每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中報數(shù)據(jù)：今年上半年，萬科A（000002.SZ）實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%；凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。

會在短期與長期之間權(quán)衡

“我們認為整個行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，我們的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼，我們不會把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待。我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險和收益之間權(quán)衡。”在談到長周期的增長邏輯時，萬科總裁祝九勝表示，萬科多年以來都堅持長期主義，行穩(wěn)致遠是萬科的基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭是萬科當(dāng)前的應(yīng)對。

祝九勝稱，從2018年就提出來“活下去”，在萬科的認知里面，“活下去”比什么都重要，因為辦一家企業(yè)，要對廣大利益相關(guān)方擔(dān)起責(zé)任，因此首先將確保經(jīng)營安全。特別是規(guī)模超過5000億以后，經(jīng)營安全的重要性變得更為突出。

從今年房企的中期業(yè)績報告可以看出，誰都沒有逃過利潤下降或大幅收窄的定律，萬科也沒有例外，祝九勝也直面解釋了凈利潤下降的原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒有真正體現(xiàn)出來。

開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率之所以處于下降狀態(tài)，就在于近年來萬科銷售的產(chǎn)品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點左右，這會逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤上。而同時，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

“我們也需要轉(zhuǎn)變對新業(yè)務(wù)的看法。即使所有的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)做得很好，它對傳統(tǒng)的銷售規(guī)模和利潤的貢獻恐怕還是有限。它能貢獻的是企業(yè)價值，或者是中長期的估值。”祝九勝坦言，新業(yè)務(wù)都需要找到新的解題方法，但挑戰(zhàn)和風(fēng)險正如一枚硬幣的正反面，如果能找到解題方式，從中長期來看就會有更好的發(fā)展機會。

上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬平方米，合同銷售金額3544.3元，同比分別增長5.5%和10.6%，在38個城市市場排名位列前三。開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬平方米，結(jié)算收入1443.3億元，分別同比增長6.2%和11.9%，合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額7819.1億元，較年初增長12%。

合作效果要靠客戶檢驗

2021年是行業(yè)管理紅利時代的開啟之年，在行業(yè)環(huán)境和競爭規(guī)則深刻變化之際，萬科也保持了一貫健康的財務(wù)狀況和良好的抗風(fēng)險能力。

上半年，萬科回歸并保持“綠檔”，各項指標(biāo)均符合重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則要求——持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點（bps）。

祝九勝表示，萬科一直是穩(wěn)健為主，膽子小，因此長期賬面上的現(xiàn)金一直比較多。“‘三道紅線’凈負債率這一項指標(biāo)，我們20年來在同行中都是最低的，都是在40%以下，平均在20%以下，這是我們一貫的風(fēng)格。”

這種做法，不如激進風(fēng)格階段性對股東的回報多。萬科認為，保障長期活下去，保障經(jīng)營安全，可能比短期的回報更優(yōu)先。

正如與泰禾的合作、與恒大的傳聞都能體現(xiàn)上述萬科的風(fēng)格。祝九勝表示，恒大確實和萬科過往就有一些項目層面的合作，最近這幾個月有過接觸和探討，但目前沒有實質(zhì)性的更多合作。泰禾也一直有一個工作組密切地在跟他們聯(lián)系，幫他們把關(guān)一些專業(yè)問題，給他們一些建議，如果能符合此前約定的條件，萬科仍然會履約。

在祝九勝看來， 對于萬科而言，應(yīng)該去做一些有利于整個行業(yè)的事。無論什么樣的同行，都有過不同的接觸和合作，萬科的項目如果按照個數(shù)來算，大約七成是合作的，按金額來計算，大概八成有合作。

“合作就像行穩(wěn)致遠一樣，也是我們的基本考慮。當(dāng)然，合作的效果是要靠客戶來檢驗的，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說帶來不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問題。”

今年上半年，萬科共獲取新項目95個，建筑面積1505.9萬平方米，地價總額約1126.3億元，新獲取項目投資金額92%位于一二線城市。

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封面圖片來源：受訪者提供