每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

樓市的調(diào)控氣息越來越濃，8月以來，北京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等已陸續(xù)發(fā)布新政。

8月16日，大連市發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》（下稱《通知》），在限制新購住房上市交易、限制住宅用地出讓溢價率、加強新建商品住房價格指導(dǎo)、加強房地產(chǎn)金融管理等方面進行了調(diào)控升級，打響東三省本輪樓市調(diào)控第一槍。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，大連此次新政的影響主要在于打擊投資客炒房，通過對土地、新房價格進行管理和指導(dǎo)，對市場起到穩(wěn)預(yù)期作用。

打擊短線操作

作為目前東北四大城市中GDP總量仍在全國前30強的城市，大連近年來的樓市調(diào)控一直以“穩(wěn)”為主，最近一次調(diào)控政策還是在2019年7月實施商品住房價格指導(dǎo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今日國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)中，7月份新建商品房住宅銷售價格大連環(huán)比上漲0.6%，同比上漲6.1%；二手房漲幅環(huán)比上漲0.4%，同比上漲6%，領(lǐng)跑東三省房價漲幅。

《通知》顯示，要嚴格限制上市交易，凡在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)新購買住房自網(wǎng)簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需滿3年；降低中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)住宅用地掛牌交易時的最高溢價率，采用“限定最高溢價率、達到最高溢價率搖號”“達到最高溢價率后轉(zhuǎn)為競配建政策性住房面積”等競價方式，嚴格限制住宅用地出讓溢價率，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標。

這也意味著，大連擴大限售范圍，新增甘井子區(qū)；限售年限，新房從2年延長到5年，二手房從2年延長到3年，49%的土地最高溢價還將進行一步下調(diào)。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，此次新政一方面打擊投資客炒房，通過限制其轉(zhuǎn)手時間的方式，減少出售頻率；另一方面，對土地、新房價格進行管理和指導(dǎo)，對市場起到穩(wěn)預(yù)期的作用。

另外，“限售政策成為近期很多城市采取的調(diào)控政策，也是為了打擊短線操作，這充分說明當前大連嚴打投資投機炒房的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，大連在底價確認方面有較好的思考，減少了過去簡單以控制溢價率為目標的做法，“后續(xù)‘管住底價、控制溢價’的操作，或?qū)⒊蔀楦鞯赝恋厥袌龅闹匾w現(xiàn)。”

多宗地塊溢價率觸頂

事實上，今年以來各大開發(fā)商在大連摘地情緒高漲，高溢價地塊頻頻出現(xiàn)，多宗地塊觸頂最高溢價率49%。

2月4日，招商蛇口以21.2億元、溢價率44%擊敗華潤、保利等8家房企，競得大連體育新城一宗住宅用地，折合成交樓面價11126元/平方米。

5月21日，大連甘井子區(qū)泉水板塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠洋、碧桂園等13家房企參與。最終，萬科、綠城瓜分了3宗新地，成交總價超28億元。其中萬科摘得的一宗土地成交總價8.16億元，溢價率達49%，綜合樓面價11612元/平方米；由綠城摘得的一宗土地成交總價為15.04億元，溢價率達48.6%，綜合樓面價12068元/平方米。

一份來自大連同策同源機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盡管受政府供地不足影響，2021年上半年大連土地市場成交143萬平方米，相較去年同比下降41%，但土地成交樓面價同比上升28%。“今年上半年保利、中海等銷售排名前十的房企總銷售面積達到265萬平方米，占全市的71%；與之對應(yīng)的則是Top10房企中半數(shù)土儲不足80萬平方米，后續(xù)開發(fā)需求量大，導(dǎo)致開發(fā)商拿地迫切。”大連同策同源分析指出。

“2021年大連土地高溢價率地塊占比提升，超過40%的地塊占比為9%，高于2020年全年6個百分點。”潘浩進一步表示，“近期，市場熱度較高的城市進入密集調(diào)控周期，大連市土地市場熱度有所提升或為此次政策出臺的原因之一。”

《通知》特別提出，要嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布。各自媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺要嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)和管理規(guī)定，嚴格規(guī)范信息發(fā)布行為，對發(fā)布信息的合法性、合規(guī)性、真實性和導(dǎo)向性提前進行評估。各相關(guān)部門對捏造和散布不實言論、散布房價上漲言論、制造恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為的嚴肅查處。

記者留意到，上半年大連土拍火熱之時，部分自媒體曾在社交平臺發(fā)布諸如“2021大連房價必漲的言論”，號召粉絲盡快買房。不過也有人比較理性，認為現(xiàn)在大連樓市的熱度已經(jīng)在慢慢下降，買房的人沒那么多了，二手房成交量也在一直下跌中，而大連的待售二手房數(shù)量也在增加之中。

近三年成交增速穩(wěn)定

土地市場的火熱也傳導(dǎo)到了新房市場，區(qū)別于沈陽、長春等東北城市的不溫不火，大連今年上半年經(jīng)歷了數(shù)月的火熱行情。

“從今年春節(jié)之后，市場明顯轉(zhuǎn)好，我們的住宅產(chǎn)品在上半年已經(jīng)全部售罄，目前僅有部分公建在售。”《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢位于大連沙河口區(qū)萬科翡翠書院項目時，該項目置業(yè)顧問如是表示。

無獨有偶，包括大連融創(chuàng)壹號院、中海閱麓山等在內(nèi)的多個項目今年上半年均實現(xiàn)了熱銷，多個高價項目陸續(xù)入市。如均價高達47500元/平方米的中海東港項目，而此前大連東港板塊的項目均價一直在2.6萬元至2.7萬元/平方米；位于甘井子區(qū)的新希望錦麟玖璽已從2020年3月21日開盤時3萬元/平方米的均價，上漲至目前的35000元/平方米。

“從大連統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2018年至2020年商品房成交面積同比增速分別為-7.6%、-15.1%以及8.5%，2020年商品房增速水平由負轉(zhuǎn)正主要為前一年基數(shù)相對較低，可見大連近三年商品房成交增速水平相對穩(wěn)定。”潘浩表示，今年年內(nèi)大連市商品房成交均價增速持續(xù)上行，但長期來看，增速水平處于平穩(wěn)波動區(qū)間。

封面圖片來源：視覺中國