷售比例在30%左右，下半年目標(biāo)是20%，全年權(quán)益拿地銷售比將控制在30%以內(nèi)。“孫宏斌表示，可能今年下半年土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)多一些，20%的比例看起來略有保守，但對(duì)于融創(chuàng)而言，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備、布局結(jié)構(gòu)都比較充沛。

據(jù)融創(chuàng)公告，預(yù)計(jì)下半年總可售資源超過6600億元，其中29%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，25%位于西部核心城市地區(qū)，20%位于環(huán)渤海地區(qū)，13%于中部核心城市地區(qū)及13%于華南地區(qū)。

“融資也好，拿地也好，都是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)的判斷、與環(huán)境有關(guān)。這么多年看來，融創(chuàng)在判斷上偏差不大。”孫宏斌表示。

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封面圖片來源：受訪者提供