每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的周末，市場(chǎng)有消息稱，即日起上海二手房申請(qǐng)房貸將參考“買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)新民晚報(bào)從有關(guān)部門獲悉，上海二手房貸款確實(shí)將實(shí)行“三價(jià)就低”原則，并非是“買賣合同價(jià)、交易中心核驗(yàn)價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)”，而是“合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)”。

今日（8月9日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也從上海多家商業(yè)銀行確認(rèn)了上述消息，不少銀行已從8月6日起開始以“三價(jià)就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

與此同時(shí)，記者實(shí)地走訪上海多家房產(chǎn)中介門店了解到，“三價(jià)就低”政策并沒有削弱剛需購(gòu)房者的買房預(yù)期，但對(duì)于投資投機(jī)性買家而言，則需要準(zhǔn)備更多現(xiàn)金以彌補(bǔ)貸款額降低留下的資金空缺。

“此次政策是針對(duì)性的‘打補(bǔ)丁’。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，長(zhǎng)期以來市場(chǎng)上都存在上家和下家在中介授意之下做低合同價(jià)（余款另行支付并不開具發(fā)票），以此逃稅和騙貸等情況。此次上海相關(guān)管理部門不僅意識(shí)到了這些問題，而且精準(zhǔn)出手，預(yù)計(jì)效果會(huì)很明顯。

上海市中區(qū)的房產(chǎn)中介門店  圖片來源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

補(bǔ)上“陰陽(yáng)合同”漏洞

早在7月19日上海出臺(tái)二手房核價(jià)政策時(shí)，便有市場(chǎng)聲音稱可以“做低合同價(jià)”，如通過“陰陽(yáng)合同”等方式規(guī)避政策監(jiān)管。

但這樣的僥幸心理，在本次的“三價(jià)就低”新規(guī)下卻無法繼續(xù)通行了。

具體而言，合同網(wǎng)簽價(jià)是指房屋買賣雙方達(dá)成一致意見后，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行在線合同簽約，網(wǎng)簽價(jià)由雙方協(xié)商而成；銀行評(píng)估價(jià)則是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值；涉稅評(píng)估價(jià)是指二手房買賣交易時(shí)，由符合條件的評(píng)估公司按規(guī)評(píng)估，通過相關(guān)管理機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時(shí)，將以此“三價(jià)”中的最低價(jià)作為依據(jù)，具體時(shí)間以銀行實(shí)際執(zhí)行時(shí)間為準(zhǔn)。

上海某銀行負(fù)責(zé)信貸的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，8月6日起其所在銀行已經(jīng)以“三價(jià)就低”為原則進(jìn)行銀行貸款金額審核。

二手房掛牌價(jià)要通過房源核驗(yàn)才能通過掛牌，而且根據(jù)以核驗(yàn)價(jià)，銀行再根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中“價(jià)格相對(duì)最低”的給予房貸額度審批。

“這個(gè)操作可以理解為‘三價(jià)取低’。一般來說，交易中心核驗(yàn)價(jià)是確定稅基的標(biāo)準(zhǔn)，銀行評(píng)估價(jià)是確定房貸的基準(zhǔn)，而合同價(jià)則是依據(jù)雙方的交易意愿達(dá)成。”張波表示，金融機(jī)構(gòu)一般是按評(píng)估價(jià)來放貸，如果采用“三價(jià)就低”的方式，則是更為謹(jǐn)慎的金融政策，由于交易中心的檢驗(yàn)價(jià)體現(xiàn)的是政府側(cè)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的判斷，也更有利于政府對(duì)二手房落實(shí)價(jià)格的管控。

在張波看來，這一新規(guī)一旦全面落地，結(jié)合上海此前的二手房?jī)r(jià)核驗(yàn)制度，將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，可有助于抑制二手房?jī)r(jià)格過快上漲，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。同時(shí)，該新規(guī)的全面實(shí)施將有效打擊“陰陽(yáng)合同”的生存空間，更大限度降低投資投機(jī)購(gòu)房的杠桿，推動(dòng)二手房市場(chǎng)有序回歸平穩(wěn)。

進(jìn)一步擠壓投資性買房

上海市中心一家中介門店的工作人員張琦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“三價(jià)就低”新規(guī)對(duì)購(gòu)房者的（房?jī)r(jià)）預(yù)期影響不大，但那些貸款額度高的客群可能需要準(zhǔn)備更多的現(xiàn)金，這方面的影響是明顯的。“尤其是在上海市中心買房，房?jī)r(jià)普遍較高，下家為了省稅基本都是做低房?jī)r(jià)”。

另一家中介門店的工作人員高禮則表示，原先首付多一點(diǎn)還是少一點(diǎn)可以自己決定，但現(xiàn)在只能以合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)來定。

“一般是涉稅評(píng)估價(jià)更趨于市場(chǎng)價(jià)，會(huì)比網(wǎng)簽價(jià)更低。”高禮以上海外郊環(huán)的次新房為例，一套市價(jià)600萬元的房子，購(gòu)房者以前會(huì)按照600萬元預(yù)算籌集首付。而此次“三價(jià)就低”新規(guī)出來之后，如果該套房子核驗(yàn)出來的價(jià)格是500萬元，銀行則會(huì)按照這個(gè)低價(jià)審批貸款，購(gòu)房者就需要增加首付支出。

但值得注意的是，以前一般是先網(wǎng)簽，銀行開始做審批貸款，等貸款合同拿到后就能去執(zhí)行過戶流程，5個(gè)工作日去核稅，交稅的時(shí)候去出核稅價(jià)格。而“三價(jià)就低”新規(guī)出來后，要先過戶再核稅，貸款是在過戶前審批貸款。過戶前貸款合同下來，貸款不足的錢需要用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

“對(duì)于沒有足夠現(xiàn)金的購(gòu)房者，或?qū)⒚媾R很大的付款缺口。”張琦表示，相較于“三價(jià)就低”新規(guī)實(shí)施之前，購(gòu)房者需要多準(zhǔn)備一些現(xiàn)金，以備不時(shí)之需。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，正常情況下買賣雙方簽合同都是老老實(shí)實(shí)該怎么寫就怎么寫，但炒房者往住會(huì)用最低首付去撬動(dòng)。而“三價(jià)就低”新規(guī)的主要目的是為了降杠桿，進(jìn)一步擠壓投資性買房需求，促使二手房市場(chǎng)降溫。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)