每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

本月初，鐵獅門向字節(jié)跳動(dòng)轉(zhuǎn)讓上海尚浦領(lǐng)世19.5萬平辦公項(xiàng)目，據(jù)業(yè)內(nèi)估計(jì)，轉(zhuǎn)讓金額在80億元左右。

事實(shí)上，今年以來上海大宗物業(yè)交易表現(xiàn)活躍。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上半年上海就出現(xiàn)了29宗商業(yè)地產(chǎn)大宗交易，成交總額達(dá)459.3億元，交易量穩(wěn)居全國第一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在頻繁的調(diào)控之下，上半年上海住宅市場呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，而聚光燈之外的商業(yè)地產(chǎn)則悄然升溫。多家機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，上半年上海寫字樓市凈吸納量加速提升，各區(qū)域?qū)懽謽强罩寐视瓉聿煌潭鹊南陆怠?/p>

上海城市景觀 圖片來源：攝圖網(wǎng)

超五成大宗交易為寫字樓物業(yè)

領(lǐng)展斥資32億元收購上海七寶萬科廣場50%權(quán)益、中泰證券27.4億元收購?fù)鉃┲行腁2&C2、凱德以36.6億元購入閔行數(shù)據(jù)中心、基匯資本10億元買入上?？禈蚬I(yè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目……

尤其是4月28日凱德收購的德利迅達(dá)數(shù)據(jù)中心，交易額達(dá)36.6億元，創(chuàng)下了上海數(shù)據(jù)中心成交總價(jià)新高。此次收購后，凱德集團(tuán)旗下全球化布局的數(shù)據(jù)中心投資組合總資產(chǎn)規(guī)模將超過25億新加坡元（約合120億元人民幣）。

在上半年上海出現(xiàn)的29宗大宗商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，不少是上海的標(biāo)桿物業(yè)。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，上半年上海大宗物業(yè)交易達(dá)459.3億元，同比增長達(dá)16%。其中寫字樓等相關(guān)物業(yè)與倉儲(chǔ)物流在總交易量中占比分別52%與14%，酒店和服務(wù)式公寓占總成交額的25.8%。不過，傳統(tǒng)的辦公/研發(fā)辦公樓成交降幅明顯，比例縮小至26.9%。

“上半年活躍的市場表現(xiàn)，離不開供應(yīng)端優(yōu)質(zhì)樓宇新增放量和需求端新興戰(zhàn)略資本驅(qū)動(dòng)的雙向作用，加之頭部企業(yè)提質(zhì)增效，互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)持續(xù)融合共振發(fā)展，帶來了寫字樓市場動(dòng)能的再配置和拓寬。”

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)较颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著浦東新政進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域在改革上先行先試的權(quán)利，將對浦東市場吸引更多外資金融、服務(wù)業(yè)等市場需求帶來利好。

就買家而言，高力國際指出，金融業(yè)仍是最大的買家，TMT行業(yè)的購買力漲勢出乎意料。“由于TMT行業(yè)增長速度較快，產(chǎn)生了不小的辦公需求，預(yù)計(jì)未來在大宗交易市場還會(huì)看到更多購買案例。”

從買家性質(zhì)來看，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上半年大宗交易市場投資型買家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明顯。外資買家占比38%，相較2020年上漲約65%，彰顯上海的高流動(dòng)性對海外資金的吸引力。“在浦東引領(lǐng)區(qū)政策的支持下，浦東新區(qū)將吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶。隨著進(jìn)一步激發(fā)創(chuàng)新潛力的政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)這些行業(yè)將在未來的甲級(jí)寫字樓市場中發(fā)揮更關(guān)鍵的作用。”

寫字樓空置率下降租金上浮

從近日多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告來看，今年上半年上海寫字樓市場租賃需求顯著回升，凈吸納量加速提升，超過去年水平，各區(qū)域的空置率都迎來不同程度的下降。

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上半年上海寫字樓市場供應(yīng)恢復(fù)，同比增長245%。期待已久的濱江優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)市場升級(jí)擴(kuò)張的進(jìn)一步演化，整體凈吸納量已超去年全年水平。全市寫字樓空置率累計(jì)下調(diào)1.9%至17.8%，為2019年第一季度以來最低。下半年，預(yù)計(jì)上海將有87萬平方米左右新增寫字樓入市。

“全年上海寫字樓凈吸納量有望實(shí)現(xiàn)近年新高，租金將從熱點(diǎn)濱江及核心區(qū)位提升為伊始，逐步延展企穩(wěn)。” 世邦魏理仕認(rèn)為，由于政府引領(lǐng)資本在高科技產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，寫字樓大面積去化將加快。

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示，上半年上海寫字樓總凈吸納量達(dá)到76.4萬平方米，而平均空置率降至18.8%。

仲量聯(lián)行也指出，上半年上海非核心區(qū)域中的楊浦、閔行、世博&前灘均有較多的寫字樓新出租面積，核心區(qū)和非核心區(qū)的空置率分別下降到14.6%和25.1%。受此帶動(dòng)，上海核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸹蛴幸徊ㄌ嵴瘛＝衲甓径壬虾：诵膮^(qū)的寫字樓平均租金環(huán)比上漲0.7%，這是自2018年第三季度以來租金首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長。

據(jù)高力國際數(shù)據(jù)，上海寫字樓凈吸納量近六個(gè)季度連續(xù)高質(zhì)增長，二季度全市甲級(jí)寫字樓空置率環(huán)比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)至20.6%。非核心商務(wù)區(qū)因優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，租金小幅上升。前灘等非中央商務(wù)區(qū)版塊勢頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)整體租金上揚(yáng)。“預(yù)計(jì)核心子市場的租金走勢將隨著需求的強(qiáng)勢擴(kuò)張而繼續(xù)上揚(yáng)。”

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)